Mehmet Bingöl [email protected]

Yabancı kişilerin Türkiye’deki gayrimenkul yatırımlarında vergi var mı?

Son yıllarda yabancı uyrukluların özellikle İstanbul’daki gayrimenkullere ilgisi var. Kendi ülkelerinde faiz oranlarının düşük olması, kredi imkânları ve benzeri sebeplerle, tasarruflarını daha iyi değerlendirmek gayesiyle Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapıyorlar. Sonuçta gerek kira geliri olarak, gerekse satış kazancı olarak daha iyi bir gelir elde etme beklentisi söz konusu. Doğaldır ki gelirden kasıt net gelir olacağından, elde edilecek gelirlerin vergi durumundan haberdar olmak gerekli.

Yabancı Gerçek Kişiler Açısından:

Yurt dışında yerleşik gerçek kişiler açısından vergi durumu şöyledir:

Türkiye’deki gayrimenkulün konut olarak kiraya verilmesi dolayısıyla elde edilen kira gelirleri için yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmek zorundadır. Giderler veya %25 götürü gider tutarı düşüldükten sonraki net gelir üzerinden %15’ten başlayarak gelirin toplamına göre %35’e varan vergi ödenir. (Vergi tarifesi için bknz: www.gib.gov.tr)

İşyeri kira gelirleri ise, kiracılarca vergi tevkifatına tabi olduğundan bunlar için alınan kira tutarı ne olursa olsun yıllık Gelir Vergisi beyannamesi verilmez. Ödemeyi yapan kiracılar %20 oranında vergi kesintisi yapıp, kendileri Vergi Dairesi’ne yatırırlar. Yabancı uyruklu kişi Vergi Dairesi’ne muhatap olmaz.

Görüldüğü üzere gayrimenkulün işyeri olarak kiraya verilmiş olması yabancı yatırımcılar açısından daha avantajlıdır.

Bir de Alım –Satım gelirlerine bakalım.

Türkiye’deki bir gayrimenkulün satışından sağlanan kazanç (satış bedeli-alış bedeli), Gelir Vergisine tabidir. Vergi oranı yukarıda bahsettiğimiz oranlara göre hesaplanır.

Ancak, satış işlemi, alış tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra yapılmış ise herhangi bir vergileme yapılmaz. Çünkü 5 yıl geçtikten sonra yapılan satışlar vergiden istisnadır.

Yabancı Kurumlar Açısından:

Yurt dışında kurulmuş ve orada yerleşik şirketler açısından vergi durumu şöyledir: Yurtdışında kurulmuş olan bir şirket Türkiye’de kira geliri amaçlı bir gayrimenkul aldığında Türkiye’de sadece bu açıdan, yani “Türkiye’deki gayrimenkul ve onun kira gelirleri yönünden Türkiye’de işyeri oluşturmuş olur”. Bu durumda diğer Türk şirketleri gibi yıllık kurumlar vergisi mükellefi olmakta ve yıllık net kazanç üzerinden %20 kurumlar vergisi ödemesi gerekmektedir. Ayrıca bu işyerinde doğan vergi sonrası net karın ana merkeze transferi aşamasında da sanki kar dağıtılmış gibi %15 vergi tevkifatı yapılmaktadır.

Şirket adına alınan gayrimenkulün satılmasında bir kazanç doğmuş ise yine özel bir beyan ile aynı vergileme yapılır.

Vergi yükü şöyle olmaktadır:

-Kazanç:                       100

-Kurumlar Vergisi:                        20

-Kalan :                                 80

-Stopaj:                                 12

-Net transfer:                      68

-Toplam vergi:                    32

Bir de Katma Değer Vergisi (KDV) konusuna değinmek gerekir. Yabancıların gayrimenkul yatırımlarında, özel amaçlı anonim şirket (A.Ş.) kurulması Katma Değer Vergisi (KDV) yönünden avantaj yaratır.

Alış sırasında KDV (iş yeri ise %18) ödeneceği için alımın gayrimenkul yatırımı için kurulacak şirket adına alınması avantaj yaratır. Böylece alış sırasında ödenen KDV tutarı, sağlanacak kira gelirleri üzerinden tahsil edilecek KDV’lerden mahsup edilir, bu yönüyle yatırımcının üzerinde bir yük oluşturmaz.

Öte yandan, bu şirketin hisse senetlerinin 2 yıl sonra satılması halinde gerçek kişi hissedarlar için Gelir Vergisi de doğmaz.