Önder Halisdemir [email protected]

Türk’ün konutla imtihanı

Ülkemizde yaşayan hemen herkesin hayali başını sokacak bir eve sahip olmaktır. Bir kere bu gerçekleşince daha niteliklisine doğru geçiş herkes için sürekli bir araştırma konusudur. En önemli özgerçekleştirmenin bu olduğuna inanılır. Ortalama bir insanın hayattaki en büyük alımı konut alımıdır. Bu sebeple konut fiyatları en çok takip edilen konuların başında gelir.

Konut sahiplik oranlarına bakınca ülkemizin başlarda yer almadığını ancak pek çok gelişmiş ülkenin önünde yer aldığını görebiliriz. Hakikaten konut sahipliğinin yüksek olduğu ülkeler sanıldığının aksine gelir seviyesi yüksek gelişmiş ülkeler değildir. Gelişmiş ülkelerde özgerçekleştirmeyi ikame edecek başka sosyal unsurlar bulunur. Konut sahipliği oranı bizden fazla olan pek çok ülke bizden daha gelişmiş bir ekonomiye sahip değildir. Peki biz gelişen bir ülke olmamıza rağmen neden gelişmiş ülkelerden daha yüksek bir konut sahiplik oranına sahibiz. Üstelik gelişmiş ülkelere nazaran konut alımını finanse etmek için daha az imkana sahip olmamıza rağmen. Bunun birçok sebebinin yanısıra genetik kodlarımızla ve kalıcılıkla ilişkisi olduğuna inananlardanım. Birçok söz arasından dilimizde yer ettiği şekliyle ‘ahirette iman dünyada mekan’  deyişi bu genetik kodlarımıza en iyi referans niteliğindedir. Ancak alt beynimizde yer eden genetik mirasın ve gelişmişlikle açıklanacak unsurların dışında başka gerekçelerin de olduğunu görmekteyiz. Bu yazımda yine tecrübe ve araştırmalarım ışığında bu defa bu konuya projektör tutacağım. Böylelikle en çok merak edilen konulardan biri olan konut fiyatlarındaki yönelime dair bir gerekçe seti ortaya koyacağım. İstanbul Türkiye için referans niteliği taşıdığı ve diğer şehirlerimizi dönüştürdüğü için özel olarak da İstanbul’u işleyeceğim. Hadi bakalım yine sıkılmadan okuyacaklar için uzun bir yazı.

Türkiye’de Konut’un bir sektör olarak doğuşu

Konut sektörü ile ilişkim iyi bir alıcı yetersiz bir kullanıcı olarak olmanın ötesinde yıllar evvel henüz endüstri haline dönüşmemişken 2003 yılında başladı. O zaman büyük bir bankanın perakende krediler grup müdürüydüm. Ülkemizde 2001 krizinden sonra gidişata pek güven duyulmasa da bir dezenflasyonist süreç başlamıştı ve faizlerin yapısal olarak düşmesi ile konut kredilerinin çok gelişeceğini öngörmekte ve bu alandaki büyümeden yönettiğim iş kolunun nasıl daha fazla pazar payı alabileceğini araştırmakta ve ön almaya çalışmaktaydım. Birçok kitap ve makale okuduğumu ve bolca yurtdışı ziyaret yaptığımı hatırlıyorum. Hatta Amerika Las vegas’ta düzenlenen mortgage bankacılığı sınavlarına katılmış ve bu alanda amerikada çalışmayı sağlayan sertifikayı da almıştım. (Vegasta olan vegasta kalmadı J).Bu çalışmalar sırasında o zaman ve bu zaman TBB Genel Sekreteri olan Sn. Ekrem Keskin’in insiyatifi ile Bankalar Birliği tarafından bir komisyon kurulmuş ve Başkanlığına getirilmiştim. Sağolsun kendisi sonraki yıllarda TBB adına bir sektöre katkı plaketiyle şahsımı ödüllendirdi. Sektörle toplantılar yapıp o zamanki dinamikleri belirliyorduk. O zaman sektör dediğimiz bir toplantı masasının etrafı kadardı. Sonra Sermaye Piyasası Kurumu bir yasa hazırlığına girişti ve uzmanlarını eğitime gönderdi. Ben de bu programlara eklenmiş SPK uzmanları ile Wharton School’a giderek alanının ekolü olan okulda uluslararası sistemleri içeren bir eğitim almıştık. Anmak yerinde olur. SPK’dan Sn. Bahadır Teker’in ve ekibinin insiyatif ve çalışmaları konunun gelişimi için çok önemliydi. Daha sonra TBMM’de yasama çalışmalarına SPK ve TBB ‘yi temsilen beraber katıldık. Bazı maddeleri bahadır bazı yasa maddelerini ben kurumlarımız adına kaleme alıyor meclis komisyonu üyeleri ile istişare ediyorduk. O zaman meclis komisyonunda görev yapan  şu an bakanımız olan Sn. Mustafa Elitaş, şu an Vakıfbank Genel Müdürü olan Sn. Halil Aydoğan, şu an TBMM Başkan Vekili olan Sn. Akif Hamzaçebi’nin özel katkı ve çalışkanlıklarını unutamam. Gece yarılarına kadar çalışıyorduk. Biraz daha çalışalım diye bize yemek ısmarlayarak (çoğunlukla pratik diye lahmacun J) motivasyonumuzu arttırıyorlardı. Bende o zaman TBB Başkanı olan Sn. Ersin Özince’yle beraber bakanlar kuruluna   sunumlar yapıyordum. İlk ve tek ipotekli konut finansmanı (mortgage) yasamız öyle doğmuştu. Yasa bugünkü sektörü şekillendirirken halen kullanılmadık pek çok imkanı bulunduğunu söyleyebilirim.

Ülkemizde konut sektörünün doğuşu özellikle 2004 yılında banka kredi faizlerinin düşüşü ve arz tarafında TOKİ hamleleri ile başlamıştır. Çünkü konut artık emeklilik ikramiyesi ile alınan değil banka kredisine yani ‘önce al sonra öde’ konusu olmuştur. Konutu alacak kadar para biriktirmeden yani eliniz iş tutup 20 yıl para biriktirmeden krediyle sahip olabilme imkanı talebi tam manasıyla patlatmıştı. Bir zamanlar araba yokken girilen sıralar gibi herkes ev alabilmek için geceden kuyruğa giriyor hatırlı tanıdıklarını araya sokuyordu. Talep hem düşen faizler hem de 1999 Marmara depreminin etkisi ve o zamanki sokaktaki asayiş kaygılarıyla güvenli konutlara geçmek için  bekleyen insanlardan oluşan olağanüstü düzeyde yüksekti. İnsanlar sitelerde yaşamak istiyordu. Yine anmadan geçemeyeceğim site tipi yaşamın öncüsü ve bugünkü temsilcisi henüz Sn. Ali Ağaoğlu sektör olarak doğmadan benzer işlere imza attığından birikmiş ve coşmuş taleple beklenen arzı buluşturarak inanılmaz işlere imza atıyor ve sektöre öncülük yapıyordu.

Mortgage’la ev sahibi olmak basında en popüler konuydu. Her gün bir TV kanalına çıktığımı ve sistemi anlattığımı hatırlarım. O zaman yazılı basında bu işin öncüsü Sn. Tebernüş Kireçci’ydi. Yazı dizileri yapardık. Soruları cevaplardık. Kendisi Güzin abla tadındaki sorulara kendi üslubuyla halkın anlayacağı dilde cevaplar veriyordu J Emlak editörleri yeni oluşturulmaya başlanmıştı.

Konut sektörünün bugünü

Aradan geçen dönemde bugün artık yüzbinlerce insan konut kredisi yani mortgage’la konut sahibi oldu. Konut sektörü muhteşem bir performans çıkardı. Neredeyse tamamen yerli kaynaklarla yüzlerce milyar dolarlık bir değer oluşturuldu. Bu değer oluşturulurken konut sektörüne girdi sağlayan yüzlerce sektörde gelişti ve artık ihracatçı konumuna geldi. Konut sektörü de ihracatçı haline geldi. Mütekabiliyet yasasının 2012 yılında kabulü ile yabancıların ülkemizde konut alabilmeleri mümkün hale gelmiş ve her yıl 4-5 milyar dolarlık döviz girdisi sağlar hale gelmiştir. Üstelik konut ülkemizin en yüksek katma değerli ihracat kalemi  konumundadır. Nerdeyse hiçbirşey ithal etmeden tamamen yerli girdilerle malı satmakta ve işin güzel tarafı mal da ülkenizde kalmaktadır. Yani ülkemizde kalan bir ihraç malı üzerinden ülkemiz değer yaratmaya (vergi, sigorta, turizm, ev eşyaları, yaşam ihtiyaçları, gelen ekstra para) devam etmektedir. Bunun fayda ve politikası ayrı bir yazı konusudur. Ülkemizde konut sektörünün önemi zaman zaman speküle edilen bir konudur. Şurda rahat olalım, bütün gelişmiş ülkelerin geçmişinde hızlı konutlaşma ve buna bağlı diğer sektörlerin gelişmesi hikayesi vardır. Konut sektörü hiçbir sektörün önünü kesmeyen aksine önünü açan niteliktedir. Bu sektöre verilen bir teşvik yoktur. En yüksek katma değerli ihraç ürünümüz olmasına rağmen fuar desteği dahi sağlanmamaktadır. Başka bir sektör geliştirilecekse çokça teşvik ve imkanla donatılmaktadır. Ülkenin asayiş problemi yaratma potansiyeli olan vasıfsız iş gücünün de değerlendirildiği ve vasıf sahibi yapılarak hatta yurtdışında da iş bulabildiği bu sektöre imrenilmeli ancak kıskanılmamalıdır. Sektör STK’larının sektör iletişiminde daha aktif olmaları gerekmektedir.

Diğer yandan firmalarımızın sayıları 2003 yılında ancak bir masanın etrafı kadar kalabalıkken bugün salonlara sığmayacak adetlere ulaşmış seri üretim yapan endüstrileşmiş ve markalaşmış yapılardan oluşmaktadır. Sektöre artık yoğun rekabet gelmiş ve oligopolistik Pazar şartlarından tam rekabet Pazar koşullarına doğru geçiş başlamıştır. Satıcıların koşulları belirlediği bir piyasadan yavaş yavaş alıcı tarafına doğru bir dengeleme başlamıştır. Bunda faiz oranlarının yükselmesi, arzın görece artması yol açmıştır. Ancak birçok dinamikten dolayı sektörün gelişim yolu çok açıktır. Markalaşan ve büyüyen firmalarımız için İstanbul halihazırda dar gelmektedir. Ancak bir dizi açılım İstanbul’un pazarının büyümesini teşvik etmektedir.  İstanbul’daki yeni büyüme hikayesi kentsel dönüşüm, 3. Havalimanı, 3. Köprü ve Kanal İstanbul projelerinin sunduğu fırsatlarla olacaktır. Markalı konut sektörü tüm bu fırsatları değerlendirirken Anadolu’ya ve Bölge ülkelerine hatta ülkemiz insanının ev almak istediği batılı ülkelere de açılmak durumundadırlar.

Konut fiyatları neden artar?

Basit mantık şehirde organik veya inorganik olarak nüfus arttıkça mevcut konut stoğunun değeri artar. Artışı karşılayacak yeni yaşam alanları altyapı olarak pahalı ve uzun süreli bir iştir. Bu sebeple geçim ve çekim alanlarının etrafında lahana yaprakları gibi çekirdeğin etrafında yerleşim alanları oluşur. Büyük çoğunluk çekim ve geçim merkezinin oluşturduğu çekirdeğe yakın olmak istediği için buralardaki fiyatlar görece olarak istikrarlı artış sergiler. Altyapının ve iş alanlarının götürülmesi her zaman talebi takip eder. Kendi talebini oluşturan çekim merkezleri (3.havalimanı vb.) ortaya konduğunda da aynı dinamik buralar içinde zamanla ortaya çıkar. Dolayısı ile öncelikli talep altyapısı tesis edilmiş geçim ve çekim merkezleri etrafında olur. Buralar herkesin yaşam alanı bulmak istediği yerler olduğu için talebi hep görece yüksek olur. Trafik, kolay erişim, canlı bir sosyal kültürel hayat vb nedenlerle merkeze doğru talep hiç bitmez. Her şehir geçim ve çekim çekirdeğini kuvvetlendirip çeşitlendirdikçe cazibesi artar ve benzer dinamikler söz konusu olur. Özetle bir şehirde nüfus artıyorsa ve/veya o şehirde yaşamak için güçlü bir talep var ise fiyatlar da artar.

İstanbul’un taşı toprağı altın mı?  Neden İstanbul’da konut fiyatları artmak durumunda?

İstanbul için tarihte pek çok güzel söz söylenmiştir. İstanbul tarih boyunca coğrafyasında hangi sıkıntılar yaşanırsa yaşansın bir arzu şehri ‘lovebrand’ olmuştur. İstanbul’un taşı toprağı altın sözünü gerçekleyen birçok hikaye ile büyümüşüzdür. Ya şu arazinin yüzüne kimse bakmazdı almadık şimdi ne oldu türünden. Tarih boyunca İstanbul’dan taş alan (konut) kazanmıştır. Toprak alan kazanmıştır. Başka da İstanbul yoktur. Bu böyle olmaya devam edecektir. Fiyat artış hızı düşebilir artabilir ancak dünya durdukça bu gerçek değişmeyecektir.

Konut fiyatlarını destekleyen ülkemiz ve özelinde İstanbul için üç temel sebep var. Bunlar ihtiyaç, güven, kazanç/yatırım sebepleridir. Bu üçünün güçlü dinamikleri devam ettiği için fiyatların artacağını öngörebiliriz.

İhtiyaç saikiyle baktığımızda inorganik ihtiyacın yani şehrin aldığı göçün dünyadaki benzer metropoller gibi  en kuvvetli tetikleyici olduğunu görüyoruz. İstanbul’un yeni yatırımları olmasa dahi halihazırda sunduğu imkanlar ile ülke içi ve dışından göç almaktadır. Bu mevcut yapılara olan talebi arttırmaktadır. Kaldı ki şehre yapılan yeni yatırımlar şehrin çekim gücünü arttırmaktadır. Aynı hızda arsa geliştirme imkanları artmadığı aksine azaldığı için mevcut stok değerlenmektedir. Göçün dışında organik ihtiyaca baktığımızda ise çekirdek aile yapısındaki değişimler yani gençlerin daha erken evden ayrılmaları, boşanmalardaki artış hızı konut talebi aile konutu dışında konut talebini arttırmaktadır.

Güven saikiyle baktığımızda konut sahibi olmak biz de sosyal güvenlik aracı olarak görülmektedir. Gerçekten de konut sahipliği finansal okur yazarlığın ve çeşitliliğin sınırlı olduğu ülkemizde en yaygın tasarruf aracı olarak görülmektedir. Emeklilik zamanı geldiğinde gelir düştüğünde kendi evinde oturarak kira vermemenin hesabı yarınlara güvenle bakabilmenin aracı olmuştur. Evi olmayana kız verilmediği bir geçmişten geliyoruz. Aileler tasarruf edebildiği oranda çocuklarına da maya olabilsin diye çocukları için fazladan bir ev çıkarma derdinde olmuşlardır. Güven saikiyle konut talebinin İstanbul’a  has gerekçeleri de vardır. Depremsellik nedeniyle yeni deprem yönetmeliğine göre yapılmış yeni konutlara olan talep ve asayiş sebepleri ile güvenlik görevlileri olan yine yeni yapılara geçmek yine güven saikiyle olan talebi tetikleyen diğer unsurlardır.

Yatırımın aracı olarak konuta baktığımızda ise yukarıda sayılan ihtiyaç ve güven saiklerinin konutun bir yatırım aracı da olmasının en önemli itici kuvveti olmuştur. Yüksek enflasyonun kronikleştiği tarihimizde çeşitli tüketim mallarının fiyatlarının baskılandığı ekonomik dönemlerde dahi konut ayakta kalabilen tek yatırım aracı olduğu yaşanmış ve doğrulanmış bir gerçektir. Geçmiş 5 yılda İstanbul’da konut açık ara % 140 gibi bir oranla en çok kazandıran yatırım olmuştur. İkinciliği son 2 yılda yaptığı atakla % 93 değer artışı ile dolar almaktadır. Sonrasında mevduat faizi, borsa ve altın gelmektedir. Önümüzdeki 5 yılda da İstanbul’da konutun ilk sırada yer alacağını yukarıda yer verdiğim dinamikler ışığında öngörmek falcılık sayılmaz. Aynı şeyi diğer yatırım araçlarının herhangi biri için söylersem bu falcılığa girebilir. Öte yandan konut yatırımını cazip kılan kira gibi üstelik anaparanın değerini etkilemeyen düzenli bir akar yine konutu çok cazip hale getirmektedir. Mevduatın faizini yediğinizde enflasyon sebebiyle anaparayı korumak zorlaşır. Altın ve dövize zaten çok düşük faiz verilir. Üstelik değeri dalgalandığı için anapara korumak sizin elinizde değildir. Hisse senedinde ise yine anaparanın değeri sizin elinizde olmayan sebeplerle dalgalanır ve temettüler geçim sağlayacak düzeyde istikrarlı olamamaktadır. Konut bu yatırım araçlarına göre anapara korumalı spekülasyona kapalı ve istikrarlı bir yatırım aracı olarak düzenli ve kullanılabilir aylık getirisiyle öne çıkmaktadır.

Diğer yandan Türkiye ve özellikle çekim merkezi olduğu için İstanbul uluslararası pazara açılalı henüz 4 yıl olmuştur. Yani mal henüz 4 yıldır raftadır. İstanbul dünyadaki benzer metropoller ile kıyasladığımızda ortalama metrekare fiyatlarının halen çok düşük ve benzer metropollerin uzun süredir rafta olduğunu görebiliriz. Ayrıca batılı pazarlarda yükselen İslamafobia sebebiyle Müslüman aleminden ülkelerinden çok daha güzel bir yaşam ortamına sahip İstanbul’da konut edinmek hem ihtiyaç hem konfor hem de prestij unusuru haline gelmekte bu da talebi tetiklemekte ve İstanbul’un fiyatını yukarı çekmektedir.

Malın iyisi suya yakın daha iyisi eve yakın

İstanbul’un en büyük özelliklerinden biri şüphesiz içinden deniz geçmesidir. Ancak bu kadar kalabalık bir şehirde konutların lokasyon tercihinde merkezi iş alanlarına yakınlığı başta gelmektedir. Şehir insanlarının mutluluğu ile ilgili yapılan araştırmada en önemli etken evin işe yakınlığı ve trafikte geçirilen zamanın azlığı olarak ön plana çıkmaktadır.  Tabi en iyisi hem deniz gören ve/veya kolayca denizle buluşulabilen hem de merkezi iş alanlarına yakın olanlarıdır ki zaten mevcut şerefiye değerlerinin yüksekliği doğal olarak bu yüksek tercihi yansıtmaktadır. Konut alıcılarına tavsiyem merkezi iş alanlarının içinde veya etrafına ne kadar yakın konumlanabiliyorsanız hiç düşünmeyin veya ilk fırsat için buraları takip edin. Bu imkanınız da yoksa yeni kurulacak metro hatlarını takip edin.

Sonuç Konut fiyatları daha da artar mı? Trene nerden binmek lazım?

Yukarıda Türkiye’de konutun ihtiyaç, güven ve yatırım amaçlarıyla rakipsiz bir arzu nesnesi olduğunu gerekçe setiyle anlattım. Buna ilave en önemli dinamik mala erişimin artmasını sağlayacak kredi imkanlarının bulunmasıdır. Ülkemizde konut kredilerinin milli gelire oranı yüzbinlerce konut kredisi kullanan kişiye rağmen halen gelişmiş ülkelerin çok gerisinde ve tek hanede. Gelişmiş ülkelerde en az yüzde 50 ve yüzde 100’e varan hatta geçmiş ülkeler var. Konut hala en büyük arzu nesnesi olduğuna göre bu mala erişilebilirlik finans sistemi vasıtasıyla arttığında mevcut konut fiyatlarının da artacağını kolaylıkla öngörebiliriz. Zira faizler düşmeye vadeler uzamaya başladığında konut almaya erişebilir nüfus binler, onbinler ve yüzbinler düzeyinde artmakta ve mevcut stok yeni taleple değerlenmektedir. Yatırım saikiyle düşünenler için halihazırda alım için faizlerin düşmesini bekleyenler bu defa malın değerinin artmasıyla bekledikleri verimi elde edememektedirler. Yani bu trene nereden binilirse binilsin ülkemizdeki alternatif yatırım setine göre konut daha yüksek kazanç getirecektir. Üstelik bu konudaki önceki tecrübelerim ve finans geçmişimle söyleyebilirim ki talebi destekleyecek kullanılmadık pek çok imkan bulunmaktadır. Henüz 10 yıldır konut sektöründen bahsettiğimiz ülkemizde bu konunun çok uzun yıllar ana gündem maddemiz olacağını bunun da normal olduğunu söyleyebilirim.