Onur Çelik [email protected]

Şirketler sahip oldukları gayrimenkulleri bilançolarında nasıl değerlemeli?

İşletmelerin envanterinde, üretim faktörlerinden birisi olan gayrimenkullerin (arazi, arsa, bina vb.) bulunması son derece normaldir. Bununla birlikte söz konusu gayrimenkuller mali tablolarda tarihi maliyetleri ile değerlenmekte, üzerinden geçen onca zamana ve enflasyonist ortama rağmen güncel piyasa değerlerini yansıtamamaktadırlar. Özellikle güçlü öz kaynaklara sahip olmanın işletmeler açısından finansal kredibiliteyi pozitif yönde etkilediği ve finansal kuruluşlardan daha fazla kaynağı daha ucuza temin etmekte önemli rol oynadığı da bilinen bir başka gerçektir. Bu çerçevede yazımızda, şirketlerin aktiflerinde bulunan gayrimenkullerin piyasa değerine göre değerlenmiş tutarları ile mali tablolarda gösterilip gösterilemeyeceği konusuna değinilecektir.

Vergi Usul Kanunu Bakımından Değerleme

Vergi Usul Kanunu’nda (VUK) gayrimenkullerin maliyet bedeli ile değerleneceği hüküm altına alınmış olup, daha sonra getirilen mükerrer 298. madde düzenlemesi ile enflasyon düzeltmesi müessesesi yürürlüğe konularak, geçmişte uygulamada bulunan yeniden değerlendirme uygulaması ortadan kaldırılmıştır. VUK mükerrer 298. madde hükmüne göre, enflasyon düzeltmesine ilişkin şartlar mevcut olmadıkça hiçbir şekilde değerleme işlemi yapılmayacaktır. Dolayısıyla şirket aktifine kayıtlı gayrimenkullerin değerlemesinin yapılması halinde, bu işlemin VUK açısından kabul edilmesi mümkün görülmemektedir.

Nitekim İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen 17.09.2013 tarih ve 11395140- 105[262-2012/VUK-1- . . .]-1505 sayılı özelgede; “İşletmenize ait arsa ve fabrika binasının bilanço değerine herhangi bir şekilde yeniden değerleme yaptırılması halinde bu işlemin vergi usul mevzuatı açısından değerleme işlemi olarak kabul edilmesi mümkün değildir. 

Gayrimenkullerin maliyet bedeli ile değerlenmesi esas olup, piyasa fiyatıyla değerleme yapılamayacağından, değerleme sonucu sermayeye ilavesi gereken bir fonun ortaya çıkması da söz konusu olamayacaktır.

Öte yandan, şirketinizin aktifinde yer alan arsa ve fabrika binasının değerinin Asliye Ticaret Mahkemesi veya gayrimenkul değerleme şirketlerince vb. şekilde yeniden tespit edilmesi halinde ortaya çıkan farkların bilançonun dipnotlarında sadece bilgi amaçlı gösterilmesi mümkün bulunmaktadır.” denmiştir.

Türk Ticaret Kanunu Bakımından Değerleme

Türk Ticaret Kanunu (TTK) açısından, işletmelerin varlık ve borçlarının değerleme işlemine tabi tutulmasında hiçbir sakınca bulunmamaktadır. Ticaret Kanunu’nun 78. ile 80. maddeleri arasında değerlemelerin nasıl yapılacağına ilişkin hükümlere yer verilmiş olup, Türkiye Muhasebe Standartları’nda (TMS) öngörülen ilkeler dikkate alınmak üzere değerleme yapılacağına değinilmiştir.

TMS 16 Maddi Duran Varlıklar standardına göre ise, maddi duran varlıklar ilk değerlemede maliyet yöntemi ile daha sonraki süreçte ise isteğe bağlı olarak maliyet yöntemi ya da yeniden değerleme modeli ile değerlenebilmektedir.

Yeniden değerlenmiş tutar, yeniden değerleme tarihindeki gerçeğe uygun değer değerinden birikmiş amortisman ve birikmiş değer düşüklüğü zararlarının indirilmesi suretiyle bulunan değerdir.

Arazi ve binaların gereceğe uygun değeri, genellikle piyasa koşullarındaki kanıtların/verilerin mesleki yeterliliğe sahip değerleme uzmanları tarafından değerlendirilmesi sonucu saptanır. Amaç gayrimenkulün güncel piyasa (cari) değerine ulaşmaktır.

TMS uyarınca gayrimenkullere yeniden değerleme yapılması halinde muhasebeleştirme süreci İşletme yönetimi tarafından gayrimenkullerin yeniden değerleme modeli ile değerlemesinin tercih edilmesi halinde;

1. a. Eğer bir varlığın defter değeri yeniden değerleme sonucunda artmışsa, bu artış doğrudan öz kaynak hesabı grubunda yeniden değerleme fonu adı altında toplanır.
2. İlk değerleme işleminde pozitif yönlü bir artış olmuş ve bu artış öz kaynak hesap grubunda yeniden değerleme fonu adı altında toplanmış ancak sonraki dönemde maddi duran varlığın değerinde düşüş meydana gelmiş ise değer düşüklüğü öncelikle bu fondan karşılanır. Fondan karşılanamayan tutar ise gelir tablosunda gider olarak gösterilir.
   
   
3. İlk değerlemeye göre piyasa değeri defter değerinden küçük ve fark doğrudan gelir tablosunda gider hesaplarına intikal ettirilmiş gayrimenkullerin sonradan değerlemesinde değer artışı olmuş ise öncelikle gayrimenkulün ilk değeri olan maliyet bedeline ulaşılmasını sağlayan kısım gelir tablosunda gelir olarak dikkate alınır. Eğer maliyet bedelini de aşan pozitif bir tutar var ise söz konusu aşan pozitif kısım da yeniden değerleme fonu adı altında öz kaynak grubunda gösterilir.

Sonuç

VUK ile defter tutulmasındaki temel amaç mükelleflerin vergi ile ilgili yükümlülüklerinin en doğru şekilde yerine getirilmesini sağlayacak bir muhasebeleştirme sürecinin kurgulanmasıdır. 
TTK ve TMS düzenlemelerine göre defter tutulmasındaki temel amaç ise ticari bir işletmenin iktisadi ve mali durumunun en güncel hali ile ortaya konulmasıdır.

VUK’un iktisadi kıymetleri çoğu zaman piyasa değeri ile değerlemesine izin vermemesindeki mantık, özünde realize olmamış değerlerin mali tablolara yansıtılmaması ve vergilendirilebilir aşamaya getirilmemesidir. Bu nedenle değerleme sonuçlarının mali tablolara yansıtılmasından ziyade bilgi notu olacak şekilde dipnotlarda gösterilmesi tercih edilmiştir.

Bununla birlikte TMS’ye göre gayrimenkullere değerleme işleminin gerçekleştirilebiliyor oluşunun, özellikle mali tablolarda güçlü öz kaynak gösterimi ve finansman kaynağı teminindeki önemi de yadsınamayacaktır. Hele ki kredi bulmanın zorlaştığı, vadelerin kısalıp likiditenin azaldığı ve iç talebin daraldığı şu zorlu günlerde..