Mehmet Bingöl [email protected]

Sat-geri kiralama sözleşmesinin feshi halinde tapu harcı uygulaması

Sat-geri kiralama yöntemiyle yapılan finansal kiralama sözleşmesinin feshi halinde tapu harcı için “vergi ziyaı cezası” uygulanabilir mi?

Bilindiği üzere “finansal kiralama sözleşmesi (sat-geri kiralama)” uyarınca Finansal Kiralama Şirketleri (FKŞ) ilk iktisap sirasında Tapu Harcı ödenmeksizin gayrimenkulu devralmakta, satıcı (kiracı) ise bu aşamada genel harç nispetine göre daha düşük oranda (Binde 4,55) harç ödemektedir. Sözleşmenin sonunda da gayrimenkul kiracıya geri satıldığında amaç gerçekleşmiş olmaktadır. İlk iktisaptaki Tapu Harcı istisnasının da gayesi budur, çünkü gayrimenkul F.K.Ş.’den geri alınmıştır. Gerçek anlamda bir satış söz konusu olmamıştır.

Ancak çeşitli sebeplerle sözleşmenin fesh edilip, gayrimenkulun F.K.Ş. tasarrufuna geçmesi ve bunu takiben de F.K.Ş. tarafından 3. bir kişiye satılması halinde başlangıçta eksik alınan Tapu Harçları gecikme faizi ile birlikte tahsil edilir. Bu işlemde “vergi ziyaı cezası” uygulanmaz.

Şimdi ise bunun mevzuattaki dayanaklarından bahsedebiliriz:

Yukarıda açıkladığımız ilk iktisap aşamasındaki vergi istisnasının dayanağı 21/11/2012 tarih ve 6361 sayılı FİNANSAL KİRALAMA, FAKTORİNG VE FİNANSMAN ŞİRKETLERİ KANUNU’nun[1] 51. Maddesi ile 492 sayılı Harçlar Kanununun Tapu ve Kadastro işlemlerinden alınacak harçlar başlıklı (4) sayılı tarifesinin “I-Tapu işlemleri” bölümünün 20. fıkrasına eklenen aşağıdaki benttir:

“g) Satıp geri kiralama yöntemi ile gerçekleştirilen kiralama sözleşmeleri kapsamında kiracı tarafından sözleşme süresi sonunda geri alınmak kaydıyla kiralanan taşınmazların kiralayana satışı sırasında devredenden (Taşınmazın herhangi bir şekilde kiracı tarafından geri alınmamasının tespiti durumunda ilgililerden (a) bendindeki oran ile bu bentteki oran arasındaki farka tekabül eden harç tutarı 213 sayılı Kanun hükümlerine göre gecikme faizi ile birlikte alınır.) Binde 4,55”

Buna göre taşınmazın herhangi bir şekilde kiracı tarafından geri alınmamasının tespiti durumunda ilgililerden normal devirlerde uygulanan oran ile bu istisnai düşük oran arasındaki farka tekabül eden 213 sayılı Kanun hükümlerine göre gecikme faizi ile birlikte alınır. Görüldüğü üzere madde metninde “vergi ziyaı cezası” uygulanacağı belirtilmemektedir.

Mevzuattan anlaşılmaktadır ki; sat-geri kiralama işlemlerinde şartlı bir istisna uygulaması vardır, şartın gerçekleşmesi halinde yani kiracıya geri satış yapıldığında istisna kesinleşmekte, şartın ihlali halinde yani 3. bir kişiye satılması halinde yararlanılan teşvik tutarı gecikme faizi ile geri alınmaktadır. İşte bu sebeple olayda bir de vergi ziyaı cezası öngörülmemiştir.

492 sayılı Kanun’un 63. maddesine göre Tapu Harcı uygalamasında “vergi ziyaı cezası”ancak; Emlak Vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin tespiti halinde söz konusu olur. Yazımızın konusu ise bu değildir.

Sonuç olarak sat-geri kiralama yöntemi ile yapılan finansal kiralama işleminin başlangıcında kasten bir vergi kaybına yönelik hareket olmadığı için, Kanun devredene indirimli oranda Tapu Harcı ödetmekte, devir alanı (Finansal Kiralama Şirketi) ise muaf kılmaktadır. Bu işlem esasen şartlı bir indirim olduğundan, şartın gerçekleşmediği hallerde başlangıçta tahsil edilmeyen tutarların “gecikme faizli” olarak ödenmesi gerekecektir. Ayrıca “vergi ziyaı cezası” uygulanması vergi hukukuna aykırılık teşkil eder[2].

[1] Resmi Gazete: 13 Aralık 2012/28496
[2] Vergi Yargısı’ndaki kararlar bu yöndedir.