Dr. Ekrem Öncü [email protected]

Kira gelirlerinin beyanına ilişkin örnek uygulamalar

Kira geliri elde edenlerin nasıl vergilendirileceğini son yazımızda ele almıştık. Bu kez uygulamada yardımcı olması için örnek uygulamalara aşağıda yer verilmiştir. Sıradaki yazılarımızda ücret geliri, menkul sermaye iradı geliri elde edenlerin vergilendirilmesi ele alınacaktır.

Örnek 1: Ahmet Bey, 2019 yılında tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 38.000 TL işyeri kira geliri ve 100.000 TL mevduat faizi ile birlikte konut olarak kiraya verdiği dairesinden 5.000 TL kira geliri elde etmiştir.

İşyeri Kira Geliri (Brüt) 38.000 TL
Konut Kira Geliri 5.000 TL
Mevduat Faizi 100.000 TL

Beyan Edilecek Gelir Tutarı Yok

Tevkif yoluyla vergilendirilen 100.000 TL mevduat faizi geliri, Gelir Vergisi Kanunu’nun geçici 67 nci maddesi kapsamında tutarı ne olursa olsun beyan edilmeyecektir. Örnekte, 5.400 TL’lik istisna haddinin altında 5.000 TL konut kira geliri elde edildiğinden, söz konusu gelir beyana konu edilmeyecektir. Tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş işyeri kira geliri olan 38.000 TL ise 40.000 TL’lik beyan sınırını aşmadığından yıllık beyanname ile beyan edilmeyecektir. Bu durumda, mükellefin 2019 yılına ilişkin beyan edilecek geliri yoktur.

Örnek 2: Aleyna Hanım, 2019 yılında konut kredisi kullanarak 450.000 TL’ye aldığı dairesini aylık 2.500 TL’den konut olarak kiraya vermiş ve 30.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri olmayan Aleyna Hanım, gerçek gider yöntemini seçmiş olup, bu konut ile ilgili 1.500 TL asansör ve sigorta gideri yapmıştır. Konut kredisi için 2019 yılında bankaya ödenen faiz tutarı da 4.500 TL’dir.
Aleyna Hanım, konut olarak kiraya vermiş olduğu daire için 2019 yılında ödediği asansör, sigorta ve faiz gideri ile birlikte iktisap bedelinin %5’i olan (450.000 x %5=) 22.500 TL’yi indirim konusu yapabilecektir.

İndirim Yapılacak Toplam Gider = 1.500 + 4.500 + 22.500 = 28.500 TL’dir.
Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından gider olarak indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Bunun için toplam gider tutarının vergiye tabi hasılata isabet eden kısmının hesaplanması gerekir. Vergiye tabi hasılata isabet eden gider, aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.

Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat - Konut Kira Geliri İstisnası = 30.000 - 5.400 = 24.600 TL
İndirilebilecek Gider = Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat/Toplam Hasılat
= 28.500 x 24.600/30.000= 23.370 TL

Aleyna Hanımın kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrisafi İrat Toplamı 30.000 TL
Vergiden İstisna Tutar 5.400 TL
Kalan (30.000 – 5.400) 24.600 TL
İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı 23.370 TL
Vergiye Tabi Gelir (24.600-23.370) 1.230 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi 184,50 TL
Ödenecek Gelir Vergisi 184,50 TL
Damga Vergisi 89,10 TL

Örnek 3: Sena Hanım, 2019 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 40.000 TL ve işyeri olarak kiraya verdiği dairesinden ise 80.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden yıl içinde 16.000 TL tevkifat yapılmıştır.

Beyana tabi başka geliri bulunmayan Sena Hanım, götürü gider yöntemini seçmiştir. Konut kira gelirinin istisnayı aşan tutarı ile işyeri kira geliri toplamı olan (34.600+80.000=) 114.600 TL, 2019 yılı için beyan sınırı olan 40.000 TL’yi aştığı için, tevkifata tabi tutulmuş olan işyeri kira geliri de konut kira geliri ile birlikte beyan edilecektir. Sena Hanımın elde ettiği gelir toplamı (ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı) 2019 yılı için 148.000 TL’yi aşmadığından 5.400 TL’lik istisnadan yararlanacaktır. Konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. Sena Hanımın kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrisafi İrat Toplamı (40.000 + 80.000) 120.000 TL
Vergiden İstisna Tutar 5.400 TL
Kalan [(40.000-5.400)+80.000] 114.600 TL
%15 Götürü Gider (114.600 x %15) 17.190 TL
Vergiye Tabi Gelir (114.600 – 17.190) 97.410 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi 22.600,70 TL
Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler 16.000 TL
Ödenecek Gelir Vergisi (22.600,70-16.000) 6.600,70 TL
Damga Vergisi 89,10 TL

Örnek 4: Bekir Bey, 2019 yılında, ihraç tarihi 30/07/2005 olan döviz cinsinden Devlet tahvilinden 550.000 TL faiz geliri ile işyeri olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden 170.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 34.000 TL’lik gelir vergisi kesintisi yapılmıştır. Bekir Bey, işyeri kira geliri ile ilgili olarak götürü gider yöntemini seçmiştir. Bekir Bey’in elde ettiği faiz geliri, 01/01/2006 tarihinden önce ihraç edilen döviz cinsinden Devlet tahvili faiz geliri olduğundan indirim oranı uygulanmayacak olup, işyeri kira geliri tutarı ile döviz cinsinden Devlet tahvili faiz geliri toplamı 40.000 TL olan beyan sınırını aştığı için beyan edilecektir. Bekir Beyin kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Devlet tahvili faizi 550.000 TL
Gayrimenkul sermaye iradı (işyeri) 170.000 TL
Götürü Gider (170.000 X %15) 25.500 TL
Safi Kira Geliri (170.000 – 25.500) 144.500 TL
Toplam Gelir (550.000 + 144.500)) 694.500 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi 241.260 TL
Kesinti Yoluyla Ödenen Vergi 34.000 TL
Ödenecek Gelir Vergisi 207.260 TL
Damga Vergisi 89,10 TL

Örnek 5: Mesut Bey ve eşi Tülay Hanım, 2019 yılında ayrı ayrı ½ hissesine sahip oldukları dairelerini konut olarak kiraya vermeleri sonucu 36.000 TL kira geliri elde etmişlerdir. Mesut Bey ayrıca 2019 yılında işyeri olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden 20.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için
ödenen kira bedeli üzerinden 4.000 TL gelir vergisi tevkifatı yapılmıştır. Tülay Hanım aynı zamanda mali müşavirlik faaliyetinden dolayı 2019 yılında 150.000 TL serbest meslek kazancı elde etmiştir. Yıl içinde serbest meslek kazancından 30.000 TL tevkifat yapılmıştır. Mesut Bey de, Tülay Hanım da götürü gider yöntemini seçmiştir. Mesut Bey ve Tülay Hanımın kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Mesut Bey’in Beyanı:

Örnekte kiraya verilen konut 1/2 hisseli olduğundan elde 36.000 TL kira gelirinin (36.000/2) 18.000 TL’sini Mesut Bey, 18.000 TL’sini de Tülay Hanım ayrı ayrı beyan edecektir. Mesut Bey’in gelir vergisi tevkifatına tabi tutulan işyeri kira geliri 20.000 TL ile hissesine düşen konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna tutarını aşan kısmı (18.000-5.400 =) 12.600 TL birlikte dikkate alındığında (20.000 + 12.600 =) 32.600 TL 2019 yılı için beyanname verme sınırı olan 40.000 TL’yi aşmadığından, işyeri kira geliri beyannameye dâhil edilmeyecek olup, sadece hissesine düşen 18.000 TL konut kira geliri beyan edilecektir.

Gayrisafi İrat Toplamı 18.000 TL
Vergiden İstisna Tutar 5.400 TL
Kalan (18.000 – 5.400) 12.600 TL
%15 Götürü Gider (12.600 x %15) 1.890 TL
Vergiye Tabi Gelir (12.600 – 1.890) 10.710 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi 1.606,50 TL
Ödenecek Gelir Vergisi 1.606,50 TL
Damga Vergisi 89,10 TL

Tülay Hanım’ın Beyanı:
Konut olarak kiraya verilen daireden hissesine düşen kira geliri 18.000 TL’dir. Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olan mükellefler, 5.400 TL’lik konut kira geliri istisnasından yararlanamazlar. Mükellef, gerçek usulde gelir vergisine tabi serbest meslek erbabı olduğundan, konut kira geliri istisnasından yararlanamayacaktır. Yıllık gelir vergisi beyannamesinde serbest meslek kazancıyla birlikte kira gelirini de beyan etmek zorundadır.

Konut Kira Geliri 18.000 TL
%15 Götürü Gider (18.000 x %15) 2.700 TL
Safi İrat (18.000 – 2.700) 15.300 TL
Serbest Meslek Kazancı 150.000 TL
Vergiye Tabi Gelir (150.000 + 15.300) 165.300 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi 46.315 TL
Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler 30.000 TL
Ödenecek Gelir Vergisi (46.315-30.000) 16.315 TL
Damga Vergisi 89,10 TL

Örnek 6: Adnan Bey, sahibi olduğu iki daireyi konut olarak kiraya vermesi sonucunda 2019 yılında toplam 115.000 TL kira geliri elde etmiştir. Adnan Bey, 16.10.2019 tarihinde Sağlık Bakanlığına bağlı bir hastaneye 35.000 TL ve 20.11.2019 tarihinde kamuya ait bir yetiştirme yurduna 30.000 TL nakit olarak bağışta bulunmuştur. Beyana tabi başka geliri bulunmayan Adnan Bey, götürü gider yöntemini seçmiştir. Adnan Bey’in elde ettiği gelir toplamı (ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı) 2019 yılı için 148.000 TL’yi aşmadığından 5.400 TL’lik istisnadan yararlanacaktır. Adnan Bey’in kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrisafi İrat Toplamı 115.000 TL
Vergiden İstisna Tutar 5.400 TL
Kalan (115.000 – 5.400) 109.600 TL
%15 Götürü Gider (109.600 x %15) 16.440 TL
Safi İrat (109.600 – 16.440) 93.160 TL
Hastane ve Yetiştirme Yurduna Yapılan Bağış ve Yardımlar (30.000+35.000) 65.000 TL
Vergiye Tabi Gelir (93.160 – 65.000) 28.160 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi 4.732 TL
Ödenecek Gelir Vergisi 4.732 TL
Damga Vergisi 89,10 TL

Örnekte, kamuya ait yetiştirme yurduna nakit olarak yapılan 35.000 TL ile Sağlık Bakanlığına bağlı bir hastaneye nakit olarak yapılan 30.000 TL ’nin tamamı indirim konusu yapılabilecektir.

Örnek 7: Hürriyet Hanım, sahibi bulunduğu işyerini 2019 yılında basit usulde vergilendirilen bir mükellefe kiralamış ve 9.000 TL işyeri kira geliri elde etmiştir. Basit usuldeki mükelleflerden elde edilen ve vergi kesintisi ile istisna uygulamasına tabi olmayan işyeri kira gelirlerinde, beyanname verme sınırı 2.200 TL’dir. Mükellefin, 9.000 TL tutarındaki işyeri kira gelirinin 2019 yılı için beyanname verme sınırı olan 2.200 TL’yi aşması nedeniyle tamamı beyan edilecektir. Götürü gider yöntemini seçen Hürriyet Hanımın kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

İşyeri Kira Geliri 9.000 TL
%15 Götürü Gider (9.000 x %15) 1.350 TL
Vergiye Tabi Gelir (9.000 – 1.350) 7.650 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi 1.147,50 TL
Ödenecek Gelir Vergisi 1.147,5 TL
Damga Vergisi 89,10 TL

Örnek 8: Ender Bey, üç dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu yıllık 24.000 TL, 20.000 TL ve 18.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri olmayan Ender Bey, götürü gider yöntemini seçmiştir. Ender Beyin kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

2019 yılında kiraya verilen üç konuttan elde edilen toplam kira geliri (24.000+20.000+18.000=) 62.000 TL’dir. Birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır

Konut Kira Geliri 62.000 TL
Vergiden İstisna Tutar 5.400 TL
Kalan (62.000 – 5.400) 56.600 TL
%15 Götürü Gider (56.600 x %15) 8.490 TL
Vergiye Tabi Gelir (56.600 – 8.490) 47.510 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi 9.127,70 TL
Ödenecek Gelir Vergisi 9.127,70 TL
Damga Vergisi 89,10 TL

Örnek 9: Ayla Hanım, 2019 yılında iki işverenden tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücret gelirleri ve işyeri kira geliri ile tevkifatsız mesken kira geliri elde etmiştir. Beyan edilecek gelir tutarı şöyle hesaplanacaktır.

2019 yılında iki işverenden tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücret geliri, konut olarak kiraya verdiği dairesinden kira geliri ve mevduat faizi elde etmiştir. Mükellefin gelirleri aşağıdaki gibidir.

Birinci İşverenden Alınan Ücret 62.500 TL
İkinci İşverenden Alınan Ücret 37.500 TL
Mevduat Faizi 28.000 TL
Konut Kira Geliri 24.000 TL
Toplam Gelir Tutarı 152.000 TL

Tevkif yoluyla vergilendirilmiş birinci işveren hariç ikinci işverenden alınan ücret tutarı olan 37.500 TL, 2019 yılı için beyan sınırı olan 40.000 TL’yi aşmadığından ücret gelirleri beyan edilmeyecektir. Tevkif yoluyla vergilendirilen 28.000 TL mevduat faizi geliri, Gelir Vergisi Kanunu’nun geçici 67 nci maddesi kapsamında tutarı ne olursa olsun beyan edilmeyecektir. 2019 yılı için 5.400 TL’lik istisna sınırını aşan mesken kira geliri mutlaka beyan edilecektir. Mükellefin elde ettiği gelirlerin gayrisafi tutarlarının toplamı (beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı) 2019 yılı için 148.000 TL’yi aştığından 5.400 TL’lik istisnadan yararlanamayacaktır. Götürü gider yöntemini seçen mükellefin kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Konut Kira Geliri 24.000 TL
%15 Götürü Gider (24.000 TL x %15) 3.600 TL
Vergiye Tabi Gelir (24.000 TL – 3.600 TL) 20.400 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi 3.180 TL
Damga Vergisi 89,10 TL

Örnek 10: Serbest meslek faaliyetinde bulunan Sedat Bey, 2019 yılında elde ettiği serbest meslek kazancı yanında tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş iki işverenden ücret geliri ile yine tevkif yoluyla
vergilendirilmiş işyeri kira geliri elde etmiştir. Mükellef yıl içinde serbest meslek kazancı için 30.000 TL, birinci işverenden alınan ücret için 10.500 TL, ikinci işverenden alınan ücret için 9.000 TL ve işyeri kira geliri için 4.500 TL olmak üzere toplam 54.000 TL kesinti yoluyla vergi ödemiştir. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.

Mükellefin gelirleri aşağıdaki gibidir.
Serbest Meslek Kazancı 150.000 TL
Birinci İşverenden Alınan Ücret 52.500 TL
İkinci İşverenden Alınan Ücret 45.000 TL
İşyeri Kira Geliri (Brüt) 22.500 TL
Toplam Gelir Tutarı 270.000 TL

Mükellef, 150.000 TL tutarındaki serbest meslek kazancı nedeniyle mutlaka yıllık beyanname verecektir. Birinci işverenden alınan 52.500 TL’lik ücret geliri hariç, ikinci işverenden alınan 45.000 TL ücret geliri 2019 yılı için 40.000 TL’lik beyan sınırını aştığından ücret gelirlerinin tamamı beyannameye dahil edilecektir. Serbest meslek kazancı, tevkif yoluyla vergilendirilmiş ücret gelirleri ve işyeri kira geliri tutarının toplamı olan (150.000 TL + 52.500 TL + 45.000 TL + 22.500 TL =) 270.000 TL, 2019 yılı için 40.000 TL’lik beyan sınırını aştığından, tevkif yoluyla vergilendirilmiş işyeri kira geliri de beyan edilecektir. Mükellef, 22.500 TL’lik brüt kira gelirinden gayrimenkul sermaye iradının % 15’i olan (22.500 TL X %15 =) 3.375 TL’lik götürü gideri indirecek ve kalan 19.125 TL’yi gayrimenkul sermaye iradından dolayı matrah olarak beyan edecektir. Beyan edilecek gelir unsurları arasında ücret geliri de bulunduğundan 75 Seri No.lu Gelir Vergisi Sirkülerinde yapılan açıklamalar doğrultusunda mükellefin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrisafi İrat Toplamı 270.000 TL
%15 Götürü Gider (22.500 TL X %15) 3.375 TL
Vergiye Tabi Gelir (270.000 TL – 3.375 TL) 266.625 TL
Hesaplanan gelir vergisi 77.778,75 TL
Mahsup edilecek gelir vergisi toplamı
(30.000 TL + 10.500 TL + 9.000 TL + 4.500 TL)
54.000 TL
Ödenecek Gelir Vergisi (77.778,75 TL – 54.000 TL) 23.778,75 TL
Damga Vergisi 89,10 TL