Mehmet Bingöl [email protected]

Kira gelirlerinin (2014 yılı) vergilendirilmesinde dikkat edilecek hususlar

2014 yılının ardından kişisel gelirlerin vergi beyan dönemi olan Mart ayına yaklaştıkça bazı hatırlatmalar yapmaya devam ediyoruz.

Bir önceki yazımızda;

·         Yıllık Gelir Vergisi beyannamesi verilmesi gerekip gerekmediği,

·         Tam mükellefiyet kavramı ve bu çerçevede beyanı zorunlu gelirlerin kapsamı,

·         Elde edilen gelirin vergi kesintisine (stopaj) tabi olup olmadığı,

gibi konular üzerinde durmuştuk.

Şimdi de birçok kişiyi ilgilendiren kira gelirlerinin vergi durumuna bakacağız. Gerçekten de; yatırım amaçlı edinilen veya miras yoluyla kalan gayrimenkullerden kira geliri elde edilmesi toplumumuzda oldukça fazladır.

2014 yılında elde edilen “kira gelirleri” için bazı açıklama ve değerlendirmeler yapacağımız yazımızda, Türkiye’de yerleşik kişilerin yanı sıra, Türkiye’de gayrimenkul sahibi olan yabancıların durumu da ele alınacaktır.

Gelirlerin toplanması ve yıllık beyan mecburiyeti

İkametgâhı Türkiye'de bulunanlar veya bir takvim yılı içinde Türkiye'de devamlı olarak altı aydan fazla oturdukları için Türkiye'de yerleşmiş sayılan kişiler Türk Vergi Mevzuatı açısından “Tam Mükellef” statüsündedir.

Tam mükellef statüsündeki gerçek kişiler, prensip olarak yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek suretiyle gerek Türkiye’de ve gerekse yurt dışında elde ettikleri gelirlerin tamamı üzerinden Türkiye’de vergiye tabidir. Yıllık beyanname kapsamındaki gelir unsurları bir araya getirilir ve bu şekilde bulunan toplam gelir üzerinden artan oranlı vergi tarifesine göre ödenecek vergi hesaplanır.

Mevzuatımızda vergiye tabi gelir toplamının beyan haddini (2014 yılı: 27.000 TL)[1]aşması halinde beyan edilecek gelirlere ilişkin kural şöyledir;

1- Birden sonraki işverenden alınan ücretlerin toplamının beyan haddini (2014 yılı için 27.000 TL) aşması halinde, birinci işverenden alınan ücret de dahil olmak üzere tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücretlerin tamamı,

2- Vergiye tabi gelir toplamının beyan haddini (2014 yılı: 27.000 TL) aşması halinde Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları

Beyannameye dâhil edilir.

Vergiye tabi gelir toplamının belirlenmesinde, Gelir Vergisi Kanunu’nun 86’ıncı maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinin (a) ve (b) alt bentlerinde sayılanlar dışında kalan bütün gelir unsurları dikkate alınır. Hiç yıllık beyan konusu olmayan gelirler ise (mevduat faizi, repo faizi, türev ürünler kazançları, yatırım fonu gibi) 27.000 TL’lık beyan haddinin hesabına dâhil edilmez.

Kira gelirlerinin vergilendirilmesi

Yukarıdaki genel açıklamalardan sonra şimdi kira gelirleri konusuna dönebiliriz. Öncelikle belirtmeliyiz ki; kira gelirlerinin vergilendirilmesinde “tahsilat esası” geçerlidir. Kiracılardan yapılmış bir tahsilat yok ise vergi ödenmesi söz konusu olmaz. Bu durumda, vergi tahakkuku tahsilatın yapılacağı takvim yılında olur. Ayrıca, gelecek yıllara ait peşin tahsilat yapıldığında da, vergileme ilgili takvim yıllarında yapılır.

Kira gelirlerini “konut olarak veya işyeri olarak” kiraya verilen gayrimenkuller itibariyle iki alt bölüme ayırmamız gerekir.

Konut Kiraları: Konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen kira gelirleri yıllık olarak kişi bazında 2014 yılı için 3.300 TL’yi geçmiş ise beyan edilmek durumundadır. Toplam gelirin 3.300 TL’lık kısmı vergiden istisnadır[2]. Ancak bunun dışında da ücret, faiz ve diğer kazanç geliri varsa ve toplam tutar 97.000 TL’sını geçtiğinde bahse konu vergi istisnası uygulanmaz.

İşyeri Kiraları: Şirketlere veya ticaret erbabına kiraya verilen gayrimenkullerden (İşyeri kira geliri) 2014 yılı içinde elde edilen net gelir 21.600TL’yı (Brüt 27.000 TL) aşmış ise gelirin tamamı beyana tabidir.

Konut ve İşyeri Kira Gelirleri Birlikte ise: Kişinin başkaca beyan konusu olan bir gelirinin olmadığını varsayarsak, 2014 yılı içinde hem konut, hem de işyeri kira geliri var ise; konut kira gelirinin istisna haddi sonrası kalan tutarı (3.300 TL’nın üzeri) ile işyeri kira gelirinin brüt tutarının toplanması sonucu bulunan tutarın 27.000,00 TL’yi aşması halinde her iki gelir de beyan edilecektir.

Toplamda 27.000 TL’nın aşılmaması halinde ise, sadece konut kira geliri beyan edilecektir.

Kira gelirlerinde vergi matrahı

Kira gelirleri yıllık beyanname ile bildirilecek ise bu durumda vergiye tabi matrahın nasıl hesaplandığına ve dikkat edilmesi gereken konulara bakmamız gerekir.

Kira geliri vergi hesabında net gelire ulaşmak için ya götürü gider uygulaması yapılır, ya da gerçek giderler esas alınır.

Öncelikle “götürü gider” imkânından bahsetmeliyiz. Hem konut hem de işyeri kira gelirlerinde geçerli olan bu avantaj sayesinde, kira gelirleri toplamının %25 oranında “götürü gider indirimi” hakkı vardır. Ticari işletmede ve şirketlerde bu imkân yoktur. Dolayısıyla gerçek kişiler bu sayede, kira gelirlerinin %75’i üzerinden vergi öderler. Bu husus, şirketlere göre gerçek kişiler için bir avantajdır.

Kişiler, “götürü gider usulü” yerine, “gerçek gider usulü” de tercih edilebilir. Bu durumda; gayrimenkul kredi ile alınmışsa, kredi için ödenen faizler gider olarak dikkate alınır. Ayrıca bu usulde, kirada oturulan evin kira tutarı, emlak vergileri, sigorta gideri, bakım onarım gideri, iktisaptan itibaren 5 yıl boyunca konut olarak kiraya verilen gayrimenkulün alış bedelinin %5’i, yıllık %2’lik bina amortisman gideri ile Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde sayılan diğer giderler de dikkate alınır. (www.gib.gov.tr).

Hangi gider yönteminin seçileceğine avantajlara bakarak karar vermek gerekir. Başka deyişle, gider yönteminin seçimine dikkat edilmeli, hangisi avantajlı ise o seçilmelidir. Zira götürü gider usulünü seçenler, yasa gereği bu tercihinden 2 yıl geçmedikçe geri dönemezler. Örneğin; kredi ile ev alıp kiraya veren bir kişi yanlışlıkla veya yetersiz bilgi sebebiyle ilk yıl için götürü gider uygulamışsa, hem ilk yıl için gereksiz yere ödemiş olduğu vergiyi geri isteyemez, hem de ikinci yıl yine gereksiz yere vergi öder. Bu konuda yaşanmış birçok olay ve “tecrübe” vardır. Dolayısıyla beyannameyi hazırlayacak serbest muhasebeci mali müşavire eksiksiz bilgi verilmelidir.

Bir başka hatırlatmak istediğimiz konu da; gerçek gider uygulaması seçildiğinde, giderlerin fazlalığı sebebiyle vergi matrahı çıkmasa da gelir vergisi beyannamesi verilmesinin zorunlu oluşudur. Aksi halde “usulsüzlük” cezasına muhatap olunacağı gibi, konut kiralarındaki vergi istisnası hakkı kaybedilir ve ayrıca Vergi İdaresi’nin takdir ve bunun gibi işlemleri ile yüz yüze gelinebilir.

Örnek:

Yukarıda belirttiğimiz üzere, 2014 yılı için 27.000 TL olan beyan haddinin aşılıp aşılmadığının tespitinde; elde edilen “gayrimenkul sermaye iratları”, “tevkifata tabi tutulmuş ve birden fazla işverenden elde edilen ücretler” ve “menkul sermaye iratları (Örneğin, Eurobond faizi, temettü geliri gibi)” birlikte dikkate alınarak bulunan toplam tutarın esas alınması gerekir.

Kişinin yıllık gelir toplamı, yıllık beyan haddi olan 27.000 TL’yi aşmadığı takdirde Türkiye’de vergi stopajına tabi tutulmuş olan aşağıdaki gelir unsurları için yıllık beyan söz konusu değildir

-Birden fazla işverenden elde edilen ücretler,

-Menkul sermaye iratları (Örneğin; Şirketlerden kar payı tahsili, Eurobond kupon faizi)

-İşyeri kira gelirleri

Bu bilgiler ışığında bir örnek ile konuları özetleyebiliriz:

2014 yılında elde edilen gelirler, aşağıdaki gibi, konut-işyeri kira gelirleri ile ücret, mevduat faizi ve yatırım fonu gelirinden oluşsun:

-Konut kira geliri:     22.000 TL,

-İşyeri kira geliri:      30.000 TL (Brüt Gelir),

-Ücret:                       120.000 TL (Tek şirketten),

-Mevduat faizi:         18.000 TL

-Yatırım fonu geliri: 30.750 TL

-Toplam Gelir:          220.750 TL

Yurt içi banka mevduat faizi ile yatırım fonu gelirleri, sadece stopaj suretiyle vergiye tabi olduğundan her hal ve takdirde yıllık beyana dâhil olmayacaktır. Ücret geliri de bir işyerinden alındığı için yine yıllık beyan kapsamında değildir.

Kira gelirleri ise beyanname ile zorunlu olarak bildirilecektir. Kişinin yukarıda belirtilen yıllık gelir toplamı 97.000 TL’den fazla olduğu için 3.300 TL’lik konut kira istisnası uygulanamayacaktır. Kira gelirlerinin vergiye tabi net tutarın bulunmasında, %25 oranında “götürü gider yöntemi” tercih edilmiştir.

Gelir Vergisi beyanı şöyle olacaktır:

-Kira geliri toplam                            : 52.000

            Konut kirası:              22.000

            Dükkân kirası:           30.000

-Götürü gider indirimi                     :(13.000)

-Net gelir                                          : 39.000

-Hesaplanan vergi                           : 8.090

-Dükkân kirası stopaj mahsubu      :(6.000)

-Ödenecek vergi                               : 2.090

Görüldüğü gibi bu örnekte, elde edilen 52.000 TL’lık toplam kira gelirinden, stopaj mahsubu sebebiyle 2.090 TL Gelir Vergisi ödemesi söz konusu olmaktadır. 6.000 TL’lık vergi stopajı ise kiracı tarafından Vergi Dairesi’ne yatırılmıştır.

Yabancı kişiler açısından kira gelirlerinde vergilendirme

Yurt dışında yerleşik gerçek kişiler açısından, Türkiye bulunan gayrimenkullerin konut olarak kiraya verilmesi dolayısıyla elde edilen kira gelirleri için yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmek zorundadır. Gerçek gider tutarları veya %25 götürü gider tutarı düşüldükten sonraki net gelir üzerinden %15’ten başlayarak gelirin toplamına göre %35’e varan vergi ödenir. (Vergi tarifesi için bknz: www.gib.gov.tr)

İşyeri kira gelirleri ise, kiracılarca vergi tevkifatına tabi olduğundan bunlar için alınan kira tutarı ne olursa olsun yıllık Gelir Vergisi beyannamesi verilmez. Ödemeyi yapan kiracılar %20 oranında vergi kesintisi yapıp, kendileri Vergi Dairesi’ne yatırırlar. Dolayısıyla, yabancı uyruklu kişi Vergi Dairesi’ne muhatap olmaz. Başka deyişle işyeri olarak kiraya verilmesi bu açıdan avantaj yaratır.

Sonuç olarak; 2014 yılının ardından, kira gelirlerinin vergi durumu ile ilgili temel bilgi ve değerlendirmeler yukarıdaki özetlenmiştir. Ancak, vergi beyannamesi aşamasında, mali müşavir ve muhasebecilere danışılması yapılacak uygulamalar açısından önemlidir.

[1] 2015 yılı için 29.000 TL.

[2] 2015 yılı için 3.600 TL