Dr. Ekrem Öncü [email protected]

Kira geliri elde edenlerin vergilendirilmesi!

2019 yılının Mart ayına girmiş bulunmaktayız. Yılın Mart ayı beyan ayı demek oluyor. Bugünkü yazımızda kira geliri elde edenlerin nasıl vergilendirileceklerini ele alacağız.

Bu yazımızda, 2018 yılında sahip oldukları mal ve hakları kiraya verenlerin vergilendirilmesine yönelik olarak; kira gelirine konu mal ve haklar, vergiden istisna edilecek mesken kira tutarı, işyeri kira gelirinde beyanname verme sınırı, emsal kira bedeli uygulaması, beyan edilen kira gelirlerinden indirilecek giderler, kira ödemelerinde vergi kesintisi, beyannamenin verilme zamanı, vergi tarifesi, ödenmesi gereken verginin hesaplanması, ödeme kanalları ile Hazır Beyan Sistemi üzerinden beyannamenin ne şekilde verileceği konularında soru cevap şeklinde açıklamalar yapılacaktır.

Soru 1: Kimler kira geliri elde etmiş sayılır?

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmekte olup bu gelirler belirli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır.

Kira gelirine konu mal ve hakların; sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesinden gelir elde eden kiracılar, gayrimenkul sermaye iradı yönünden mükellef kabul edilecektir.

Soru 2: Tahsil edilmeyen kiralar da beyan edilecek midir?

Kira gelirinde önemli olan gelirin elde edilmesidir ve gelirin elde edilmesi de, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.

Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır. Burada iki önemli konuya dikkat çekmekte fayda vardır.

• Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edilen yılın hasılatı sayılır. Örneğin; 2015, 2016 ve 2017 yıllarına ait kira gelirlerinin toplu olarak 2018 yılında tahsil edilmesi halinde, bu gelirler 2018 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.

• Gelecek yıllara ait olup, peşin olarak tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilecektir.

Örneğin; 2018, 2019 ve 2020 yılları kira gelirleri topluca 2018 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir. Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak kira gelirinde gayri safi hasılat belirlenir.

Kiranın ayni (mal, eşya vb.) olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilecektir.

Soru 3: Hangi kiralar banka kanalı ile ödenmek zorundadır?

• Konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde; haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarında ise tutara bakılmaksızın,

• İş yerlerinde de miktar sınırlaması olmaksızın,

kira geliri elde edenlerin, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka ve benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracılığıyla gerçekleştirmeleri ve bu kurum ve kuruluşlar tarafından düzenlenen belgelerle bu ödemeleri tevsik etmeleri zorunluluğu bulunmaktadır. Banka ve benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracı kılınmak suretiyle, para yatırma veya havale, çek veya kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinde, bu belgeler tevsik edici belge kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da bu kapsamdadır. Söz konusu zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza, (Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355 inci maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere) her bir işlem için bu işleme konu tutarın %5’idir.

Soru 4: Gayrimenkuller bedelsiz olarak kiraya verilebilecek midir?

Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınır. Buna göre;

• Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,

• Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması,

hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır. Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir. Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, bina veya arazinin emlak vergisi değerinin %5’idir. Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur.

Örnek: Ayşe Hanım, 2018 yılında emlak vergisi değeri 300.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır. Bu durumda, Ayşe Hanımın, emsal kira bedeli üzerinden kira geliri hesaplaması gerekmektedir. Emsal Kira Bedeli: 300.000 x %5 = 15.000 TL olacaktır. Bu tutar, mükellef tarafından beyan edilmesi gereken gelir olarak dikkate alınacaktır.

Aşağıda belirtilen hallerde ise emsal kira bedeli esası uygulanmayacaktır:

• Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,

• Binaların mal sahiplerinin çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Örnek olarak, mal sahibi baba, çocuğunun ikametine iki adet gayrimenkul tahsis etmişse sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayıp diğeri için emsal kira bedeli hesaplanacaktır.),

• Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,

• Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

Soru 5: Kira gelirlerinin tamamı vergiye tabi midir, istisna uygulaması nasıl yapılacaktır?

Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2018 yılı için 4.400 TL’si gelir vergisinden istisna edilmiştir. Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının (2018 yılı için istisna tutarı 4.400 TL) altında kira geliri elde etmeleri halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve bu gelirleri için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. Örnek: Hatice Hanım, 2018 yılında meskenini aylık 360 TL’den kiraya vermiş ve yıllık 4.320 TL kira geliri elde etmiştir. Bu durumda elde edilen hasılat mesken istisna tutarı olan 4.400 TL’nin altında olduğundan Hatice Hanım tarafından beyan edilmeyecektir.

Ancak, konutlardan elde edilen kira gelirleri süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2018 yılı için 4.400 TL’lik istisnadan yararlanılamayacaktır. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir. İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.

Mesken istisnası uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. 2018 yılında 4.400 TL’nin altında mesken kira geliri olanlar bu gelirleri için yıllık beyanname vermeyecektir.

Konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. İşyeri kira gelirine istisna uygulanmaz.

Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, 4.400 TL’lik istisnadan yararlanamazlar. Ayrıca, 4.400 TL ve üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2018 yılı için 120.000 TL’yi aşanlar, 4.400 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.

Örnek: Gürkan Bey, 2018 yılında, konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden 14.000 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 38.000 TL işyeri kira geliri ve 110.000 TL ücret geliri elde etmiştir. Gürkan Bey’in elde ettiği kira geliri için istisna uygulanıp uygulanmayacağı, 2018 yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamının 120.000 TL’yi aşıp aşmadığına bakılarak tespit olunacaktır. Elde edilen gelir toplamının (14.000 + 38.000 + 110.000 = 162.000 TL) 2018 yılı bakımından belirlenen 120.000 TL tutarı aşması nedeniyle, 14.000 TL’lik konut kira gelirine ilişkin olarak 4.400 TL’lik istisnadan faydalanılması mümkün olmayacaktır.

Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için (2018 yılı için) 4.400 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır. Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde istisna, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

Soru 6: Kira gelirinin tespitinde giderlerin indirilmesi nasıl olacaktır?

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit dilebilmektedir.

• Gerçek Gider Yöntemi

• Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)

Gerçek veya götürü gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

Soru 7: Gerçek gider yöntemini seçenler hangi giderleri indirim konusu yapabileceklerdir?

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, safi iradın bulunması için gayrisafi hasılattan aşağıdaki giderler indirilebilir.

• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

• Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,

• Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,

• Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,

• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2014 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.),

İktisap bedelinin %5’i tutarındaki indirim, sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için uygulanacak olup birden fazla gayrimenkulden kira geliri elde edilmesi halinde, diğer gayrimenkuller için bu indirimden yararlanılamayacaktır. Ayrıca işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller %5’lik gider indiriminden yararlanamayacaktır.

• Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

• Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar 2018 takvim yılı için 1.000 TL’yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.),

• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

• Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

• Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.),

Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin (Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dahil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde edilen kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.

• Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Soru 8: Gerçek gider yöntemini seçenler istisnadan yararlanacak olurlar ise indirilecek gider nasıl hesaplanacaktır?

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemeyecektir.

Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir.

İndirilebilecek Gider = Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat (Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat - Mesken Kira Geliri İstisnası)

Örnek: Tuba Hanım, sahibi olduğu konutu 2018 yılında kiraya vermiş olup, 38.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri bulunmayan Tuba Hanım gayrimenkulü ile ilgili olarak, 9.500 TL harcama yapmış olup, gerçek gider yöntemini seçmiştir.

Tuba Hanım gerçek gider olarak indirebileceği tutar, 9.500 TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı kadar olacaktır.

Vergiye Tabi Hasılat = 38.000 – 4.400 = 33.600 TL

İndirilebilecek Gider = (9.500 x 33.600) / 38.000 = 8.400 TL

Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir.

Soru 9: Götürü gider yönteminde gider indirimi nasıl uygulanacaktır?

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, gerçek giderlere karşılık olarak hasılatlarından %15’ini götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini uygulayamazlar. Örneğin, işyeri kira geliri ile birlikte hakların kiraya verilmesinden kira geliri de elde eden mükellefler, verecekleri gelir vergisi beyannamelerinde hak kira geliri yer aldığından gerçek gider yöntemini seçmek zorundadırlar.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, %15’i oranındaki tutarı götürü gider olarak indirebileceklerdir. Götürü gider oranı, 1/1/2017 tarihinden itibaren elde edilen kira gelirlerine uygulanmak üzere hasılatın % 15’i olarak belirlenmiştir. (Kira geliri elde edip de mesken istisnasından yararlanabilecek mükellefler için götürü gider, istisna tutarı düşüldükten sonra bulunan tutar üzerinden hesaplanacaktır.)

Soru 10: Zarar doğarsa ne yapılacaktır?

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler. Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar ise beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir.

Bu durumun iki istisnası vardır:

• Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda gayrimenkul sermaye iradı yönünden bir zarar doğar ise bu zarar gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılamayacaktır.

• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait iktisap bedelinin %5’i oranındaki tutarın hasılattan indirilemeyen kısmı, gider fazlalığı olarak dikkate alınamayacaktır.

Buna göre, söz konusu hallerde oluşacak gider fazlalığının gayrimenkul sermaye iradı yönünden zarar olarak dikkate alınması mümkün bulunmamaktadır.

Soru 11: Kira ödemelerinde hangi hallerde vergi kesintisi yapılacaktır?

Gelir Vergisi Kanunu’nun 94 üncü maddesinde sayılan kişi, kurum ve kuruluşlar; gayrimenkul sermaye iradına konu mal ve hakları kiralamaları durumunda, bu kapsamda yapacakları kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi kesintisi (tevkifat) yapmak zorundadırlar. Kiracı olan söz konusu kişi ve kuruluşlar, yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden %20 oranında gelir vergisi kesintisi yapacaklardır. Bu vergi kesintisi, gelecek aylara veya yıllara ait olmak üzere peşin ödenen kira bedeli üzerinden de yapılacaktır. Örneğin; 3 aylık veya 1 yıllık işyeri kirası peşin tahsil edildiğinde, bu durumda peşin tahsil edilen kiranın tamamı vergi kesintisine tabi tutulacaktır. Kiracı, basit usulde vergilemeye tabi bir mükellef ise; vergi kesintisi yapma yükümlülüğü bulunmadığından, kira ödemesi üzerinden vergi kesintisi yapılmayacaktır.

Kiraya verilen gayrimenkulün hem konut hem de işyeri olarak kullanılması halinde ise; kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı işyeri olarak kullanıldığı sürece, kira bedelinin tamamı vergi kesintisine tabi olacaktır.

Soru 12: Hangi durumlarda kira geliri beyanı verilecektir?

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

• Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, istisna tutarını (2018 yılı için 4.400 TL) aşanlar,

• İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırını (2018 yılı için 34.000 TL) aşanlar, (Beyanname verme sınırı olan 34.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.),

• Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırını (2018 yılı için 1.800 TL) aşanlar, yıllık beyanname vereceklerdir. Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinin beyanında (Örneğin, basit usuldeki mükellefe kiraya verilen işyerinden elde edilen kira gelirlerinde olduğu gibi), 1.800 TL’lik tutar bir istisna olmayıp, beyanname verme sınırıdır. Bu tutarı aşan bir işyeri kira geliri olduğunda tamamı beyan edilecektir.

Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmektedir. Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanacaktır. Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.

YARIN: İNDİRİMLER