Dr. Ekrem Öncü [email protected]

Kira geliri elde edenlerin vergilendirilmesi - 3

2017 YILI GELİRLERİNE UYGULANACAK VERGİ TARİFESİ NASILDIR?

Gelir Vergisi Kanununa göre 2017 yılında elde edilen kira gelirlerine aşağıda yer alan vergi tarifesi uygulanarak gelir vergisi hesaplanır.

13.000 TL'ye kadar % 15

30.000 TL'nin 13.000 TL'si için 1.950 TL, fazlası % 20

70.000 TL'nin 30.000 TL'si için 5.350 TL, fazlası % 27

70.000 TL'den fazlasının 70.000 TL'si için 16.150 TL, fazlası % 35 oranında vergiye tabi olacaktır.

VERGİNİN ÖDENMESİ NASIL YAPILACAKTIR?

Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi MART ve TEMMUZ aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Hesaplanan vergi;

* Mükellefin bağlı bulunduğu vergi dairesine,

* Bağlı olunan vergi dairesindeki hesabın bildirilmesi şartıyla diğer vergi dairelerine,

* Elden ya da internet bankacılığını kullanarak anlaşmalı bankalara,

* www.gib.gov.tr adresinden anlaşmalı bankaların banka kartları ve kredi kartları ile ödenebilir.

KİRA GELİRLERİNİN BEYANINA İLİŞKİN ÖRNEKLER

Örnek 1: Mükellef Neşe Hanım, 2017 yılında tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 25.000 TL işyeri kira geliri ve 150.000 TL mevduat faizi ile birlikte konut olarak kiraya verdiği dairesinden 3.500 TL kira geliri elde etmiştir.

İşyeri Kira Geliri (Brüt) 25.000 TL

Konut Kira Geliri 3.500 TL

Mevduat Faizi 150.000 TL

Beyan Edilecek Gelir Tutarı YOK

* Tevkif yoluyla vergilendirilen 150.000 TL mevduat faizi geliri, tutarı ne olursa olsun beyan edilmeyecektir.

* Konut kira gelirinden 3.500 TL’lik istisna düşülecek olup, kalan tutar beyan edilecektir. Örnekte, istisna haddinin altında konut kira geliri elde edildiğinden beyan edilmeyecektir.

* Tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş işyeri kira geliri olan 25.000 TL ise 30.000 TL’lik beyan sınırını aşmadığından yıllık beyanname ile beyan edilmeyecektir.

Örnek 2: Mükellef Mehmet Bey, 2017 yılında konut kredisi kullanarak 400.000 TL’ye aldığı dairesini aylık 2.000 TL’den konut olarak kiraya vermiş ve 24.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri olmayan Mehmet Bey, gerçek gider yöntemini seçmiş olup, bu konut ile ilgili 900 TL asansör ve sigorta gideri yapmıştır. Konut kredisi için 2017 yılında bankaya ödenen faiz tutarı da 4.000 TL’dir. Mehmet Bey, konut olarak kiraya vermiş olduğu daire için 2017 yılında ödediği asansör, sigorta ve faiz gideri ile birlikte iktisap bedelinin %5’i olan (400.000 x %5 =) 20.000 TL’yi indirim konusu yapabilecektir. Toplam Gider = 900 + 4.000 + 20.000 = 24.900 TL’dir.

Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından gider olarak indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Bunun için toplam gider tutarının vergiye tabi hasılata isabet eden kısmının hesaplanması gerekir.

Vergiye tabi hasılata isabet eden gider aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.

Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat - Konut Kira Geliri İstisnası = 24.000 - 3.900 = 20.100 TL

İndirilebilecek Gider = Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat

                                                       Toplam Hasılat 

= 24.900 x 20.100 = 20.854 TL

            24.000

Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrisafi İrat Toplamı 24.000,00 TL

Vergiden İstisna Tutar 3.900,00 TL

Kalan (24.000 – 3.900) 20.100,00 TL

İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı 20.854,00 TL

Vergiye Tabi Gelir (20.100 – 20.854) – 754,00 TL (Vergiye tabi gelir oluşmamaktadır)

Hesaplanan Gelir Vergisi 0,00 TL

Damga Vergisi 58,80 TL

Örnek 3: Aleyna Hanım, 2017 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 30.000 TL ve işyeri olarak kiraya verdiği dairesinden ise 72.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 14.400 TL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.

Konut kira gelirinin istisnayı aşan tutarı ile işyeri kira geliri toplamı olan (26.100 + 72.000 =) 98.100 TL, 2017 yılı için beyan sınırı olan 30.000 TL’yi aştığı için, tevkifata tabi tutulmuş olan işyeri kira geliri de konut kira geliri ile birlikte beyan edilecektir. Mükellefin elde ettiği gelir toplamı (ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı) 2017 yılı için 110.000 TL’yi aşmadığından 3.900 TL’lik istisnadan yararlanacaktır.

Konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır.

Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrisafi İrat Toplamı (30.000 + 72.000) 102.000,00 TL

Vergiden İstisna Tutar 3.900,00 TL

Kalan [(30.000 - 3.900) + 72.000] 98.100,00 TL

%15 Götürü Gider (98.100 x %15) 14.715,00 TL

Vergiye Tabi Gelir (98.100 – 14.715) 83.385,00 TL

Hesaplanan Gelir Vergisi 20.834,75 TL

Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler 14.400,00 TL

Ödenecek Gelir Vergisi 6.434,75 TL

Damga Vergisi 58,80 TL

Örnek 4: Mükellef Barış Bey ve eşi Mükellef Tansu Hanım, 2017 yılında ayrı ayrı ½ hissesine sahip oldukları dairelerini konut olarak kiraya vermeleri sonucu, 24.000 TL kira geliri elde etmişlerdir. Mükellef Barış Bey ayrıca 2017 yılında işyeri olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden 20.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedeli üzerinden 4.000 TL gelir vergisi tevkifatı yapılmıştır. Mükellef Tansu Hanım aynı zamanda serbest meslek faaliyetinden dolayı 2017 yılında 150.000 TL serbest meslek kazancı elde etmiştir. Yıl içinde serbest meslek kazancından 30.000 TL tevkifat yapılmıştır. Her iki mükellef de götürü gider yöntemini seçmiştir.

Mükelleflerin kira gelirlerine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Barış Bey’in Beyanı:

Örnekte kiraya verilen konut 1/2 hisseli olduğundan elde edilen 24.000 TL kira gelirinin (24.000/2) 12.000 TL’sini Barış Bey, 12.000 TL’sini de Tansu Hanım ayrı ayrı beyan edecektir. Barış Bey’in gelir vergisi tevkifatına tabi tutulan işyeri kira geliri 20.000 TL ile hissesine düşen konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna tutarını aşan kısmı (12.000 - 3.900 =) 8.100 TL birlikte dikkate alındığında (20.000 + 8.100 =) 28.100 TL 2017 yılı için beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’yi aşmadığından, işyeri kira geliri beyannameye dahil edilmeyecek olup, sadece hissesine düşen 12.000 TL konut kira geliri beyan edilecektir.

Gayrisafi İrat Toplamı 12.000,00 TL

Vergiden İstisna Tutar 3.900,00 TL

Kalan (12.000 – 3.900) 8.100,00 TL

%15 Götürü Gider (8.100 x %15) 1.215,00 TL

Vergiye Tabi Gelir (8.100 – 1.215) 6.885,00 TL

Hesaplanan Gelir Vergisi 1.032,75 TL

Damga Vergisi 58,80 TL

Tansu Hanım’ın Beyanı:

Tansu Hanım, konut olarak kiraya verilen daireden hissesine düşen kira geliri 12.000 TL’dir. Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olan mükellefler, 3.900 TL’lik konut kira geliri istisnasından yararlanamazlar. Mükellef, gerçek usulde gelir vergisine tabi serbest meslek erbabı olduğundan, konut kira geliri istisnasından yararlanamayacaktır. Yıllık gelir vergisi beyannamesinde serbest meslek kazancıyla birlikte kira gelirini de beyan etmek zorundadır.

Konut Kira Geliri 12.000,00 TL

%15 Götürü Gider (12.000 x %15) 1.800,00 TL

Safi İrat (12.000 – 1.800) 10.200,00 TL

Serbest Meslek Kazancı 150.000,00 TL

Beyan Edilen Gelirler Toplamı (150.000 + 10.200) 160.200,00 TL

Vergiye Tabi Gelir 150.200,00 TL

Hesaplanan Gelir Vergisi 44.220,00 TL

Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler 30.000,00 TL

Ödenecek Gelir Vergisi 14.200,00 TL

Damga Vergisi 58,80 TL

Örnek 5: Mükellef Uğur Bey, sahibi olduğu iki daireyi konut olarak kiraya vermesi sonucunda 2017 yılında toplam 96.000 TL kira geliri elde etmiştir. Uğur Bey, 16.10.2017 tarihinde Sağlık Bakanlığına bağlı bir hastaneye 30.000 TL ve 20.11.2017 tarihinde kamuya ait bir yetiştirme yurduna 25.000 TL nakit olarak bağışta bulunmuştur. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.

Uğur Bey’in elde ettiği gelir toplamı (ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı) 2017 yılı için 110.000 TL’yi aşmadığından 3.900 TL’lik istisnadan yararlanacaktır.

Uğur Bey’in kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrisafi İrat Toplamı 96.000,00 TL

Vergiden İstisna Tutar 3.900,00 TL

Kalan (96.000 – 3.900) 92.100,00 TL

%15 Götürü Gider (92.100 x %15) 13.815,00 TL

Safi İrat (92.100 – 13.815) 78.285,00 TL

Okul, Yurt ve Sağlık Tesisleri İçin Yap. Bağış ve Yardımlar* 55.000,00 TL

Vergiye Tabi Gelir (78.255 – 55.000) 23.285,00 TL

Hesaplanan Gelir Vergisi 4.007,00 TL

Damga Vergisi 58,80 TL

Örnek 6: Mükellef Ayşe Hanım, sahibi bulunduğu işyerini 2017 yılında basit usulde vergilendirilen bir mükellefe kiralamış ve 9.600 TL işyeri kira geliri elde etmiştir. Basit usuldeki mükelleflerden elde edilen ve vergi kesintisi ile istisna uygulamasına tabi olmayan işyeri kira gelirlerinde, beyanname verme sınırı 1.600 TL’dir. Mükellefin, 9.600 TL tutarındaki işyeri kira gelirinin 2017 yılı için beyanname verme sınırı olan 1.600 TL’yi aşması nedeniyle tamamı beyan edilecektir.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

İşyeri Kira Geliri 9.600,00 TL

%15 Götürü Gider (9.600 x %15) 1.440,00 TL

Vergiye Tabi Gelir (9.600 – 1.440) 8.160,00 TL

Hesaplanan Gelir Vergisi 1.224,00 TL

Damga Vergisi 58,80 TL

Örnek 7: Mükellef Tuba Hanım, üç dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu yıllık 18.000 TL, 16.800 TL ve 13.800 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Mükellefin, 2017 yılında kiraya verdiği üç konuttan elde ettiği toplam kirageliri: 18.000 + 16.800 + 13.800 = 48.600 TL’ dir.

Birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

Konut Kira Geliri 48.600,00 TL

Vergiden İstisna Tutar 3.900,00 TL

Kalan (48.600 - 3.900) 44.700,00 TL

%15 Götürü Gider (44.700 x %15) 6.705,00 TL

Vergiye Tabi Gelir (44.700 – 6.705) 37.995,00 TL

Hesaplanan Gelir Vergisi 7.508,65 TL

Damga Vergisi 58,80 TL.