Mehmet Bingöl [email protected]

Gayrimenkul Yatırım Fonları’nda ayni sermaye imkanı

20 Aralık 2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan SPK Tebliği[1] ile Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın (GYF) kuruluşunda ayni sermaye konulması imkanı getirildi. Buna göre GYF’ler nakdi nakdi sermaye ile kurulabileceği gibi katılımcıların kendi mülkiyetinde olan gayrimenkullerin ayni sermaye şeklinde konulması ile de kurulabilecek. Böylece uygulamada pratiklik sağlanmış olmaktadır.

Bilindiği üzere Gayrimenkul Yatırım Fonları(GYF)[2],

* Gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesine imkân sağlayan,

* Büyük ölçekli gayrimenkullere likidite kazandıran,

* Yatırımcıları ve gayrimenkul sahiplerini buluşturan

* AVM, Hastane, İş Merkezi, Otel v.b. gibi büyük çaplı gayrimenkullere yatırım yapmak isteyenlere hisseli şekilde katılım imkanı sağlayan

Sermaye piyasası yatırım enstrümanı ve bir Sermaye Piyasası kurumudur. Bu yönüyle Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerine tabi olup, SPK kontrol ve güvencesindedir.

SPK Tebliğine göre[3]; GYF’ler; alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaat edebilir. Oluşan kazançtan katılımcılarına kar payı dağıtabilir.

Yayımlanan yeni tebliğ ile yapılan başlıca değişiklikler aşağıdaki gibidir:

- Fon kuruluşu nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paraların yanısıra gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri kapsamındaki bağımsız bölümler veya gayrimenkule dayalı haklarla da yapılabilecek. (Ayni Sermaye)

-Katılma pay satışı ve katılma payı iadesinde nakden işlemin yanısıra “gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar” da mevzuata eklenmiştir. Böylece katılma payının fona iadesi (fondan çıkış) halinde, yatırımcıların payları nakde çevrilebileceği gibi, bu paylara karşılık gelen gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı hakların yatırımcılara devredilmesi söz konusu olabilecektir.

- Katılma paylarının fona iade edilmesinde fon içtüzüğünde gerekli likiditenin bulunmaması ve portföydeki varlıkların satışının yatırımcıların zararına olacağı ile ilgili başvuruya Kurulca onay alınması durumunda, “katılma payı iadesi” herhangi bir süre olmaksızın ertelenebilmekte idi. Şimdi bu erteleme süresi 1 yıl ile sınırlanmaktadır.

-Yabancı yatırımcılar için Fon fiyatı yabancı para cinsinden açıklanabilecek.

-3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16'ncı maddesi kapsamında “yapı kayıt belgesi” alınmış olması halinde yapı kullanma izninin alınmış olması şartı yerine getirilmiş sayılacak.

-Fon tüm faaliyetlerinin icrasında, kurucunun yönetim kurulu tarafından temsil edilir. Yönetim kurulu bu yetkisini bir veya daha fazla üyeye veya kurucunun birinci derece imza yetkisine sahip personeline devredebilecek. Böylece uygulama kolaylığı getirilmiştir. Daha önce tüm imza yetkileri Yönetim Kurulu’ndayken operasyonel işlemler(Yatırımcının Yatırım kararını etkilemeyen işlemler) kurucunun birinci derece imza yetkililerince gerçekleştirilebilecek.

Yukarıdaki değişikliklerden en önemlisi ayni sermaye imkanıdır.

Ancak ayni sermaye yolu ile de olsa devirde Tapu Harcı konusundaki sorun devam ediyor. Çünkü 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 123. Maddesi hükmüne göre; “Anonim, eshamlı komandit , limited şirket ve kooperatiflerin kuruluş pay devri, sermaye artırımı, birleşme, devir, bölünme ve nev'i değişiklikleri nedeniyle yapılacak işlemler için harç istisnası” imkanı mevcut. GYF’ler ise madde metninde sayılmamış oldukları için bu imkana sahip değiller. Bize göre GYF’lerin de bu kapsama alınması uygun olacaktır. Zira GYF’ler de diğer şirketler gibi gayrimenkul varlıkları üzerinden kazanç sağlamak amacıyla faaliyet gösterirler ve diğer şirketler gibi Kurumlar Vergisi mükellefiyetleri vardır[4]. Ayrıca GYF’ler Katma Değer Vergisi Kanunu açısından da KDV mükellefidir [5]. Bu yönleriyle diğer şirketlerden bir farkları yoktur.

Son tebliğ ile getirilen ayni sermaye (gayrimenkul varlıklarının ayni sermaye olarak GYF’lere devri) imkanının uygulamada yeterince karşılık bulması için GYF’lere Tapu Harcı istisnası sağlanması oldukça önemlidir.

[1] SPK, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-52.3)’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (III-52.3.Ç)
[2] Cihat Kumuşoğlu, Finans Gündem, 10 Soruda GYF’ler, http://www.finansgundem.com/haber/cihat-kumusoglu_-finansgundem-com_a-konustu/649875
[3] GYF’lerin Uygulama Esasları, Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) 03.01.2014 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan tebliğiyle ayrıntılı olarak düzenlenmiş
[4] Mevzuat gereği yatırım fonları Kurumlar Vergisi mükellefi olarak Vergi Dairesi’ne kayıt yaptırırlar. Ancak, kazançları Kurumlar Vergisi’nden istisnadır. (K.V.K. Md: 5(1)-d-3).
[5] Cihat Kumuşoğlu, VERGİ DÜNYASI AYLIK DERGİ, YIL:33, SAYI: 396-AĞUSTOS/2014, Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Vergisel Durumu.