Gayrimenkul Fonu yatırımcılarında vergi avantajları

Geçtiğimiz günlerde “Yepyeni Bir Varlık Sınıfı: Gayrimenkul Yatırım Fonları” başlığıyla yapılan bir lansman[1] toplantısında, konular birçok açıdan ele alındı.

Bu kapsamda, yurt dışında sıklıkla görülen “gayrimenkul fonları” ile ilgili şu hususlar özellikle vurgulandı:

Yatırımcıları ve gayrimenkul sahiplerini buluşturan Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerine tabi finansal enstrümandır.
Gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesine imkân verir.
Büyük ölçekli gayrimenkullere likidite kazandırır.
Yatırımcılarına şeffaf ve denetlenen bir ortamda istikrarlı olarak gayrimenkul geliri (kira-satış kazancı) sağlar.
Yatırımcılar için vergi avantajları vardır.
Yatırım fonu nezdinde kazanç üzerinden Kurumlar Vergisi ve Gelir Vergisi “istisna kazanç stopajı” ödenmez. Fon nezdinde herhangi bir vergi yükü yoktur.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına (GYO)göre avantajları vardır: Fonların açık uçlu olabilmesi ve Hisse Senetleri Borsa’sındaki fiyat hareketlerinden etkilenmemesi önemlidir.

Bilindiği gibi bu fonlara ilişkin uygulama esasları, Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) 03.01.2014 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan tebliğiyle ayrıntılı olarak düzenlenmiş idi. SPK Tebliğine göre; GYF’ler; alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaat edebilir. Oluşan kazançtan katılımcılarına kar payı dağıtabilir[2].

Yatırımcılar açısından vergi avantajları

Gerek yatırım fonunun gerekse, gayrimenkul yatırım fonu yatırımcılarının tabi olduğu vergilemede Gelir Vergisi Kanunu’nun Geçici 67. Maddesi esas alınır. Bu konuda esasen bir tereddüt bulunmamaktadır[3]. Kurumlar Vergisi mükellefi olan şirketler için ise Kurumlar Vergisi Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanır.

Yukarıda belirttiğimiz “lansman” toplantısında dinleyicilerden yöneltilen bir vergi sorusunda, Geçici 67. Maddenin getirildiği zaman Gelir İdaresi’nin Başkanı olan Sn. Osman Arıoğlu, “Yatırım fonlarından gelir elde eden kişilerin yıllık beyanname vermemeleri ve sadece stopaj suretiyle vergilendirilmeleri amacıyla bu maddenin yürürlüğe girdiğini ve gayrimenkul yatırım fonlarının da bu kapsamda olması gerektiğini” ifade etmiştir[4].

İşte muhtelif yatırımcılar açısından gayrimenkul fonu vergi tablosu:

-Gerçek Kişiler

Gerçek Kişiler Yönünden, yatırım fonlarının katılma belgelerinin fona satışından (Fon’a iade edilmesinden) edilen kazançlar %10 oranında vergi kesintisine tabidir. Elde edilen kazanç için ayrıca yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi söz konusu değildir. Anlaşılacağı gibi, kişisel gayrimenkul kira gelirlerine kıyasla ciddi bir vergi avantajı vardır. Çünkü kira gelirleri için yıllık Gelir Vergisi beyannamesi verilir ve artan oranlı vergi tarifesine %15-%35 arasında vergi ödenir.

Öte yandan, GYF’lerden elde edilen kar paylarının sadece yarısı gelir vergisi beyanına konu olur. Beyan zorunluluğu ise diğer gelir unsurları ile toplu olarak yıllık beyan haddinin (2015 yılı için 29.000 YTL) aşılması halinde başlamaktadır. Oysa şahsi kira geliri elde edildiğinde %35’e kadar Gelir Vergisi doğmaktadır. Yukarıdaki tablodan görüleceği üzere, yatırım fonu kar payında efektif vergi yükü maximun %17,5 olmaktadır.

Yine, şahsi mülkiyete dâhil olan gayrimenkullerin süreklilik arz edecek şekilde, bir yıl içinde birden fazla veya yıllara yayılan bir şekilde birçok kerede satılmaları halinde, Gelir Vergisi mevzuatı açısından “ticari kazanç” söz konusu olur ve kazançtan %35’e kadar Gelir Vergisi doğar. Oysa bu gayrimenkul yatırım fonu katılma belgelerinin elden çıkarılmasından elde edilen kazançlar, sadece %10 oranında vergi kesintisine tabidir. Elde edilen kazanç için ayrıca yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi söz konusu değildir.

-Emeklilik Yatırım Fonları

Bireysel Emeklilik Fonlarının kazancı Kurumlar Vergisi’ne tabi değildir. Ayrıca, fon nezdinde istisna kazanç vergi stopajı da yoktur. Bunun yanı sıra, Geçici 67’ye de tabi değiller. Yani alım satım kazançlarında, %10’luk vergi stopajına da tabi olmamaktadırlar.

Bu nedenle, emeklilik yatırım fonlarının katılımcı olarak, GYF’lerden elde edeceği gelirler herhangi bir vergiye tabi olmayacaktır. Dolayısıyla bu açıdan bakıldığında, GYF’ler emeklilik yatırım fonları için caziptir.

-Vakıf, Sandık, Dernek, Sendika, Üniversiteler gibi Kurumlar

Türkiye’de Kurumlar vergisi mükellefi olmayan, yani vergiden muaf olan dernek, vakıf, sandık, sendika, vakıf üniversiteleri gibi kurumların GYF’lerden elde edeceği gelirler %10 vergi stopajı dışında herhangi bir vergiye tabi değildir.

Oysa bu kurumların gayrimenkul kira gelirleri üzerinden %20 vergi stopajı vardır. Bu yönüyle GYF’ler aracılığıyla elde edilecek gelirlerde bu oranda vergi avantajı ortaya çıkacaktır [5].

Geçici 67. Maddenin Uygulanış Süresi ve Öneriler

Bu arada hatırlatmalıyız ki; 2006 yılından beri uygulanan bu maddenin süresi, 2015 yılı sonu itibariyle bitmektedir. Yeni bir yasal düzenleme yapılmaz ise para ve sermaye piyasası araçlarında elde edilecek gelirler ana kanun içindeki maddelere tabi olacaktır. Dolayısıyla ilk etapta mevcut düzenin 2016 sonrasında da devam etmesi oldukça önemlidir. Çünkü uygulanan bu vergi rejimi; gerek uygulamadaki pratiklik ve gerekse vergi tahsilatındaki etkinliği itibariyle 10 yıl boyunca başarılı olmuştur.

Bunun yanı sıra tam mükellef ve dar mükellef yatırımcıların beyanname verme mecburiyeti dışında bırakılmış olması sermaye piyasamıza olumlu katkı yapmıştır. Bunun için de Geçici 67. Madde’nin süresinin yasal bir düzenleme ile uzatılması gerekir. Bu aşamada; bir taraftan süre uzatılırken, diğer taraftan madde metninde günümüz ve hatta gelecekte söz konusu olabilecek benzer finansal ürünlere de yer verilmesi gereksiz tartışmaların çıkmaması açısından uygun olacaktır.

 

[1] Finans ve gayrimenkul sektörü temsilcilerinin katıldığı bu toplantı, 13 Mayıs 2015 tarihinde Ak Portföy tarafından Sabancı Center’de gerçekleştirilmiştir.

[2] Mehmet Bingöl, Finans Gündem, 29 Nisan 2014 ,http://www.finansgundem.com/mehmet-bingol-yazar71/sermaye-piyasasindaki-yeni-yatirim-araci-gayrimenkul-yatirim-fonlari_nda-vergi-durumu-589204y.htm

[3] Cihat Kumuşoğlu, Aynı Görüşte, Bknz; VERGİ DÜNYASI AYLIK DERGİ, YIL:33, SAYI: 396-AĞUSTOS/2014, Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Vergisel Durumu.

[4]Osman Arıoğlu, Gelir İdaresi Eski Başkanı, Ak Portföy Lansman toplantısı, 13 Mayıs 2015, Sabancı Center.

[5] Cihat Kumuşoğlu, Finans Gündem, 10 Soruda GYF’ler, http://www.finansgundem.com/haber/cihat-kumusoglu_-finansgundem-com_a-konustu/649875