Finansal kiralamada “Sat ve Geri Kirala” yöntemi ve uygulamayı etkileyen vergi düzenlemeleri

Bilindiği üzere, 13.12.2012 tarih ve 28496 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Finansal Kiralama, Faktoring Ve Finansman Şirketleri Kanunu ile sektöre yeni bir finansman metodu getirilmiştir.

Kanunun 18’inci maddesinde; bizzat kiracıdan satın alınan malların finansal kiralama sözleşmesine konu olabileceği belirtilerek, satıp geri kiralama (Sale & Lease-back) türü işlemlerin yapılabileceği belirtilmiştir. Böylece yatırımcılar ve müteşebbisler için yeni bir finansman yöntemi piyasaya sunulmuştur.

Kanun ile getirilen bu önemli düzenlemenin, uygulamada işlerlik kazanabilmesi için vergi kanunları ile desteklenmesi gerekiyordu. 2.8.2013 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 6495 sayılı Kanun ile bu amaçla düzenlemeler yapıldı ve gerçekleşen işlemler için Kurumlar Vergisi ve Katma Değer Vergisi istisnaları getirildi.

Ancak getirilen istisna hükümlerinin uygulamasında bazı sorunlar bulunmaktadır.

Kurumlar Vergisi istisnası açısından:

Kurumlar Vergisi Kanunu’ndaki düzenleme, konuyla ilgili benzer bir istisna hükmünün yer aldığı Kanunun 5/1-e maddesinin içinde yapılmıştır.

Bu madde, işletmelerin bilanço aktifleri arasında atıl bir şekilde yer alan gayrimenkul gibi, iştirak hisseleri gibi duran varlıkları satarak finans sağlanmasını özendirmek gayesiyle öteden beri mevzuatımızda yer almaktadır. Madde hükmüne göre; taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları taşınmazların satışında istisna uygulamasına izin verilmemektedir.

İşte satıp geri kiralama işlemlerine kurumlar vergisi istisnası getirmeyi hedefleyen düzenleme, bu madde içinde yapıldığından, iştigal konusu gayrimenkul ticareti, inşaat ve gayrimenkul geliştirme olan şirketlerin “sat ve geri kirala” işlemlerinde kurumlar vergisi ödemesi söz konusu olabilmektedir.

Başka bir deyişle, taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları taşınmazları, söz konusu uygulama kapsamında yani “sat ve geri kirala” amacıyla satmaları halinde sorun ortaya çıkmaktadır. Örneğin, bir şirketin kiraya verme amacıyla elinde bulundurduğu bir iş merkezini, anılan uygulama kapsamında satıp satamayacağı hususunda belirsizlik vardır. Ya da, şöyle ifade edecek olursak; KVK’daki düzenleme, ayrı bir bent hükmü şeklinde değil, mevcut istisnanın yer aldığı bentde yapıldığı ve konu hakkında da özel bir belirleme yapılmadığı için tartışmaya açıktır.

Oysa yukarıda da ifade edildiği üzere, finansal kiralama işlemleri, işletmelerin finansal anlamda rahatlamalarını sağlamaya yönelik bir düzenlemedir. Konuya bu açıdan baktığımızda; işletmelerin kiralama hatta ticaretini yapma amacıyla ellerinde bulundurdukları taşınmazları da geri kiralamak üzere satmaları halinde anılan istisna uygulamasından faydalandırılmaları gerekir. Gerçekten de satıp-geri kiralama usulü, münhasıran bir finansman sağlama yöntemi ve tekniği olup, bilanço aktifinde yer alan atıl ve duran varlıkların nihai olarak satılarak işletmeye finans sağlanmasından ayrı bir işlemdir.

Katma Değer Vergisi istisnası açısından:

Katma Değer Vergisi Kanunu’ndaki düzenleme, konuyla ilgili benzer bir istisna hükmünün yer aldığı Kanunun 17/4-r maddesinde değil, ayrı bir (y) bendi ile yapılmıştır.

Bu yönüyle uygun olmuştur. Ancak Katma Değer Vergisi açısından sorun, aynı kanundaki diğer bir madde ile bağlantıda ortaya çıkmaktadır. Çünkü Katma Değer Vergisi Kanunu’ndaki 30/a maddesi, getirilen bu istisnayı uygulanamaz hale getirmektedir.

Şöyle ki; Kanun’un 30/a maddesine göre, aktifindeki taşınmazı satıp geri kiralama işlemine konu edecek kiracı, daha önce taşınmazı ilk defa iktisap ederken ödediği KDV tutarını bu aşamada beyan ederek Vergi Dairesi’ne ödeyecektir. Bu durumda sat-geri kiralama işlemi sırasında uygulanacak KDV istisnası anlamını yitirmektedir. Başka deyişle sat geri kirala yöntemini özendirmek için getirilen istisna düzenlemesi, pratikte çalışmamaktadır.

Bunun için, Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17’nci maddesinin 4. fıkrasının “y” bendinin sonuna “Bu kapsamda vergiden istisna edilen işlemler bakımından 30 uncu maddenin birinci fıkrasının (a) bendi hükmü uygulanmaz” hükmünün aynen 17. maddenin “t” bendinde olduğu gibi eklenmesi gerekir.

Böylece, özellikle KOBİ niteliğindeki yatırımcılara orta ve uzun vadeli işletme kredisi temini açısından çok önemli bir finansal araç haline gelen satıp geri kiralama türü finansal kiralama işleminin kiracılar açısından uygun hale getirilebilmesi sağlanmış olacaktır.

Sonuç olarak, bu uygulamanın işleyebilmesi için, varlık satışı yapan firmada Kurumlar Vergisi ve Katma Değer Vergisi çıkmaması gerekir. Çünkü bu işlemde gerçek bir satış söz konusu olmayıp, tamamıyla tekrar geri alınmak suretiyle finansman sağlanmaktadır. Gayrimenkulün leasing firmasına satışı teminat anlamındadır.