Gökhan Ugan [email protected]

Emlâk balonu mu, saadet zinciri mi?

Emlâk piyasalarında balon var mı, varsa söner mi, yoksa birden patlar mı? Bugünlerde ekonomi gündemini en çok işgal eden konulardan birisi bu. Uzmanlar emlâk piyasalarında bir balonun oluşabilmesi için talebin doyuma ulaşması gerektiğini, konut talebi devam ettiği müddetçe emlâk balonu diye bir olgudan bahsedilemeyeceğini savunuyor. Eğer balondan kastedilen şey konut talebi durmuşken arzın artmasıysa uzman görüşlerine ben de katılıyorum. Beni ilgilendiren asıl mesele, konut talebini bu derece canlı tutan şeyin ne olduğu.

Sıcaktan ve soğuktan korunabildiğimiz, kendimizi rahat, huzurlu ve güvende hissedebildiğimiz bir yere sahip olma ihtiyacı, belki de yeme/içme/nefes almadan sonra gelen en temel ihtiyacımızdır. Bu nedenle konut talebini oluşturan ilk etken barınma ihtiyacıdır. Barınma talebi nüfus artışından, sosyokültürel ve ekonomik gelişmelerden etkilenir. İnsanların refah düzeyi arttıkça, bağımsız yaşama duygusu geliştikçe ayrı bir evde yaşama isteği artar. Eskiden tüm aile bir evde yaşarken, günümüzde yeni evli çiftlerin kendilerine ait bir evde oturma isteği makul karşılanmaktadır. Dünyanın gelişmiş ülkelerindeki trende paralel olarak ülkemizde de ekonomik özgürlüğünü kazanmış evli olmayan bireylerin ailelerinden ayrı bir evde yaşama isteği giderek artmaktadır.

Konut talebini etkileyen ikinci etken, gayrimenkullere olan yatırım amaçlı ilgidir. Bir gayrimenkul sahibine iki tür kazanç sağlayabilir. Birincisi gayrimenkul değerinde meydana gelen artış dolayısıyla alım-satım fiyatları arasındaki farktan kaynaklanan kazançtır. İkincisi ise gayrimenkul üzerinden elde edilen kira geliridir. Bu kazançların yanı sıra gayrimenkuller teminat değeri de taşımaktadır. Gayrimenkuller, bankaların kredi teminatı olarak en çok kabul ettikleri varlıklar arasında birinci sırayı almaktadır. Gayrimenkul alımı ayrıca yasal olmayan yollardan elde edilen gelirlerin aklanmasında tercih edilen yöntemlerden biridir.

Şimdi, cevaplanması gereken asıl soru şu: Konuta olan talebin ne kadarı barınma ihtiyacından, ne kadarı yatırım amaçlı alımlardan kaynaklanıyor? Türkiye’de bu hususta sağlıklı bir istatistik yok. Ancak, 2008 yılında Amerika’da yatırım amaçlı yapılan ev alımları %40’a çıktığında emlâk krizinin patlak verdiğini hepimiz biliyoruz.

Şahsi kanaatim, ülkemizdeki sosyoekonomik gelişmeler neticesinde bağımsız yaşama isteği ile başta öğrenciler ve memurlar olmak üzere geçici bir süreyle yer değiştirmek zorunda kalan insanlardan kaynaklanan barınma talebinin artması, şehirlerin kırsal kesimden göç alması, konutların kira değerini yükseltmektedir. Diğer taraftan, şehirlerde AVM ve benzeri cazibe merkezlerinin mantar gibi bitmesi, İstanbul Finans Merkezi, üçüncü köprü, Kanal İstanbul gibi büyük projelerin hayata geçirilmesi, bu yerlere yakın olan arsa ve konutların değerini süratle artırmaktadır. Tüm bu faktörler ışığında insanlar arsa ve konut alımını önemli bir yatırım fırsatı olarak görmektedir.

İşin daha da ilginç tarafı, inşaat sektörü birçok kişiye iş ve istihdam olanağı sunduğu için ekonomik aktiviteyi artıran ve buna bağlı olarak büyümeyi hızlandıran lokomotif bir sektördür. Bir konut inşaatı başladığında çimentocu kazanır, demirci kazanır, hafriyatçı kazanır, camcı kazanır, yapı malzemesi imal eden ve satan kazanır, mimar-mühendis kazanır, müteahhit kazanır, nakliyeci kazanır, amelesi kazanır, daha burada sayamadığımız bir çok insan kazanır. Bu nedenle inşaat sektörü, otomotiv sektörüyle birlikte sadece kendi bünyesindekilere değil, devlete de önemli miktarda vergi geliri sağlayan önemli bir sektördür. Konut talebinin canlı kalması, ekonomik aktivite için kritik bir göstergedir.

O zaman sorun nerede? Sorun yatırım amaçlı konut alımlarında meydana gelen aşırı spekülasyon. Yaşar Erdinç, 19 Haziran tarihinde yazdığı makalesinde konuyu çok güzel özetliyor (http://www.bugun.com.tr/konut-alim-zamani-mi-yazisi-1700079). Ev alımı o kadar cazip bir yatırım fırsatı olarak gösteriliyor ve görülüyor ki, ev alımı yönündeki aşırı talep yüzünden yükselen fiyatlar, evi olmayanlar için kirada oturmayı çok daha avantajlı hale getiriyor. Ancak aynı sebepten ötürü hiç evi olmayanlar bir türlü ev sahibi olamadıklarından ömürleri boyunca kiracı olarak yaşamaya mahkûm ediliyor. Konut alımındaki spekülatif talep konut arzının artırılmasını zorunlu kılıyor. Konut yapacak arsa kalmayınca orman ve tarım arazileri imara açılıyor.

Kısaca özetlemek gerekirse, gayrimenkul piyasasında kuyruğunu yiyerek karnını doyuran yılan misali kendini besleyen bir kısır döngü var. İnşaat firmaları daha temeli bile kazılmamış proje halindeki yerleri maket üzerinden inanılmaz fiyatlara satabiliyor. Projeler bu satışlardan elde edilen para ile finanse ediliyor. Ev aldıkça konut arzıyla beraber mevcut evlerin ikinci el fiyatları da artıyor.

Peki, bu döngü ne zaman kırılacak? Bir gün gelecek ayrı eve çıkmak isteyen kalmayacak, geçici barınma talepleri belirli bir istikrar kazanacak, yüksek ev ve arsa fiyatları inşaat maliyetlerini artıracağından yeni proje ve cazibe merkezi yapımları yavaşlayacak. Birden fazla evi olanlar bu durgunlukla birlikte yüksek fiyatlardan nakde dönmek isteyecek. Belki de insanlar evlerini satıp kirada oturmayı çok daha avantajlı bulacak. İşte bu nokta saadet zincirinin koptuğu an olacak ve sistem evrende genişleyen her şey gibi içine çökecek.

Bugüne kadar böyle bir çöküş yaşamadıysak bunun en önemli sebebi “başımızı sokacak bir yerimizin” olmasının bize verdiği güven ve huzur. Ev sahipliği insanlarımız tarafından belirsizlikleri gideren bir unsur, sonraki nesiller için bir gelecek güvencesi olarak görüldüğü müddetçe emlâk piyasalarında radikal bir krizin çıkacağını sanmıyorum. Tek üzüldüğüm nokta, yeni konut yapma sevdamız yüzünden tarım ve orman arazilerimizi imara açmamız. Sosyokültürel gelişimimiz ve geleneksel yatırım alışkanlıklarımız devam ettiği müddetçe bu saadet zinciri daha çok kişiye para kazandıracak gibi görünüyor. Ama umarım gün gelir her birimiz beş ev sahibiyken karnımızı doyuramadığımız, ağaç gölgesi altında serinleyemediğimiz bir dünyada yaşamak zorunda kalmayız.

Saygılarımla,