Dr. Ekrem Öncü [email protected]

Daire alıp faturasını almayanlar ile inşaat firmaları dikkat!

08.09.2016 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2016/9153 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile konut teslimlerinde %18 olan KDV oranı 01 Nisan 2017 tarihine kadar %8’e düşürüldü. KDV oranının %18’den %8’e düşmesi kime yaradı, bu işten müteahhitler/inşaat firmaları mı yoksa daire alan tüketiciler mi karlı çıktı/çıkacak?

Değişiklik sonrası büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde arsa metrekare birim değerine bakılarak ve diğer şehirlerde ise 150 m2 üzerinde olan konut teslimlerinde %18 olarak uygulanan KDV oranı 01.04.2017 tarihine kadar %8 olarak uygulanacaktır. Daha önceki yazılarımızda hangi konutların tesliminde %18 KDV uygulanacağını ele almıştık.

KDV oranı 08.09.2016 tarihi itibariyle %8’e düşmüş oldu. 08.09.2016 tarihinden önce %18 KDV’ye tabi konut alıp 08.09.2016 ile 01.04.2017 tarihleri arasında adlarına fatura kesilenler ne yapacaklardır?

Örneğin, 15.01.2016 tarihinde Ahmet Bey 600.000 TL’ye %18 KDV dahil daire almış ve daire Şubat 2017’de teslim edilecektir ve dairenin faturası da Şubat 2017’de kesilecektir. 600.000 TL’lik dairenin 508.475 TL’si KDV hariç bedeldir, KDV ise 91.525 TL’dir. Faturanın kesileceği Şubat 2017 tarihinde ise KDV oranı %8 olduğundan kesilecek faturada KDV tutarı 40.678 TL olacaktır. KDV oranının düşmesinden kaynaklanan aradaki KDV farkı 50.847 TL olacaktır. Bu halde kesilecek fatura 508.475 TL artı 40.678 TL (549.153 TL) olması gerekirken ve aradaki farkın (50.847 TL) alıcıya iade edilmesi gerekirken, muhtemeldir ki, inşaat firması 555.556 TL daire bedeli artı 44.445 TL KDV olarak toplamda 600.000 TL’lik fatura kesecektir. Bu halde de inşaat firması 10 puanlık KDV farkını satış hasılatı olarak kendi beyanlarına yansıtacaktır.

Ancak, yukarıdaki örnekte olması gereken aradaki fark olan KDV’nin alıcılara iade edilmesidir. Muhtemeldir ki, inşaat firmaları böyle bir yaklaşıma girmeyeceklerdir ve aradaki farkı iade etmek yerine matraha ekleyeceklerdir.

Bu durumda olan alıcılar ne yapacaklardır?

08.09.2016 ile 01.04.2017 tarihleri arasında daire alışı nedeniyle adlarına fatura kesilenler öncelikle inşaat firması ile aralarındaki sözleşmeyi inceleyeceklerdir. Aradaki sözleşmede konuya ilişkin olarak vergi artış veya azalışlarından sözleşme hükümlerinin nasıl etkileneceğine dair bir hüküm var ise o hüküm geçerli olacaktır. Sözleşmede herhangi bir hüküm bulunmaması halinde, satıcı inşaat firması ile konu hakkında uzlaşı sağlanılamaz ise dava yoluna gidilecektir. Dava sonucu mahkeme ne karar veriyor ise o karara uyulacaktır. Ancak bu özel hukuk kurallarına görülecek bir dava olup, Maliye'yi bağlamayacaktır.

Diğer yandan konu tüketici haklarını da yakından ilgilendireceği ve rakamlar da yüksek olduğu için, konunun üzerine gidilmesi halinde inşaat firmaları ile bir orta yol da bulunabilir.

İNŞAAT FİRMALARI 31.03.2017 TARİHİNDEN SONRA BİTECEK İNŞAATLAR İÇİN 31.03.2017 TARİHİ VE ÖNCESİNDE FATURA KESEBİLİR Mİ?

KDV Kanunu'nun 10’uncu maddesine göre malın teslimi veya hizmetin yapılması esnasında fatura kesilebileceği gibi, malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura kesilmesi halinde bu faturada gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere vergiyi doğuran olay gerçekleşecektir.

Yani kanun diyor ki, inşaat firması daireleri 01.04.2017 tarihi ve sonrasında teslim edecek olsa dahi, 31.03.2017 tarihi ve öncesinde fatura düzenleyebilir. Bu halde de KDV oranı %18 olarak değil, %8 olarak uygulanır.

Bu durum özellikle %18 KDV’ye tabi inşaat yapan firmalar için çok ciddi bir fırsattır. Örneğin, firma %18 KDV dahil 1.180.000 TL’ye satacağı daireleri 31.03.2017 tarihinden önce fatura düzenlemek şartı ile 1.080.000 TL’ye satabilecektir. Dolayısı ile daire başı 100.000 TL’ye kadar indirim yapabilecektir.

Hatta 08.09.2016 tarihinden önce satışı yapılmış ancak 31.03.2017 tarihinden sonra (örneğin 2017 sonunda) inşaatı bitecek dairelerin faturalarının da 31.03.2017 tarihi ve öncesinde kesilmesi mümkündür. Bu halde de KDV oranı %18 değil, %8 olarak uygulanacaktır. 

Özelikle topraktan daire alan ve teslimi %18 KDV’ye tabi olup da faturası 08.09.2016 tarihi itibariyle kesilmemiş olan daireler için alıcılar ile inşaat firmaları arasında sorunlar yaşanması muhtemeldir ve çözüm yeri de büyük ihtimalle mahkemeler olacaktır. Diğer yandan, 31.03.2017 sonrasında bitecek daireler için bu tarihten önce fatura kesilerek %10’luk KDV avantajından faydalanmak mümkündür.  

[email protected]