Mehmet Bingöl [email protected]

Banka kredilerinin teminatındaki ipotekli taşınmazların icra satışında KDV uygulaması

Bankalarca yapılan kanuni takipler sonunda kredilerin teminatında bulunan ipotekli taşınmazlar İcra Müdürlüklerince açık arttırma suretiyle cebri satışa konu olmaktadır. Bu süreçte borçlunun kredi sözleşmesinden doğan ödeme yükümlülüklerini yerine getirmemesi üzerine kredi hesabı kat edilerek, teminat olarak alınmış ipoteğin paraya çevrilmesi amacı ile ilgili İcra Müdürlüğü icra takibi başlatılmakta ve ipotek takibi kesinleştirilerek ipotekli taşınmazlar için satış kararı alınmaktadır. Bu yazımızda cebri icra yoluyla yapılan satışlarda KDV konusu ele alacağız.

Vergi mevzuatımıza göre; müzayede mahallerinde (İcra’daki) yapılan satışlar prensip olarak Katma Değer Vergisi’ne tabidir. Verginin mükellefi ise bu satışları yapan İcra Müdürlüğü olup, nihai olarak KDV ödeme sorumluluğu ihaleyi alan tarafa aittir(KDVK Madde: 8). Uygulamada KDV, ödeme yükümlülüğü olan hallerde KDV tutarı ihalenin kesinleşmesi ile birlikte ödenir. Müzayede mahallerinde yapılan satışlarda verginin matrahı ise kesin satış bedelidir. (KDVK Madde: 23/d).

Prensip bu olmakla beraber eğer kanunda yer alan istisna hükümleri varsa müzayede mahallerindeki satışlarda da istisna uygulaması yapılır. Burada İcra Müdürlüğü ya resen istisnayı uygular ya da alıcı İcra’daki işlemi takiben Vergi Dairesi’ne VUK’nun düzeltme hükümleri çerçevesinde başvurarak iade talep eder. Tabii burada ihalenin KDV’li mi KDV’siz mi olacağı daha baştan tespit ettirilmeli ve satış fiyatı buna göre belirlenmelidir. Zira ihale herkese açık bir işlem olduğu için katılımcıların bu bilgiye sahip olmaları gerekir. Aksi halde ihalenin iptali davaları söz konusu olabilir. Bu konuda Yargıtay tarafından verilen bir kararda “....ihale bedeli üzerinden KDV alınıp alınmayacağı satışa katılacak taliplileri olumsuz etkileyeceğinden KDV Kanunun 17/4-r maddesi uyarınca istisna kapsamına girip girmediği Mahkemece yöntemince araştırılmadan şikayetin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” şeklinde hükme varılarak, satışa konu taşınmazın KDV karşısındaki durumunun ihale ilanında, yani daha başlangıçta belirtilmiş olması gerektiği vurgulanmıştır.

Dolayısıyla KDV istisnası olan bir işlemde İcra satış ilanının buna uygun olmaksızın yapılması halinde, bu durum satış sonrası ihalenin feshine yol açabilmektedir. İhalenin feshi davasını; borçlu, alacaklı ,tapu kaydındaki ilgililer ve ihaleye katılıp da pey süren herkes açabilmektedir. Bu sebeple ilgili İcra Müdürlüğü’nın daha işin başında ihaledeki satışta “KDV olup olmadığını” tespit ettirmesi ve ihale ilanını buna göre yapması çok önemlidir. Aksi halde alacaklının uzayan hukuki süreç sebebiyle alacağını tahsil edememesi mağduriyetine yol açmakta ve kötü niyetli borçlular ise avantaj sağlamaktadırlar. Alacaklının banka olması halinde ise bu olumsuz süreç ülke ekonomisine de zarar verecektir. Zira alacağını zamanında tahsil eden banka, bunu yine ihtiyacı olan sanayici, ticaret erbabı, KOBİ ve diğer müşterilerine kredi vererek finans sağlayacaktır.

1. Gayrimenkulün İcra’da 3’üncü kişiye satılması

Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-r maddesi uyarınca, 2 yıldan fazla süredir şirket aktifinde yer alan gayrimenkul satışı KDV’den istisnadır[1]. Genel kural budur. Kredi borcu olan kurum gayrimenkulünün alacaklı banka tarafından İcra’da satışının yaptırılması halinde de kanunda yer alan “2 yıl kuralı” geçerlidir. Başka deyişle 2 yıldan fazla süredir şirket aktifindeki taşınmazın satışının İcra’da yapılması halinde KDV uygulanmaması gerekir.

Konuya ilişkin 23.06.2010 tarih ve 58 sayılı Katma Değer Vergisi sirküleri aşağıdaki gibidir:

“3.4. İki Tam Yıl Süreyle Sahip Olunan Taşınmazların Satışı[2]

“KDV Kanununun 17/4-r maddesine göre, kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler KDV den müstesnadır.

“Bu hüküm uyarınca, kurumların aktiflerinde, belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların (arsa, arazi, bina) satışı KDV den istisna olup, bu satışların müzayede suretiyle gerçekleşmesinin belirtilen duruma etkisi yoktur.”

KDV istisnası için “2 yıl” kuralının yanısıra, bir başka şart daha vardır. Buna göre ilgili kurumun gayrimenkul ticareti yapan (Örn. inşaat işi ile uğraşan bir kurum veya otel binasını kiraya veren bir şirket) olmaması gerekir. Eğer gayrimenkul ticareti ve/veya kiraya verilmesi işi ile uğraşan bir şirket ise bu şirketlerin esas iştigal konusu taşınmaz satışı olduğu için bu kapsamdaki taşınmazlar için vergi istisnası uygulanması mümkün olmamaktadır. Gayrimenkul ticareti ile uğraşmak ile neyin kastedildiğini Gelir İdaresi Başkanlığı’nın verdiği görüşlerden hareketle belirlemek gerekir. Örneğin; esas işi otel işletmeciliği olan bir şirketteki gayrimenkulun satışı halinde KDV istisnası uygulanır[3]. Ancak bu şirket otel binasını kiraya vermiş ise, başka deyişle otel bir başka turizm firmasınca işletiliyorsa KDV istisnası uygulanmaz[4]. Çünkü bu şirketin ana işi sahip olduğu gayrimenkulden kira geliri sağlamaktır. Binanın Kamunun arazisi üzerine yapılmış bir otel olduğunu varsaydığımızda “irtifak hakkı” satışı söz konusu olur. Bu işlem de KDV’den istisnadır. Bunun gibi süper market işi ile uğraşan bir şirketin bu amaçla kullandığı binanın satışında istisna uygulanır, ancak bu şirketin kira amaçlı diğer binalarının satışında KDV istisnası uygulanmaz.

Görüldüğü üzere; şirket bilançosunda 2 yılı geçen bir süreyle mevcut olan binanın veya diğer bir gayrimenkulün satışı KDV’den istisnadır. Satışın İcra Müdürlüğü’nde yapılması halinde de prensip olarak KDV ödenmez. Bununla birlikte bahse konu taşınmazların ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimleri KDV istisnası kapsamı dışındadır.

Sonuç olarak; cebri icra satışını gerçekleştirecek olan İcra Müdürlüğü’nün daha işin başında ihaledeki satışta “KDV olup olmadığını” tespit ettirmesi ve ihale ilanını buna göre yapması çok önemlidir. Burada da İcra Müdürlüğü öncelikle konuya ilişkin olarak bağlı bulunduğu Vergi Dairesi’nden mukteza talep etmeli ve vergisel durumu tespit ettirmelidir. Vergi İdaresi’nin mevzuat çerçevesinde cevabından sonra ise;

- Taşınmazın 2 yıldır borçlu şirket aktifinde olup olmadığının ya da

- Borçlu şirketin taşınmaz ticareti ile uğraşıp uğraşmadığının

tespiti artık İcra Müdürlüğü’nün işidir. Zira Vergi İdaresi’nin mukteza başvurularında ilgili şirketler nezdinde inceleme yapma görevi bulunmamaktadır.

Eğer İcra Müdürlüğü bu tespitleri yaptırıp KDV’siz satış ilanı veremiyecek olursa, yapılan satış ilanı KDV’li de olabilir. Ancak ilanda şu husus ayrıca belirtilmelidir: “Borçlu şirketin vergi mevzuat durumuna göre alıcının VUK’nun düzeltme hükümleri ile müracaat ederek ödenmiş olan KDV’yi geri alma hakkı vardır”. Bu yol İcra Müdürlüğü’nü de rahatlatabilir.

2. Gayrimenkulün İcra’da banka alacağına mahsuben bankaca iktisabı

Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-r maddesi uyarınca; bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimleri her halukarda KDV’den istisnadır.

Burada borçlu şirketin faaliyet konusu veya gayrimenkulün 2 yıldan fazla süredir şirkette bulunup bulunmadığının önemi yoktur.

Taşınmazın kanuni takip sürecindeki kredi borcuna mahsuben alacaklı bankaya devri halinde borçlu şirkette satış kazancı oluşması haline Kurumlar Vergisi istisnası %100 oranında uygulanır.

Öte yandan gayrimenkulün İcra’da alacağa mahsuben banka’ca iktisabı halinde Tapu Harcı ve Damga Vergisi istisnası da uygulanır[5],[6].

[1] KDV Kanunu Madde 17

“4. Diğer İstisnalar:

“r)Kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara, finansal kiralama ve finansman şirketlerine borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara, finansal kiralama ve finansman şirketlerine devir ve teslimleri ile bu taşınmaz ve iştirak hisselerinin finansal kiralama ve finansman şirketlerince devir ve teslimi.

“İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimleri istisna kapsamı dışındadır.

“İstisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınır.”
[2] 23/06/2010 tarih ve KDVK-58/ 2010-6 sayılı Katma Değer Vergisi Sirküleri, www.gib.gov.tr
[3] Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 05/12/2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.17.01-KDV.17-2168 Sayılı Muktezası
[4] Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 02/02/2015 Tarih ve 39044742-130-160 Sayılı Muktezası
[5] Harçlar Kanunu’nun 123. maddesi hükmü uyarınca tapu işlemi harca tabi değildir.
[6] Damga V. Kanunu, (2)Sayılı tablo IV-23