Mehmet Bingöl [email protected]

Arsa karşılığı alınan dairelerin satışında vergi durumu

Şahsi mülkiyetteki arsa karşılığında elde edilen bağımsız birimlerin satışı halinde hangi vergi mükellefiyetinin ortaya çıkacağı konusu zaman zaman tartışılmaktadır. Bu yazımızda kısaca bu konuya değineceğiz.

Ticari Kazanç veya Değer Artış Kazancı

Bir gelirin “Ticari kazanç” sayılıp sayılmaması birçok faktöre bağlıdır.

Bir işlemden elde edilen kazancın ticari kazanç olarak nitelenebilmesi için; Gelir Vergisi Kanunu ve Türk Ticaret Kanunu’nda yapılan tanım gereği; ticari kazanç elde etme iradesi, bu amaçla yapılacak organizasyon ve aynı kapsamdaki işlemlerde devamlılık unsurlarının varlığı gerekir.

-Ticari kazanç, ticari kar elde etme amacıyla bir mal alımı ve alınan malın satımı suretiyle kazanç elde edilmesidir. Ticari kazanç elde etme iradesinin varlığı için öncelikle aynı dönem içinde gerçekleşen birden çok alım-satımın bulunması gerektirir.

-Ticari kazancın varlığı için ticari kazanç elde etme kurgusuyla yapılan basit de olsa bir organizasyonun bulunması gerekmektedir. Organizasyon kıstası büro, işletme veya başka şekilde örgütlenmiş bir ofis veya fiziki ortam gerektirebileceği gibi, elektronik ortamda başkaları tarafından organize edilen yapılar kullanılarak yapılan alım/satımı da içerir.

Ticari kazanç iradesi ve organizasyonun varlığı ispat edilmeden, sadece alım veya satım sayısına bakılarak ticari kazanç varlığı/sağlandığı karine olarak kabul edilemez.

Görüldüğü üzere, şahsi mülkiyetteki daireler ile diğer gayrimenkullerin devamlılık gösterecek tarzda satışı halinde “ticari kazanç” kapsamında vergi mükellefiyeti riski doğması söz konusudur. Ticari bir gaye ile aynı yıl içinde birden fazla satış veya izleyen yıllarda da devamlı surette satış yapılması halinde, Vergi İnceleme Elemanları ticari bir organizasyon iddiası ile “ticari kazanç” mükellefiyeti tesis ettirebilirler. Bu durumda yıllık Gelir Vergisi ve satışlar üzerinden de KDV tarhiyatına muhatap olunması söz konusu olabilir.

Bunun gibi, müteahhit firmadan arsa karşılığı olarak alınan dairelerin ticari bir organizasyon ile parça parça satışı da Gelir Vergisi Kanunu açısından “ticari kazanç” hükümleri çerçevesinde yıllık beyan esasında vergiye tabidir.

Dolayısıyla, satış konusu yapılacak daireler için şahsi vergi mükellefiyeti tesis edilir. Yıllık dönemde ortaya çıkan kazanç üzerinden gelir vergisi tarifesine göre vergi ödenir. Ayrıca satışlar üzerinden KDV hesaplanır.

Bununla birlikte miras yoluyla intikal eden arsanın veya serveti koruma amaçlı olarak (5 yıllık süreden daha önceki bir tarihte) iktisap edilen bir arsanın kat karşılığı sözleşmesi ile müteahhite devri karşılığında alınan dairelerin satışı, ticari bir gaye ve organizasyon olmadığı sürece “ticari kazanç” olarak değerlendirilemez. Burada servetin şekil değiştirmesi söz konusu olup daire satışından elde edilen paralar esasen arsanın satış bedeli olarak kabul edilir. Danıştay’ın bu doğrultuda kararları mevcuttur. Zira birden fazla daire tabii ki bir kerede satılamaz. Bu sebeple satıştaki çokluk tek başına bir kıstas değildir.

5 yıllık süre içinde bir satış olduğunda ise elde edilen kazanç, ticari bir amaç ve organizasyon olmadığı sürece “değer artış kazancı” olarak yıllık beyan esasında ile gelir vergisine tabidir.

Veraseten veya ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkullerin satışı ise her hâlükârda gelir vergisine tabi değildir.

Dairelerin şahsi firma kayıtlarına alınması

Ticari gaye ve organizasyon mevcut ise yüklenici firmadan arsa karşılığı olarak alınan dairelerin, tesis edilecek vergi mükellefiyetini takiben şahsi firma kayıtlarına alınmasında maliyet olarak aşağıdaki alternatifler söz konusudur.

Müteahhit firmaya terk edilen arsa karşılığı “müteahhit firmadan gelen dairelere ilişkin fatura tutarı (KDV için düzenlenen fatura)” ile “şahısta kalan arsa kısmının maliyet değerleri” toplamı maliyet olarak kabul edilir.

Bir diğer görüş de şudur: Satış konusu olacak daireler şahsi firmanın yasal defterine VUK’un 4369 sayılı kanunla değişik Geçici 4. maddesi çerçevesinde alınır. Madde hükmü şöyledir;

“Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten veya sonraki yıllarda bilanço esasına göre Gelir ve Kurumlar Vergisi mükellefiyetine girecek olanlar açılış bilanço ve envanterini tanzim ederken işletmeye dahil iktisadi kıymetleri bu kanunun üçüncü kitabında yazılı hükümler dairesinde değerlendirirler. Maliyet bedeli ile değerlenmesi icap eden kıymetlerin bu bedeli bilinmiyorsa maliyet bedeli yerine mükelleflerin bizzat belli edecekleri alış emsal bedeli değerlemeye esas tutulur.

“Vergi incelenmesi neticesinde alış emsal bedelinin fazla hesap edildiğinin anlaşılması halinde mükellef hakkında vergi ziyaı ve usulsüzlük cezaları uygulanmaz.”

Kanun maddesi, maliyet bedeli biliniyorsa bu bedelin; bilinmiyorsa arsanın maliyet bedeli yerine esas alınacak değerinin belirlenmesinde açıkça alış emsal bedeli ölçüsünün kullanılması gerektiğini zikretmiştir. Alış emsal bedeli ölçüsü Vergi Usul Kanunu’nda ayrıca tanımlanmamakla birlikte, buna en yakın değerleme ölçüsü olan “emsal bedel’ in nasıl belirleneceği, aynı Kanunun 267. maddesinde düzenlenmiştir. Buna dairelerin satışındaki piyasa fiyatı diyebiliriz. Böylece ilk satıştaki daire fiyatı kadar maliyet kaydı yapılır. Diğer satışlarda da bu maliyet tutarı esas alınır.