Yabancı yatırımcı için fırsat dönemi

Ticari gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield tarafından hazırlanan "Türkiye Pazar Analizleri 2018 Üçüncü Çeyrek Ofis, Perakende ve Sanayi ve Lojistik” başlıklı rapor, cadde mağazaları ve ofis kiralarındaki son durumla ilgili önemli bilgileri ortaya koyuyor.

Yılın ilk iki çeyreğinde 2017'nin aynı dönemine göre cadde mağazaları ve ofis kiraları kura bağlı olarak yüzde 22'ye varan oranlarda gerilemişti. Gerilemenin aynı eğilimde sürdüğü üçüncü çeyrek rapor sonuçlarına göre, Türkiye genelindeki ofis kiraları ortalama yüzde 20 düşerken, perakende pazarında da yüzde 30 civarı bir azalma kaydedildi.

Yeni kiralamalar artarken, fiyatlar düşüyor

İstanbul’da 85 bin 881 metrekare yeni ofis alanının pazara girdiği ve toplam arzın 6.08 milyon metrekareye yükseldiği belirtilen rapora göre; üçüncü çeyrekte yeni kiralama önceki çeyreğe göre yüzde 33.26 oranında artarken, önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 3.31 azaldı.

Yılın üçüncü çeyreği Eylül sonuçlarına göre, İstanbul’da metrekare bazında ofis kiraları 2017’nin aynı dönemine oranla yüzde 20 azalarak 32 dolara, Gayrettepe’de yüzde 20 düşüşle 20 dolara, Maslak’ta yüzde 25 düşüşle 21 dolara, İstanbul Anadolu Yakası’nda ise yüzde 4’lük düşüşle 24 dolara geriledi. Söz konusu rakamlar İzmir’de yüzde 7.1 azalışla 13 dolar olurken, Ankara’da yüzde 6.7 düşerek 14 dolar olarak hesaplandı.

Yabancı yatırımcının ilgisi artacak

Rapora göre 3. çeyrekte de, Türk lirasının değer kaybetmesi ve enflasyondaki önemli artış ekonomiyi yavaşlama noktasına getirdi. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca hazırlanan ve Ekim ayında yürürlüğe giren düzenlemeye göre tüm kira sözleşmeleri 2 Ocak 2018’deki kur üstünden TL’ye dönüştürülecek, sözleşmeler bu tarihten önce yapılmışsa geçerli tarih için enflasyon ayarlaması yapılacak. Çok daha yüksek kur oranı nedeniyle mülk sahipleri ve yüksek enflasyon endekslemesinden dolayı kiracılar üstünde baskı oluşturacak bu durumun pazardaki etkileri bir sonraki çeyreklerde hissedilmeye başlanacak. Yeni düzenlemeyle ofis yatırımlarının varlık değerinin ABD Doları bazında azalmasıyla birlikte yatırım için fırsat kollayan yabancı alıcı ilgisinin büyük oranda ivme kazanması bekleniyor.

Global markalar yatırımlarda hız kesmedi

Perakende kiralarındaki düşüşün ofis pazarına kıyasla daha yüksek olduğu rapora göre, üçüncü çeyrekte birincil perakende kiralarındaki metrekare fiyatları, Türkiye genelinde ortalama yüzde 30 civarında azaldı. Birincil perakende kiraları İstanbul’da geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 30 azalarak 150 dolara geriledi. İzmir’de yüzde 23.5 düşüşle 75 dolar, Ankara’da ise yüzde 24 düşüşle 95 dolar olarak gerçekleşti.

Rapora göre, üçüncü çeyrekte özellikle Ağustos ayındaki kur artışının etkisiyle perakendeci aktivitesi oldukça düşük kaldı. Bu dönemde kimi perakendeciler kur baskısına dayanamayıp konkordato ilan ederken, global perakende devleri yatırımda hız kesmedi. Birincil perakende pazarında 3. çeyrekte ilave arz girişinin olmadığı vurgulanan rapora göre yeni AVM inşa faaliyetleri de büyük ölçüde durma noktasına geldi.

Lojistikte ucuz arsa fırsatı

Ekonomideki durgunluk sanayi ve lojistik sektöründe de kendini gösterdi fakat kiralardaki düşüş Türkiye genelinde ortalama yüzde 10’la sınırlı kaldı. Rapora göre 3. Çeyrekte birincil endüstriyel kiralar İstanbul’da geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 8 düşerek 5.75 dolar oldu. Ankara’da ise bu rakam yüzde 13.3 azalarak 3.25 dolar olarak hesaplandı.

Sanayi ve lojistik sektörlerindeki yatırım anlaşmaları bu çeyrekte genel olarak arazi alımları ile kısıtlı kaldı. Raporda, Ağustos ayındaki kur ve enflasyon artışından sonra ekonomi ivmesini hali hazırda kaybetmesinden kaynaklı ekonomik aktivitede daha keskin bir düzenleme yapılacağı öngörülüyor. Bu nedenle, arsaların yüksek fiyatlandırılmasının büyük olasılıkla azalacağı tahmin ediliyor çünkü ilgili yeni tebligat gereğince tüm anlaşmalar Türk Lirası üstünden yapılacak. Dolayısıyla lojistik sektöründeki yatırım talebinin fırsatçı yatırımcılar tarafından ivmelendirileceği öngürülüyor. Bu sırada, gıda fiyatlarının üstündeki kontrolü arttırmak amacıyla lisanslı depoculuk dönemi de başladı. Bu çerçevede tahıl silo kapasitesi genişletilecek ve lisanslı depoculuk uygulamaları daha da yaygınlaşacak.