Well Fargo: ABD’de emlak krizi geri dönüyor

FINANSGUNDEM.COM – DIŞ HABERLER SERVİSİ

Ekonomistlerden, analistlerden ve diğer uzmanlardan gelen sayısız durgunluk çağrısına rağmen, ABD ekonomisi bir bütün olarak dikkate değer bir dayanıklılık gösterdi. Amerikan konut piyasası ise tamamen farklı bir hikayeyi ortaya koyuyor.

Yüzde 8 civarında seyreden mortgage faiz oranları pandemi sırasında önemli ölçüde artan konut fiyatlarıyla birleşti. ABD’de konut satın almak adeta imkansız hale geldi ve bazı alanlarda sektördeki ekonomik aktivite donmuş durumda. Fortune’un haberine göre dev Wall Street bankası Wells Fargo söz konusu tablonun Amerikan konut piyasasını resesyona sokabileceğini belirtiyor.

Wells Fargo ekonomistleri yakın zamanda yayınlanan, “Artan Borçlanma Maliyetleri Konut Sektörünü Resesyona Geri Döndürecek” başlıklı bir yorum yazısında, “Konut sektörü, 2023'ün ilk yarısında genel olarak iyileştikten sonra, mortgage faizlerindeki son yükselişle birlikte şimdi daralıyor gibi görünüyor” ifadelerine yer verildi.

Yirmi yılı aşkın bir süredir ilk kez, 30 yıllık sabit mortgage faizleri ekim ayı başlarında %8'e ulaştı. ABD Merkez Bankası’nın enflasyonla mücadelesi hafifledikçe oranlarda düşme ihtimali olsa da Wells Fargo ekonomistlerine göre finansman maliyetleri yakın gelecekte pandemi diplerine göre yüksek kalmaya devam edecek. Banka ekonomistleri mortgage faizleri yükseldikçe konut piyasasının toparlanacağı beklentilerinin azaldığını bildirdi.

Wells Fargo, son konut krizinden özel olarak bahsetmese de, Wells Fargo'nun kıdemli ekonomistlerinden biri olan Charlie Dougherty ve bankanın bir diğer ekonomi analisti Patrick Barley, mevcut konut iklimi ile 1980'ler arasındaki benzerlikler olduğunu belirtiyor.

Fortune'un haberine göre, Bank of America Research ve First American gibi finans devlerinden gelen son araştırmalar da aynı doğrultuda mesajlar içeriyor. BofA analistleri, dönemin FED Başkanı Paul Volcker'ın çift haneli enflasyonu düşürmek için savaşırken, yüksek mortgage faizlerinin konut piyasasında krize yol açtığı 1980'lere benzer bir "türbülansın" gelmekte olduğu konusunda uyardı. First American ise yüksek enflasyon, yüksek faiz oranları ve ev alıcılarının yaşlanmasıyla konut piyasasında 1980'lere dair ‘deja vu’ yaşandığını öne sürdü.

Mortgage faizleri düşse de yüksek kalacak

Wells Fargo’dan Dougherty ve Barley, “'Daha uzun süre daha yüksek' Faiz oranlarının görüleceği bir ekonomik ortam muhtemelen yalnızca talep üzerinde baskı oluşturmakla kalmayacak. Aynı zamanda yeni inşaatları azaltarak ve düşük mortgage faizlerine sahip potansiyel satıcıları evlerini satılık olarak listelemekten caydıracak ve bu arzı da kısıtlayabilir” uyarısında bulundu.

ABD Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR) tarafından 30 yıllık sabit faizli mortgage kullanan borçlular için ortalama anapara ve faiz ödemesinin ağustos ayında bir önceki yıla göre %26 arttığını hesaplıyor. Ekonomistler bu göstergeye atıfta bulunarak, artan borçlanma maliyetlerinin satın alınabilirliği daha da aşındıracağını yazdı.

Wells Fargo, raporunda, "Aylık ödemelerdeki artış, aynı dönemde %5 artan medyan aile gelirindeki büyümeyi çok fazla aştı" deniliyor. Mortgage faizleri ağustos ayından itibaren yükselişte ve bu da artık ev almak isteyenlerin daha da yüksek aylık ödemelere maruz kalacağı anlamına geliyor.

Ancak, satın alınabilirliği kötüleştiren sadece yüksek borçlanma maliyetleri değil. CoreLogic tarafından yapılan bir hesaplamaya göre, pandeminin başlangıcından bu yana ev fiyatlarının bu yıl itibariyle %40'ın üzerinde yükseldi ve bu da konut satın alınabilirliğini önemli derecede etkiliyor. Wells Fargo ekonomistlerinin belirttiği üzere kısmen ev sahiplerinin düşük mortgage faizlerini kaybetme korkusuyla evlerini satmaya yaklaşmaması da halihazırda sıkışmış olan konut arzını daha da sıkılaştırarak fiyatları yükseltiyor.

Yine de, Wells Fargo ekonomistleri FED’in faiz oranlarını artırmayı bitirdiği ve gelecek yıl düşüreceği yönündeki tahmininin doğru olduğunu varsayarsak, mortgage faizlerinin de düşmesi gerektiğini yazdı. Wells Fargo'nun ulusal konut öngörülerine göre, ortalama 30 yıllık sabit mortgage faizleri bu yılı %6,94'te tamamlayacak. Banka, gelecek yıl ortalama 30 yıllık sabit mortgage faizleri oranının %6,39 olacağını ve 2025'te %5,70'e düşeceğini tahmin ediyor.

Banka, mortgage faizlerinin bu senaryoya göre dahi yüksek kalması nedeniyle yakın vadede satın alınabilirliğin kötüleşmesini bekliyor ve bu da konut piyasası faaliyetini zayıflatacak. Bankanın beklentilerine göre konut fiyatları, temel seviyedeki talep ve sıkılaşan arz nedeniyle biraz daha yavaş bir hızda değer kazanmaya devam edecek ve Case-Shiller tarafından izlendiği üzere bu yılın sonuna kadar %1,8 ve 2024'te %2,5 artacak. Wells Fargo, 2025'te ev fiyatlarının %4,4 artacağını tahmin ediyor.

İnşaatçılar FED bu sefer 'kereste' değil 'mektup' gönderdi

Geçmiş yıllardaki düşük mortgage faizlerine kilitlenmelerin etkisiyle mevcut ev satışları 13 yılın en düşük seviyesine geriledi. Ancak Wells Fargo ekonomistleri, mevcut ev satışlarındaki düşüşün şaşırtıcı olmadığını, çünkü konutun "ekonominin faiz oranlarına en duyarlı kısımlarından biri" olduğunu yazdı.

Bu sebeple NAR bu ayın başlarında FED’e bir mektup göndererek kurumu faiz oranlarını yükseltmeyi bırakmaya çağırdı. Ekonomistler, mektubun, konut inşaatçılarının FED’e bir parça kereste gönderdiği ve daha düşük faiz oranları yoluyla konut talebini eski haline getirmek için yardım istediği 1980'leri hatırlattığını söyledi. Wells Fargo, mevcut konut satışlarının hızının gelecek yıl mütevazı bir şekilde artmasını bekliyor.

ABD'de konut fiyatları yükselmeye devam ediyor

ABD'de perakende satışlar %5.3 arttı

ABD konut piyasası tahminleri alt üst etti