TÜRKİYE'NİN MANHATTAN'INDA '$' İNDİRİMİ

Türkiye'nin Manhattan'ında 'dolar' indirimi Maslak’ta yer alan ofislerin kiralarında TL bazında gerileme olmadı, hatta bazılarında artış bile görüldü. Ancak, dolar bazında durum farklı. Gayrimenkul sahipleri ile kiracılar anlaşarak metrekare kiralarını dolar bazında yüzde 20-30 aşağı çekti. Maslak’taki ofislerin metrekare kiraları kriz öncesi aidatlar da eklendiğinde 40 dolara yaklaşmıştı. Şimdi 30 dolar seviyeleri konuşuluyor. OKHAN ŞENTÜRK / EKONOMİST / MORTGAGE MARKET Çok değil bundan 200 yıl önce Maslak, İstanbul'un bir semti değildi. Boğaziçi'nden yukarı doğru yükselen ve kışın İstanbul'dan daha fazla kar ve rüzgar alan hayli sert iklimli bir tepeydi. Kara tarafında Kağıthane'ye doğru inen yamacında, adını olasıdır ki hava koşullarından alan Ayazağa köyü vardı. Maslak, hemen yanı başına kadar uzanan tarihi Belgrat Ormanları'nın da katkısıyla Osmanlı padişah ve veliahtlarının av bölgesiydi. Osmanlı döneminde, şehre getirilen içme suyunun kollara ayrıldığı yerlerde yapılan ve akan su miktarını belirleyen yapılara 'maslak' adı verilirdi. Mimar Sinan'ın Belgrat Ormanları'ndaki bentlerden İstanbul'a su getiren, “Kırkçeşme” adlı tarihi suyolunun bir kolu buradan geçtiği ve üzerinde bir 'maslak' olduğu için yöreye o dönemde de Maslak deniliyordu. Osmanlı’nın av bölgesiydi Maslak'ın doğal güzelliğine hayran olan Sultan II’inci Mahmut (1808-1839) ve Sultan Abdülaziz (1861-1876) yöreye Maslak Kasırları olarak adlandırılan av ve dinlenme amaçlı köşkler yaptırdılar. Bu yapılardan Kasr-ı Hümayûn, Mabeyn-i Hümayûn, Limonluk, Çadır Köşkü ve Paşalar Dairesi bugün de varlıklarını müze ve kafeterya olarak koruyor. 19’uncu yüzyıl Osmanlı mimari ve süslemesinin önemli örnekleri olan ve bir koru içinde yer alan bu yapıların artık devasa komşuları var: Gökdelenler... Bugün Büyükdere Caddesi'nin Maslak'tan Zincirlikuyu'ya kadar uzanan bölümü İstanbul'un gökdelenler bölgesi. Maslak da doğal ki, İstanbul yakınlarındaki bir av tepesi değil, kentin merkeze yakın bir yerinde yer alan yeni ve iddialı bir semt. Caddenin öteki ucundaki Zincirlikuyu, Levent, Yeni Levent gibi semtlerde son 20 yıl içinde pek çok gökdelen yapıldı. Gökdelen semti oldu Özellikle, Levent'te, ortadaki en yükseği 190 metre ve 48 kata ulaşan İş Kuleleri adlı üçüz gökdelenler, Sabancılar’ın ikili kuleleri, karşı sıradaki Millenium adlı 27'şer katlı ikiz konut kuleleri ve 28 katlı ofis kulesi, Kanyon Alışveriş Merkezi ve rezidans bölümü gibi pek çok gökdelen yapıldı ve yapılıyor. Ancak geçmişten kalan daha az katlı, hatta bahçeli yapıların da yer aldığı İstanbul'un görece daha eski bu semtleriyle kıyaslandığında en büyük değişimin yaşandığı yer Maslak. Yakın geçmişte, yani 1970'li yıllarda burada mütevazı bir mahalle vardı. Önce sanayi siteleri ve birkaç önemli iş merkezi yapıldı. 1992'de ise ilk gökdelen hizmete açıldı. Bugün onlarca gökdelene sahip olan Maslak, ilk bakışta hemen herkese o gökdelenler diyarının adını anımsatıyor: Manhattan... New York'un simgesi Manhattan ile Maslak arasındaki en büyük fark ise bir ada değil tepe üzerinde olması. Bu ayrıntı dışında kendinizi Manhattan’da hissetmenizi sağlayacak pek çok unsur var. Mesela gökdelenlerin adları: Diamond of İstanbul, Sun Plaza, Beybi Giz Plaza, Polaris Plaza, Spring Giz Plaza, Iz Giz Plaza, Maslak Park Plaza, Giz 2000 Plaza, Nurol Plaza, USO Center, POAS Headquarters, Balkaner Plaza... Şu an Maslak'ta en yüksek bina 38 katlı Sun Plaza binası. Ancak inşaat halinde olan Diamond of İstanbul (İstanbul Elması) tamamladığı tarihte, hem İstanbul'un hem Türkiye'nin en yüksek gökdeleni olma niteliğini kazanacak. Şişli’ye bağlı bir mahalle İstanbul'un en dikkat çeken gökdelen bölgesi Maslak, pek çok kişinin zannettiğinin aksine, ne Beşiktaş'a bağlı ne de hemen yakınındaki Sarıyer'e... Büyükdere Caddesi'nden geçen ince bir hat ile Şişli ilçesine bağlı bir mahalle olan Maslak, daha 25-30 yıl önceye kadar birkaç yapı ve bir benzin istasyonundan oluşuyordu. 25 yılda, Türkiye'nin "Manhattan'ı" olmayı başaran Maslak, inşaat şirketlerinin gözdesi olmayı sürdürüyor. Astoria AVM ve rezidansı yapan Astaş Gayrimenkul'ün yönetim kurulu başkanı Vedat Aşçı, Maslak Atatürk Oto Sanayi civarında, hayalini kurduğu 85 katlı binayı yapmak için yer aradığını belirtmişti. Maslak'ta Atatürk Oto Sanayi Sitesi, yıllardır inşaat şirketlerinin iştahını kabartıyor. Sitenin hemen yanında Manhattan konut projesi yükseliyor. Ağaoğlu da Ayazağa ile Maslak arasında üç yıl önce aldığı araziye yaklaşık bin konut yapacağını açıklamıştı. Dolar bazında kiralar geriye çekildi Maslak, günümüzde birçok uluslararası şirketin genel müdürlüğünü barındıran, modern gökdelenleri ile İstanbul'un ve Türkiye'nin en modern iş merkezi. Semt içinde nüfus, çalışma saatleri aralığında büyük bir oranda artıyor. Maslak, krize, yeni projeleri ve metronun hayata geçmesi ile krize direniyor. Arthur and Miller Gayrimenkul'ün, "plazalar uzmanı" olan gayrimenkul danışmanı Ahmet Koz, "Maslak, kriz var diye gerileme yaşamadı, sürekli aşama kaydediyor" diyor. Maslak'ta, yeri boşalan plaza katlarının da birkaç aylık gecikmeyle de olsa dolduğunu aktaran Koz, şu bilgileri paylaşıyor: "Maslak'ta son bir yıldır, sirkülasyon devam ediyor. Sadece kurumsal şirketler değil, hızlı büyüyen küçük şirketler de geliyor. Piyasa iyiyken Maslak'a yerleşen şirket, kriz var diye, işler tersine döndü diye kaçıp gitmiyor. Bazı plazalarda elbette gidenler oldu, ancak yerlerine yenileri geliyor. İyi-kötü boşalan şirketlerin yeri doluyor. 2001 krizindeki gibi büyük bir boşalma olmadı. Ofis kiralarında ise TL bazında gerileme olmadı, hatta bazılarında arttı bile. Ancak, dolar bazında, gayrimenkul sahipleri ile kiracılar anlaşarak, metrekare kiralarını yüzde 20-30 aşağı çekti." Yer değiştirmeler de yaşanıyor Maslak'ta en son 1.5 yıl önce Veko Giz Plaza'nın açıldığını hatırlatan Koz, aradan geçen dönemde, "Maslak bölgesinde etiket olabilecek" bir plazanın daha açılmadığını ifade ediyor. Bu anlamda, Maslak'ta ortaya bir ofis stoğu çıkmadığını söyleyen Koz, "Arz taleple ilgili de bir fiyatlandırma var. Başka ofis blokları çıksa belki daha zor olacaktı. Piyasadaki ofisler bunu bir şekilde kendi içinde eritebiliyor. İnşaatı süren Diamond of İstanbul bittiğinde, bölgenin ofis stoğu artacak. Bu plazada hem AVM olacak hem ofis kulesi olacak" diyor. Bu plazanın haricinde Doğuş Grubu'nun da elindeki bazı binaları yıkıp yeni plaza yapmak için şirketlerini başka semtlere taşıdığını ifade eden Koz, şunları ekliyor: "Maslak'ta Doğuş Grubu, kendi binasındaydı. Oycan Plaza'ya taşındı. Bazı şirketleri de muhtelif plazalara dağıldı. En toplu şekilde Oycan Plaza'ya gidildi. Yaklaşık 1.5 yıl önce, Başak Grupama müstakil plaza kiraladı. British Tobacco, Oycan'da idi, daha da büyüyerek ve bu kez 5-6 kat birden tutarak Veko Giz Plaza'ya taşındı." Kiracılarla anlaşma yoluna gidildi Akbank'ın Veko Giz Plaza'daki bazı katları boşalttığını fakat onların yerine kısa süre içinde irili ufaklı şirketlerin geldiğini söyleyen Koz, bu gelişmenin krizin derinleşmesinden sonra yaşandığına işaret ediyor. Ayazağa ve Seyrantepe'ye doğru genişleme başladı Maslak'ta hemen hemen her plazanın sahipleri farklı. Kat kat sahipler var. Yeni bağlantı yolları, bölgeyi olumlu şekilde etkilemiş durumda. Metro da tam anlamıyla faaliyete geçince bölgede çalışanlar oldukça rahatlayacak. Büyük inşaat şirketlerinin yeni plazalar yapabilmesi için arazi de kalmayan Maslak'ta bu tip yerlerin sayısı bir elin parmaklarını geçmiyor. Ne var ki; eski binaların yerine yenilerinin yapılması eğilimi var. Talep, Maslak'ın içlerine, Ayazağa yönüne doğru gidiyor. Hatta Seyrantepe yönüne doğru gidiş başladı. Bunun yanında, yerli-yabancı grupların iştahını kabartan Atatürk Oto Sanayi Sitesi ise geniş bir arazi üzerine yayılıyor. Plazalarda, ofislerin metrekare kiraları kriz öncesi aidatlar da eklendiğinde 40 dolara yaklaşmıştı. Şimdi 30 dolar seviyeleri konuşuluyor. Satılıklarda ise metrekare fiyatları (A sınıfı plazalarda) 2 bin 500-3 bin 500 dolar arasında değişiyor. Krizde biraz düşüş oldu ama bu da normal karşılanıyor.