TL'ye geçiş AVM'leri zorluyor

AVM kiracıları sektörde uzun zamandır konuşulan bir konuydu. Genel giderlerinin sürekli döviz bazlı yükselmesine rağmen ciroların tatmin edici oranda artış göstermemesi, kira/ciro oranının kira ödeyen AVM kiracıları için kur artışında oldukça büyük bir sorun yaratmaktaydı. Bu konuya değinen EVA Gayrimenkul Değerleme Kıdemli Müdürü Erdem Akyol, “Bu noktada birçok AVM yatırımcısı ek protokoller ile döviz kurlarını sabitleyerek kiracılarını dönemsel olarak rahatlatmaktaydı. Ancak 2018 Ağustos ayına gelindiğinde döviz kuru dalgalanmaları sonucunda euro 7,85, dolar ise 6,89 ile zirveye ulaşmıştı. Bu dönemde dolar ve euro kurlarının tarihin en yüksek seviyelerine çıkması sonucunda kur sabitleme yapılmayan AVM’lerde, kirasını ve/veya genel giderlerini dövize endeksli ödeyen perakendeciler için yıl içindeki bütçe hedeflerinin ciddi oranda sapmasına sebep oldu. Bu sürecin sonucunda birçok perakendeci için verimsiz noktalardaki mağazalarını kapama, AVM içerisinde daha küçük bir alana geçmek vb. aksiyon planları ile giderlerin azaltılması gibi operasyonel hamleler görülmekteydi. Süreç hem yatırımcı hem de kiracı için yürütülmesi zordu“ dedi.

Tebliğ neler getiriyor?

Akyol, sektördeki bu daralmaya bir nefes aldıracak hamle olarak nitelendirilen 32 sayılı Karar‘da Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacakları bazı sözleşmelerde, sözleşmeye konu bedel ve sözleşmeden kaynaklı ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmesinin yasaklandığını, döviz ve dövize endeksli sözleşme düzenleme yasağından istisna tutulacak işlemleri belirleme konusunda Hazine ve Maliye Bakanlığı yetkili kılındığını belirtti. 

Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında belli durumlar haricinde 13 Eylül 2018’den önce yapılan ve halen yürürlükte olan döviz bazlı gayrimenkul satış ve kira sözleşmelerinde yer alan bedellerin ise Türk parasına dönüştürülmesinin zorunlu kıldığını ifade eden Akyol, tebliğde tekrar döviz veya dövize endeksli kiraya geçilmesi için 2 yıllık bir süre tanımlanmış olmasına karşın, tekrar döviz bazlı kira kontratlarına geçiş sürecinin daha yavaş ve 2 yıldan uzun bir sürede gerçekleşebileceğinin tahmin edildiğini söyledi. 

Akyol, 32. madde uyarınca “Sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün olmayan sözleşmelerde yer alan bedeller 13.10.2018 tarihine kadar Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenirken mutabakata varılamazsa; akdedilen sözleşmelerde döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller, söz konusu bedellerin 02/01/2018 tarihinde belirlenen gösterge niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru kullanılarak hesaplanan Türk parası cinsinden karşılığının 02/01/2018 tarihinden bedellerin yeniden belirlendiği tarihe kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması suretiyle belirlenir” denildiğini belirtti. 

Yabancı perakendeci yerli perakendeciye karşı dezavantajlı

Tebliğde yapılan bir değişiklikle ‘”yerleşik yabancı firmalara dövizle kiralama yapılabilir”’ kararının eklenmesi ile birlikte AVM'lerin tekrar hafif bir hareketlilik yaşadığını belirten Akyol, “Türk lirası üzerinden satış yapıp TL ciro elde eden yabancı bir perakendeci benzer sektörde faaliyet gösteren başka bir yerli perakendeci karşısında dezavantajlı duruma düşecektir. Tüm bu mevzuat bazlı gelişmelerin masanın her iki tarafında yer alan perakendeci ve AVM yatırımcısı üzerindeki etkilerini anlamak için AYD verilerine bakmak gerekli” dedi. Akyol, “Ülkemizde yaklaşık 58 milyar dolarlık AVM yatırımının yaklaşık %30'una tekabül eden kısmı tamamen yabancı sermaye tarafından gerçekleştirildiği belirtilmektedir. Sektördeki AVM yatırımcılarının döviz borç seviyesi yaklaşık 15 milyar dolar seviyelerinde olduğu tahmin edilmektedir. Bu noktada AVM yatırımlarından borçlanmanın nasıl yapıldığına bakmak lazım. Maalesef döviz dışında bir yöntem göremiyoruz. Dövizle olan borcu Türk Lirası üzerinden finanse eden AVM yatırımcıları için hayat artık daha zor.  AYD verilerini incelediğimize 2019 yılı Şubat ayında AVM’lerdeki perakende ciro endeksinin 2018 yılının aynı ayına göre %18,1 oranında artarak, %19,7 olarak açıklanan enflasyon oranının altında kaldığı görülüyor“ bilgisini ekledi. 

Ciroların artmaması sorun yaratıyor

Akyol, “Perakendeciler için kira, operasyon giderler, genel giderler TÜFE/enflasyon bazlı artmasına karşın ciroların tatmin edici oranlarda artamaması önemli sorunlardan biri olarak ön plana çıkmakta ve bu durum sürdürülebilirlik açısından risk teşkil etmekte. Bu noktada ciroların gerek perakendeci gerekse AVM yatırımcısı tarafından dikkatli analiz ve projekte edilmesi gerekiyor. Ciroların takibi perakendeciler için ciro/(kira + ortak alan giderleri) dengesini test edebilmek, AVM yatırımcısı açısından ise TL’ye dönüş ile birlikte ciro farkı kirası, m2 ve kategori bazında verimliliği ölçebilmesi hatta doğru tahmin edilebilmesi önemli. Ayrıca bu süreç sürdürülebilirlik açısından, perakendeci için verimsiz mağazaların tespiti, AVM yatırımcısı için ise riskli kategori/mağazalar için gerekli operasyonel müdahalelerin yapılması için imkân sağlamaktadır“ dedi. “Artık  sabit kira ile kiralama yapmanın zorlaştığının gelecek dönemlerde ciro azlı kiraların daha önemli olacağını görüyoruz. Ama bu da ileride yatırım yapılmasının önünü kapatacak, çünkü sabit bir kira garantisi olmayan bir mülkün finansmanın sağlamakta o denli zor olacak. Bu açıdan bakıldığından AVM yatırımlarının daha uzun bir süre göremeyeceğimizi öngörmek zor değil“ diye ekledi. 

TL‘ye geçiş AVM‘leri zorlayacak

Bu noktada 32 sayılı tebliğin AVM yatırımcısı ve kiracısı açısından etkisi belirlemek için gerek son dönemde hızla artan e-ticaret, mevcut AVM rakipleri, inşaat halinde olan gelecek AVM’ler ve alışveriş caddeleri arasındaki yoğun rekabetin dikkate alınması gerektiğini vurgulayan Akyol, “Sektördeki AVM sahibi yabancı fonların ve yabancı sermayeli perakendecilerin özellikle 2019 yılı içindeki pozisyonları ve hamleleri önemle takip edilmelidir. Bu aşamada bankaların/finans kurumlarının AVM’nin dövize endeksli kontrat gelirleri üzerinden kredilendirme sürecinin yürüttüğü, ancak TL‘ye geçiş ile güncel kur üzerinden gelir elde edemeyen, ancak döviz borcu için yeniden bir yapılandırmaya gidemeyen AVM’ler için zor bir yıl olacağını söylemek yanlış olmayacaktır“ görüşünü ileri sürdü. Akyol, “AVM‘ler kira gelirine dayalı satışları gerçekleşen unsurlardır. Kira çarpanları artık düştü. Çünkü artık riskli yatırımlar olarak değerlendiriliyorlar, bu açıdan da yatırımcı kaybetti “dedi. Akyol, “Sonuç olarak 32 sayılı kararname her ne kadar perakendeye nefes aldırsa da,  yatırımı yapılmış AVM‘lerin mevcut kredilerin sürdürülebilirliğinin riske girmesine neden oldu. İşler hiçbir taraf için kolay değil. Finansı sağlayan, yatırımcı ve perakendeci aynı gemide, umarız gemiyi batırmadan sürdürmeyi başarırlar“ diye ekledi.