Son değişikliklerin para ve sermaye piyasalarına etkisi

Türkiye 13 Eylül 2018 itibariyle döviz cinsinden sözleşmeler ilgili olarak yeni bir döneme girdi. 1567 Sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun uyarınca Bakanlar Kurulu’nca çıkarılmış olan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar (“32 Sayılı Karar”), bu tarihte yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararı (“CBK”) ile değiştirildi. CBK kapsamında 32 Sayılı Karar Madde 4’e eklenen (g) bendi ile Türkiye’de yerleşik kişiler arasında, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca belirlenecek haller dışında tüm menkul ve gayrimenkul alım satım, kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması yasaklandı. Ayrıca yeni eklenen Geçici Madde 8 uyarınca halihazırda döviz cinsinden veya dövize endeksli bedel ihtiva eden sözleşmelerdeki bu bedellerin, 13 Ekim 2018 tarihine kadar Türk Lirası cinsinden yeniden belirlenmesi zorunluluğu getirildi. 13 Eylül’den bu yana yoğun tartışmalara yol açan bu değişikliği, 6 Ekim 2018 itibariyle Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca yayımlanarak yürürlüğe giren Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34)’de Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Tebliğ No:2018-32/51) (“Tebliğ”) izledi. Tebliğ kapsamında gerek kişi ve sözleşme konusu gerekse sektör bazında istisnalara, istisnaların uygulanma yöntemine ve özellikle de CBK öncesi dönemde akdedilmiş sözleşmelerdeki döviz cinsinden bedellerin Türk Lirası’na dönüştürülme yöntemine ilişkin düzenlemeler getirildi. Nihayet 12 Ekim 2018’de Hazine Bakanlığı’nca yayımlanan basın duyurusu ile Tebliğ ile getirilen değişikliklere ilişkin sıkça sorulan sorulara cevaplar yayınlandı.

Para ve sermaye piyasaları açısından Tebliğ kapsamında getirilen önemli istisnalardan biri, yeniden düzenlenen Madde 8 kapsamında sermaye piyasası araçlarının döviz cinsinden oluşturulması, ihracı, alım satımı ve yapılan işlemlere ilişkin yükümlülüklerin döviz cinsinden kararlaştırılmasının mümkün olduğuna ilişkin düzenleme oldu. Burada dikkat edilmelidir ki istisna, 32 Sayılı Karar’a uygun olmak şartı ile, sadece sermaye piyasası araçlarına ilişkin olarak getirilmiştir. Yoksa sermaye piyasasında faaliyet gösteren kuruluşların faaliyet konularına giren ve CBK uyarınca yasak kapsamında kalıp, Tebliğ ile ayrıca bir istisnaya konu edilmeyen diğer iş ve işlemlerinde döviz cinsinden sözleşme akdetmeleri mümkün değildir. Nitekim CBK ile getirilen dövizle işlem yasağının kapsamına istisnasız olarak giren ve sermaye piyasası düzenlemeleri kapsamında da ciddi bir yatırım alanı teşkil eden gayrimenkul satış ve kiralama sözleşmelerine bu açıdan değinmekte fayda görüyoruz. Sermaye Piyasası Kurulu’nun yayınladığı Temmuz 2018 Aylık İstatistik Bülteni uyarınca Türkiye’de faaliyet gösteren 19 adet gayrimenkul yatırım ortaklığının toplam piyasa değeri 22.729.755.945 TL dolayındadır. Yine aynı bülten uyarınca, dokuz farklı yatırım kuruluşu tarafından arz edilmiş ve 412 adet nitelikli yatırımcıya ve toplam 2.616.000.000 TL varlık değerine ulaşmış 17 adet gayrimenkul yatırım fonu bulunmaktadır. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul portföyleri üzerinden, satış, kiralama ve sair işletme modelleri ile gelir sağlamayı hedefleyen sermaye piyasası aktörleri ve araçlarıdır. CBK ile dövize endeksli olarak kararlaştırılması yasaklanan işlemler arasında yer alan konut ve çatılı iş yeri dahil gayrimenkul kiralama ve satış sözleşmeleri konusunda herhangi bir istisna getirilmediği ve bu kapsamda Türkiye’de yerleşik kişiler arasında akdedilecek tüm sözleşmelerde bedellerin Türk Lirası cinsinden kararlaştırılması gerektiği hususu Tebliğ’de bir kez daha vurgulanmıştır. Dolayısı ile gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve gayrimenkul yatırım fonlarının portföylerinde bulunan gayrimenkullere ilişkin satış ve kiralama sözleşmelerinde bedellerin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi, CBK’dan önce akdedilmiş sözleşmelerdeki döviz cinsinden bedellerin de Türk Lirası’na dönüştürülmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, sözleşme taraflarınca mutabakata varılamaması halinde, Tebliğ, mevcut döviz cinsinden bedellerin 2 Ocak 2018 tarihindeki TCBM efektif satış kuru esas alınarak hesaplanacak Türk Lirası karşılıklarının dönüştürme tarihine kadar TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak birleşik hesap yöntemi ile artırılması sureti ile belirlenmesini öngörmektedir. Bu surette dönüştürülecek olan ve CBK’dan önce akdedilmiş olan konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin bedeller ise taraflar arasında sadece iki yıl için geçerli olacaktır. Dönüştürme tarihini takip eden ilk kira ve bir sonraki kira yıllarının sonunda kira artışı konusunda taraflar arasında mutabakat sağlanamaması halinde, yine TÜFE esasına dayalı hesap yöntemi ile kira bedellerindeki artış belirlenecektir. Ne yazık ki gerek Tebliğ gerekse Basın Duyurusu, CBK öncesinde döviz cinsinden akdedilmiş konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerin-de söz konusu iki yıllık sürenin sonunda yeniden döviz cinsinden kira bedeli şartına geri dönmeye izin mi verildiği yoksa Tebliğ’deki hesap yönteminden bağımsız ancak Türk Lirası cinsinden yeniden bir belirleme mi yapılacağı konusundaki soruları cevapsız bırakmakta. Her ihtimalde gayrimenkullere ilişkin istisnasız olarak getirilen bu yasağın gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve gayrimenkul yatırım fonları açısından uzun bir süre daha gündemde kalacağı şüphesiz.

CBK ile getirilen düzenlemenin önceki dönemde akdedilmiş sözleşmeler açısından mutabakata varamayan taraflar arasında muhtelif ihtilaflara yol açma riski bir yana, 32 Sayılı Karar kapsamında getirilen yasağa uymamanın yaptırımını da hatırlamakta fayda var: 1567 Sayılı Kanun uyarınca 32 Sayılı Karar’a aykırı işlemlere ilişkin olarak idari para cezası öngörülmüş olup, bu ceza 2018 yılı yeniden değerleme oranları uyarınca 6.306 TL ila 52.601 TL arasındadır. Bu para cezası her bir sözleşme ve her sözleşmenin tarafları için ayrı ayrı söz konusu olabileceği gibi tekerrür halinde iki katının uygulanması söz konusudur.