Salgın döneminde kiracıyı çıkarmak mümkün mü?

Korona virüs süresince vatandaşların en çok merak ettikleri konuların başında kiracılar ile mülk sahipleri arasında yaşanan kira artışları geliyor. Sürecin belirsizliğini koruması, tarafların ihtilafa düşmelerine neden oluyor.

Kiracılar, “kiramı ödemeyeyim ancak evden de beni çıkartmasınlar” diye düşünürken tek gelirleri kira olan ev sahipleri de ne yapacaklarını kara kara düşünüyor. Peki, tarafların hukuki hakları neler, mülk sahiplerin kiracılarını çıkarma ya da bedel artışı yapmaları mümkün mü?

TESPİT DAVASI AÇILABİLİR

Sözcü'ye değerlendirmelerde bulunan Avukat Kevser Yıldırım, kira sözleşmesine göre zam yapma tarihi gelen ev ve iş yerleri ile ilgili şöyle konuştu:

- Yazılı veya sözlü olan kira sözleşmesinin hükümleri taraflar arasında her zaman değiştirilebilir, aksi kararlaştırılabilir. Eğer mülk sahibi artış yapmakta ısrarcı ise; sözleşmeye göre genelde bu oran EFE-TÜFE oranı olarak belirlenmektedir.

- Ancak bu oranın her zaman adil olmadığı görülmektedir. Kiralayan ve kiracı, mecrun (kiralanan şey) bedeli hakkında tespit davası açabilmektedir.

- Tespit davasında; mahkeme emsal değerlere, mecurun o günkü koşullar altındaki değerine, piyasa koşullarında, yeniden kiralanacak olursa hangi bedel aralıklarında kiralanabileceğine ve de hakkaniyet kuramına bakacak ve ona göre karar verecektir.

HAKKANİYET VURGUSU

Kiraya verenin bedelde artış yapmasını engelleyen açık bir hüküm bulunmadığını belirten Yıldırım şöyle devam etti:

- Kira bedelinin hakkaniyet çerçevesinde düzenlenmiş olması gerekmektedir. Bedelin böyle bir durumda artmış olması kiracının öngöremediği mücbir sebepten dolayı kira bedelini ödeyememesi durumunu da ortaya çıkarabilecektir.

- Böyle bir durum da kira bedelinin artışı, kanunda mücbir sebebe dayanan ve kiracıyı koruyan diğer hükümlerin amacıyla da çelişecektir.

- Yani kanun koyucunun amacı göz önüne alınacak olduğunda kanunun böyle bir durumu korumayacağı söylenmelidir. Kiracının böyle bir durumda mağdur olması hakkaniyetli olmayacaktır.

TAHLİYE EDİLEMEYEBİLİR

Yıldırım, Temmuz 2020'den sonraki süreci de şöyle değerlendirdi;

- Korona virüs sürecinde ödenemeyen kiralar sebebiyle kira bedelinin icrasıyla birlikte tahliye talepli takip başlatmak mümkün olmayacaktır. Yani kiracılar bu süreçte ödeyemedikleri kiralar sebebiyle mecurdan tahliye edilemeyecekler. Peki bu süreçte ödenmeyen kiraların tahsili mümkün müdür?

- Evet ödenmeyen kiralar için takip Temmuz 2020'den itibaren başlatılabilecektir. Yani mülk sahipleri kiracıları icraya verebilecek ve kira bedellerini tahsil edebilecekler.

- Buradaki ince nokta ise, mülk sahipleri kiracıları icraya verebilecek ancak icra dosyasında tahsilat yapamama gibi bir durumla karşılar ise kiracıyı mecurdan tahliye etmesi mümkün olmayacaktır.

- Yani kiracının banka hesabında parası yoksa, malı mülkü, arabası yoksa, taşınmazı gibi hacze kabil malları yoksa kiraya veren tahsilat yapamamış olmasına rağmen kiracıyı tahliye etmesi mümkün olmayacaktır.

- Bu durumda mülk sahibi icra dosyasında alacağına kavuşana kadar dosyayı takip etmek durumda kalacak ancak taşınmazdan kiracıyı tahliye ettirerek başka bir kiracıya taşınmazı kiralaması mümkün olmayacaktır“ şeklinde konuştu

SALGIN MÜCBİR SEBEP

İstanbul Barosu avukatlarından Emre Doğan da konu ile ilgili şu değerlendirmelerde bulundu;

- İçişleri Bakanlığı’nın 16 Mart’ta yayınladığı genelgeyle çeşitli iş yerleri faaliyetlerini geçici süreyle durdurma yoluna gitti. Hal böyle olunca da faaliyetleri durdurulan iş yeri sahipleri ile mülk sahipleri arasında kira ilişkilerinin akıbetinin ne olacağı, nasıl etkileneceği gibi hukuki bir ihtilaf gündeme geldi.

- Kovid-19 salgınının küresel ölçüde etkili olmasının önceden öngörülemediği sonucunu doğrduğu için mücbir sebep olduğu ileri sürülebilir. Ancak salgının mücbir sebep olmasına gelmeden önce öncelikle taraflar arasındaki kira sözleşmeleri detaylıca incelenmelidir. Çünkü sözleşme serbestisi gereği taraflar kendi aralarında mücbir sebebin kanunen emredici nitelikte olmaması nedeniyle aksi yönde sözleşmeler de yapabileceklerdir.

- Uygulamada sıklıkla sözleşmede tarafların bu hususta bir tanımlamaya gittiği ve nelerin mücbir sebep yahut beklenmedik hal kabul edildiğini imza altına aldıklarını görmekteyiz.

BORÇLAR ASKIYA ALINMADI

Doğan, Resmi Gazete’de 26 Mart 2020’de yayımlanan kararı hatırlatarak şu bilgileri verdi:

- Bu kararla 1 Mart ile 30 Haziran tarihleri arasında işleyecek iş yeri kiralarının ödenememesi nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı düzenleme altına alınmıştır. Ancak burada kira borcu askıya alınmamıştır, alacaklar devam etmektedir.

- Burada amaç kira ödemelerini geciktiren iş yeri kiracılarının tahliye edilmesinin önünü kapatmaktır.  O halde genel kira sözleşmeleri açısından öncelikle tarafların kira sözleşmelerindeki düzenlemelere bakılmalı, konuya ilişkin hüküm bulunmaması durumunda ise Türk Borçlar Kanunu genel hükümlerine gidilmelidir.

- Burada kiracı borcun ifasının sözleşmenin kurulmasından sonra imkansız hale gelmesi nedenine dayanarak borcunun sona erdiğini iddia edebilir. Ancak bu iddia tek başına yeterli değildir, iddiasını destekleyecek argümanları da sunmalıdır.

- Kimi durumda taraflar anlaşarak sözleşmeyi askıya da alabilirler ancak ifa imkansızlığı devam ettiğinde bu durum da bu kez kiraya veren açısından da kira alamaması nedeniyle hukuken katlanılamaz hale gelmiş olduğu iddiası ortaya atılacak ve sözleşmenin feshi istenecektir.

- Kiracılar yine aşırı ifa güçlüğü iddiası ile mahkemeye başvurarak kira sözleşmelerinin yeni koşullara uyarlanmasını da talep edebilir”