Sadece ucuz olduğu için ev alınmaz!

ORHAN PALA-FİNANSGUNDEM
Kiradan kurtulmak için ya da tasarruflarınızı avantajlı bir yatırıma yönlendirmek için ev almak istiyorsunuz, nasıl bir tercihte bulunursunuz? Sadece şehir içinde olsun yeter… Şehir içi ya da dışı fark etmez proje önemli… Şehir dışında da olabilir ama fiyatı düşük olsun…
Bu önemli yatırım kararına almadan’ önce Akiş Genel Müdürü Gökşin Durusoy’un önerilerin okuyun. Durusoy, emlak sektöründeki avantajlı yatırım fırsatlarını FİNANSGUNDEM.COM’a açıkladı...
-İnsanlar yatırım amacıyla ucuz konutlara yöneliyor. Bu doğru bir tercih midir? Ucuz konut almak avantajlı bir yatırım mıdır?
Ne kadar ucuz alırsan o kadar değeri artacak, kazanacaksın diye bir şey yok. Değer artar tabi ama şehir merkezindeki önemli projeler kadar olamaz. Öncelikle insanlar merkeze uzak yerlerde oturmaya ikna edilebilmeli.
Sadece ucuz olduğu için konut almak çok mantıklı değil. Birkaç sene daha birikim yapıp geleceğinin ne olacağı belli projelere yatırım yapmak çok daha mantıklı. Bir şey satın alırken ne aldığına bakmak çok önemli. Yani ne satın alıyorsun, o sana ne veriyor, verirken içinde ne veriyor, sosyal olanak olarak ne sağlıyor, ileride ne bekliyorsun, kiralanacaksa kiracı neleri kiralamış olacak, bunlara bakmak çok önemli.
-Merkezde bölgelerde yapılan bazı projeler satışa çıktığı gün tükeniyor. Bunun nedeni yaşam kalitesi ile ilgili olabilir mi?
İnsanlar proje için ‘ben burayı alacağım ama neler var’ diyor. Farklılığına bakıyor. Fiyatında verilene uygun olması gerekiyor. Verilen para için aldığının diğerlerinden farklı olması lazım. Piyasa ne kadar kötü olursa olsun iyi proje doğru fiyatla her dönemde satılır.
-Faizlerin düşmesi konut satışları için bir avantaj oldu ve artık oturmak isteyenler kadar yatırım yapmak amacıyla da ev alınıyor...
Yatırım yapmak için alanların tek güvencesi şudur: ‘Ben bu projeyi alırsam rahat kiralarım’ veya “daha çok değer kazanır” diye düşünülüyor.
-Akiş, alışveriş merkezi (AVM) konusunda uzman ve bu alanda Türkiye’nin en önemli yatırımlarını gerçekleştiren bir şirket. İstanbul’daki alışveriş merkezi sayısı oldukça fazla. Yeni yatırımlarda AVM enflasyonu sizi korkutmuyor mu?
Çok korkutmuyor. Aktif çalışmayanlar da olacak tabi. Alışveriş merkezlerinde bir yer kiralandığında verilen kiranın edinilen cironun belirli bir yüzdesi olması gerekiyor. Ama 20 bin ciro yapıyor, 10 bin kira ödüyorsa er veya geç kapanmaya mahkûmdur. Kar etmesi mümkün değil. Alışveriş merkezi yapılacak yeri belirlerken birinci etkileşim bölgesi, ikinci etkileşim bölgesi, etrafta kaç alışveriş merkezi var, ne kadar ciro beklentisi var, bunların analiz edilmesi lazım. Bu işte çok para var düşüncesiyle araştırma yapmadan bu işe girenler oldu. İleriki zamanda alışveriş merkezi olarak kullanılmayacak yerler olacak. Buranın avantajı büyük bölge olması ve civarda alışveriş merkezinin olmamasıdır. Alışveriş merkezlerinin yoğun bulunduğu bir yerde yeni bir alışveriş merkezi açılırsa, bu durum diğer alışveriş merkezlerini olumsuz etkiler.
-‘Türkiye’den ev almayın Dubai gibi ülkelere gayrimenkul yatırımı yapın’ fikrine nasıl yaklaşıyorsunuz?
Bence Dubai’den ev almak dünyanın en acayip işi. Nüfuz 1 milyon, 10 milyonluk ev var. Kim oturacak o evlerde? Burada oturacak insanlar bellidir. Fiyat ne kadar daha yükselir? Bence çok kolay toparlamaz Dubai. Bu büyük krizde New York’un en pahalı olan şehirlerinde fiyatlar hiç aşağı düşmedi. Çünkü yer belli, adet belli ama arz yok. Ama dağın başına binlerce ev yapıldıysa onların fiyatı düşüyor. Romanya, Ukrayna, Bulgaristan, Doğu Avrupa ülkeleri bu krizde gayrimenkul sektöründe en büyük darbeyi yiyen ülkelerdendir. Burada fiyatlar korkunç arttı. Bence bu ülkeler bir süre deha toparlanamaz.
-Konut projelerinde en önemli unsur arsa yatırımı mıdır?
Arsa yatırımı çok önemlidir. Çünkü arsa yatırımında kriz olsa dahi maliyeti olduğu yerde duruyor. Krizin kötü yanı mal satamamaktır. Mal satmayınca sektör aşağı geliyor. Böyle olunca maliyetler de düşüyor. İnşaat eğer finansal olarak sağlamsa bir şekilde bitirilir ve yavaş yavaş satışı yapılır. Arsayı iyi fiyatlara almak çok önemlidir.
-Sizce bu dönemden sonra yatırım yapılabilecek bölgeler hangileri olabilir? Kentsel dönüşüm olduğunda projeler çöpe gider mi?
Çöpe gitmez hiçbir zaman. Çünkü Türkiye’nin gayrimenkul sektörü açısından en büyük avantajı nüfusun artmasıdır. Özellikle İstanbul’daki artıştır. Piyasa kötü gidip talepler düştüğü zaman arz yine azalır. Ama arz olunca bütün projeler dolar. Bazı projeler çok hızlı gelişemeyebilir. Kendini diğerlerinden ayrıştıramayan projeler biraz zorlanır. Yer olarak düşünürsek ne kadar merkezde olursa o kadar iyidir. Bulduğumuz yerde diğer projelere göre bir farklılık yaratılacağımıza inanmamız lazım.
-Önümüzdeki dönemlerde konut fiyatları için nasıl bir trend bekliyorsunuz?
Türkiye aslında bu krizden şu ana kadar çok olumsuz etkilenmedi. İyi gidiyoruz. Bu gidiş devam ederse ben çoğu insanın beklediği hızlı fiyat artışını beklemiyorum. Ama yavaş bir toparlama da bekliyorum. Doğru yerde doğru proje toparlayacaktır.
-Faizlerdeki artış konut talebini olumsuz etkiler mi?
Etkiler tabiî ki. Şu anda iki nedenden dolayı faizler gayrimenkulü desteklemekte. Birincisi faizler düşük olduğu için mortgage kredi faizleri ciddi derecede aşağıda. Şu anda insanlar gücü yetebileceği faizler ödeyerek gayrimenkule yatırımlar yapabiliyor. İkincisi de yatırımcı açısından eskiden faizle para kazananlar şimdi kazanamadıklarından ev almayı daha mantıklı buluyorlar. Faizlerin yükselmesi konuta talebi bir miktar azaltır.
-Bu lüks konutlar için geçerli midir?
Bence her şey için geçerlidir. Faizlerde yaz sonundan itibaren bir miktar artış olabilir. Çok hızlı bir artış olacağını zannetmiyorum. Faizlerdeki artış ekonomik toparlanmayla ilgili olacak. Ancak sektöre ciddi etkisi olacak bir fazi artışını en azından 2010 yılı içinde beklemiyorum.
-Sektörle ilgili beklentileriniz nelerdir? Avrupa’daki kriz devan ederken yatırım yapmak isteyenler beklemeliler mi?
Bu alınan projeye bağlı. Avrupa’daki kriz bir süre daha devam edecek gibi. İnşallah yayılmadan sakin gider. En azından şu anda hızlı bir toparlama yok gibi görünüyor.
-Belirsizlikler fiyatları düşürürse alım fırsatı doğurur mu?
Bizim piyasamızda fiyatlarda çok ciddi bir düşüş beklemiyorum. Gayrimenkul piyasasında ki en kötü şey başlanılan fiyattan daha düşük bir fiyatta bitirmektir. Fiyatlar düşükten başlatıp abartmadan yavaşça yükseltmek gerekir.
-Biraz da Akiş’in projelerinden bahsedersek. Üç önemli projeniz var. Bunların tamamı İstanbul’da.
Evet hepsi İstanbul’da. Şu anda Akasya var. Acıbadem’deki eski Otosan arazisinde bir projemiz var. Bu projeyi gerçekleştiren SAP A.Ş. isminde bir şirkettir. Biz SAP A.Ş.’ nin yüzde 35 ortağıyız. -Diğer ortaklar kimler?
Yüzde 25 SİNPAŞ, yüzde 25 Yıldız Holding, yüzde 15 gibi de İstikbal A.Ş. Doğu Batı Grubu. Bu proje toplam 180 dönüm civarında bir arazi üzerinde kurulmuş büyük bir proje. Bu projenin en büyük avantajı birinci köprü yolu, E-5, metro ve metrobüs durağının tümüyle kesişme noktasında olması. Ciddi derecede ulaşım avantajı var. Üç fazdan oluşuyor. Akasya koru, Akasya Gölü ve Akasya Kent. Akasya Koru ve Akasya Gölü’ndeki satışları tamamladık. Ekim ayında Akasya Kent’ in satışlarına başlayacağız. Burada sadece oturulabilecek konutlar var. Toplam konut sayısı 288. Bunlar tükendi. Burada bir de Center Park’ımız var. Burası 50 dönüm arazide gelişmiş büyük bir yeşil alan. Bu etapta altta 85000 m2 yaklaşık kiralanabilir alan, bir alışveriş merkezi var üzerinde de rezidans blokları olacak.
-Toplamda kaç daire sattınız?
888 daire vardı.
-Fiyatları ne kadardı?
Şu anda metrekaresi 4000 dolar civarında. Başladığı noktada 3000 dolar seviyesindeydi. Önce Koru’dan başladık sonra buralardan 4000 dolar seviyesinde bitirdik aşağı yukarı.
-Bu projeye ne zaman başlamıştınız?
Geçen yıl. Geçen yıl çok hızlı satışlar oldu.
-Bir yılda yüzde 30 prim yapmış.
Evet. Elimizde olsa daha pahalıya satarız. Bu proje gerçekten İstanbul’da gayrimenkul piyasasında parmakla gösterilen bir proje oldu. Çok beğeniliyor.
-Bu bölgede bu kadar büyük bir arazi bulmak zor olmalı.
Burası eski bir fabrika olduğu için... Fabrika olmasa bulamazdık. Otosan Gebze’ye taşındığı zaman bu arazi kalmış. Şehir içinde ayrılmamış 180 dönümlük büyük bir parsel bulmak kolay değil.
-Buranın yatırım maliyeti ne kadar?
Yaklaşık 600 milyon dolar seviyesindedir. Bittiğinde yaklaşık 600 milyon dolar yatırım maliyeti olacak.
-Peki gelir hedefi nedir?
Bu hedefi belirlemek çok zor ama dediğim gibi bunların her birinde yaklaşık 70000 m2 civarında konut vardır. Burada satılabilir konut alanı 70000 m2 dir. Bunun üzerine yaklaşık 70000 m2 satılabilir konut alanı olacak. Yaklaşık 210000 m2 satılabilir konut alanı var. Altta da kiralanabilir bir inşaat var. Bu tip projelerde genelde konutlar satılarak bütün konutların finansmanı sağlarsınız. Burada bizim elimizde kalacak olan alışveriş merkezidir. Yaklaşık 1 milyar dolara yakın bir gelir olur.
-Alışveriş merkezi farklı bir konseptte mi olacak?
Neredeyse Akmerkez’ in üç katı büyüklüğünde olacak. Akmerkez’in kiralanabilir alanı yaklaşık 35000 m2, burası ise 85000 m2. Bu oldukça büyük ve güzel bir konsept. Burada büyük bir Lotundos’u var, çocukların eğlenebileceği bir alan var ve bunların artısında Türkiye’de daha önce yapılmamış konseptleri getiriyoruz. Kidzania geçen sene en iyi yeni konsept seçildi. 7000-8000 m2 üzerinde çocuklar için büyük bir dünya var. Çocuklar için bir ülke yaratmışlar. Yani uçak bileti alıp pasaportunuzla giriyorsunuz ülkeye. Aileler çocuklarını 4 saat bırakıyorlar. Çocuklar çalışıyor… 50 değişik meslek grubu var. Hastanede çalışabilir, itfaiyeci olabilir, polis olabilir, arkeolog olabilir, gizli ajan olabilir, radyocu, televizyoncu olabilir. Buradan para kazanıyorlar. Ülkenin kendi para birimi var. Sonra bu parayı, bar var, bara gidebilir (tabi burada meşrubat vs. bulunuyor.,. ) alışverişlerini yapabilir, falcı var fal baktırabilir. Artan parasını banka var bankaya yatırıp çıkabilir. Bir dahaki gidişinde ATM kartıyla çekip kullanabilir. Çok değişik bir konsept. Dünyada çok yeni ve etkili bir oyun merkezi. Bunun büyük bir alanı olacak. Çocuklar burada yaklaşık 3,5 saat vakit geçiriyorlar. Çocuğun koluna plastik bir bant takılıyor. Anne ve babanın da koluna bir plastik bant takılıyor. Alışveriş merkezinin çeşitli yerlerinde ekranlar var, anne baba istediğinde çocuklarının nerede olduğunu görebiliyor. Hafta sonları özellikle insanlar 3.5 saat çocuklarını buraya bırakarak rahatlıkla programlarını gerçekleştirebiliyorlar. Bunların dışında çok da eğitici. Çocuklara ehliyet veriliyor ve ehliyet verilirken çocuklara ciddi ciddi trafik kurallarını öğretiyorlar, sınava sokuyorlar ve sonrasında ehliyet veriyorlar. Mesela polis olmak isteyen çocuklara polis olmanın kurallarını anlatıyorlar. Bu Meksika kökenli bir firma. Hafta içi mesela sürekli eğitim amaçlı okullar geliyor. Ve buraya bir seansta 350-400 çocuk geliyor. Çok ciddi bir çekim noktası olacak. Türkiye’de böyle bir şey yok. Geçen yıl Portekiz’de açıldı. Hatırladığım kadarıyla Avrupa’da başka bir yerde yok. Dubai’de yen açıldı. Meksika’da iki yerde açıldı. Japonya’da açıldı ve Japonya çok çok başarılı. Şu anda 6 ay sonrasına kadar dolu. Ve bu Japon kültürüne uyan bir aktivite. Endonezya’da var. Yeni yeni gelişen ve ileride çok başarılı olacağını düşündüğümüz bir uygulama. Bunların dışında Center Park’ta kafelerin olduğu bir yer olacak.
Burada birinci baz Koru konutlarının teslimi 2011 Haziran, Göl 2011 Aralık, alışveriş merkezini 2012 Eylül ayında açmayı planlıyoruz. Alışveriş merkezinin üzerindeki rezidanslar da 2013 Mart gibi teslim edilecek.
-Satılan konutları kimler aldı?
Yurtdışından müşterilerimiz de oldu, grup içinden müşterilerimiz de oldu. Anadolu tarafında yaşanabilecek en iyi yer. Proje çok güzel olunca bizim grup içinden de çok satış oldu. Bizim kendi otaklarımızdan da alan oldu. Öteki ortaklardan da alan oldu. Beklediğimizden çok hızlı sürede satıldı.
-Kriz döneminde lüks konutlara talep düşmüşken sizin konutlarınızın fiyatı yüksek olmasına rağmen ciddi bir talep gördü ve tümü satıldı.
Fiyatları çok iyi ayarladık. İlk çıkış fiyatımız oldukça cazipti. Bizim satışlarımız brüt metrekare olduğu için 100 m2 lik bir daire 1 oda 1 salon ancak olur. Mesela, 2,5 artı 1 dire 127 m2. Yani daireler böyle. Başlangıç fiyatı çok iyi ancak gittikçe yukarı çıktı. Muhtemelen biraz daha yukarı çıkacak.
Diğer projelerimizden biride Akbatı. Bahçeşehir’deki alışveriş merkezi. Onun başlangıcı biraz karışık. Biz orada Akkoza diye bir proje başlattık. Orada alışveriş merkezi ve konutlar kısmı var. Alışveriş kısmında üç ortaktık. Biz ve Garanti Koza vardı. Bu alışveriş merkezi bittiğinde, belirli bir marjla çalışmaya başladığında bunu Garanti Koza, Akiş ve Corio’ya satacaktı. Sonra Avrupa’daki krizden sonra Corio devam etmek istemedi. Sonra Garanti Koza ile pazarlık yaptık ve onunda payını aldık. Bu projenin alışveriş kısmı yüzde 100 Akiş pozisyonunda. Artı bizim projemizdir. Corio aynı zamanda bizim Akmerkez’deki ortağımız. Akasya’da yüzde 7 payı vardı. Bizim payımız yüzde 28. Onların payını alarak yüzde 35 olduk. Corio stratejik bir karar aldı. ‘Bundan sonra devam eden projeye girmeyeceğim, tamamlanmış, kiralanmış, işletmede olan projeyi alacağım’ şeklinde bir strateji alınca bu projelerden çıktı. Akbatı’ yı biz devraldık. Konut kısmında bizim ortaklığımız yüzde 25’di sadece. Orada birinci ve ikinci fazlarda iş başladığı için devam ediyoruz ama üçüncü fazdan itibaren de olmama kararı aldık. Garanti Koza geçtiğimiz günlerde bir lansman yaptı. Bunun içinde biz yokuz. Akkoza’da yüzde 25 oranında sessiz ortağız. Biz alışveriş merkezi ve üzerindeki rezidanslarda varız. Alışveriş merkezleri için en önemli şey o alışveriş merkezlerine ulaşım. Her ne kadar TEM yolu üzerinde olsa da bunun ulaşımı çok kolay değil. Yeni projede ise ulaşım kolaylaştırıldı ve en büyük avantajı haline geldi. Burada yaklaşık 63.500 kiralanabilir alanı olan bir alışveriş merkezi var üç kat üzerinde. Ve onun 2 blok üzerinde de biri 21 diğeri 11 kat toplam 548 tane rezidans var. Bunların toplam satılabilir alanı yaklaşık 42000 m2. Bu inşaat biraz daha önde. Çok hızlı ilerliyor. Buradaki hedefimiz 2011 Eylül’de alışveriş merkezini açmak, 2011 sonunda da residenceleri teslim etmek.
-Buradaki alışveriş merkezinde farklı bir konsept var mıdır?
Bunun en büyük özelliği Akkoza projesinin bir parçası olması. Açık havada restoranlar var. Bunu dışında bizim Festival Park dediğimiz açık alanda konserlerin yapılabileceği, aktivitelerin düzenlenebileceği 5000 kişilik büyük bir alan var. Bunların dışında bir okul, bir hastane olacak. Bunlara yakın olması çok büyük bir avantaj.
-Rezidanslarda fiyat nedir?
Buradaki fiyatlar diğerlerine göre çok daha uygun. Buradaki inşaat kalitesi daha yüksek. Buna rağmen satış fiyatımız şu anda m2 fiyatı yaklaşık 2500 TL. Yani 1 artı 1’ler 250000 TL civarında, 2 artı 1’ler 350000 civarında, 3 artı 1’lerde 450000 TL seviyelerinde.
-Bu projedeki dairelerin satışı tamamlandı mı?
Burada yaklaşık yüzde 50 gibiyiz. Satılan daire sayısı 180 civarında. 348 rezidansın yarısı satıldı gibi.
-Projelere yeni ortak almayı düşünüyor musunuz?
Şu anda düşünmüyoruz. Çünkü bütün işin finansmanını ayarladık. Sonraki projeler için düşünebiliriz.
-Üçüncü projeden bahsedebilir misiniz?
Üçüncü proje adi ortaklık dediğimiz kısım. Orada yüzde 25 ortağız. Burası devam ediyor. Teslimlerin bir kısmı bu yıl içinde bir kısmı da 2011 yılı içinde olacak. Toplam 1600 civarında konuttur bu da. Onunda satışlarının büyük bir kısmı yapıldı ama hala devam eden satışlarımız var. Burada yüzde 25 ortaklığımız var ama aktif bir ortak değiliz açıkçası. Daha çok işle ilgilenen Garanti Koza’dır. Projeyi onlar yürütüyor biz payımız alıyoruz.
-Bu anlattıklarınıza bakılırsa lüks segmentte talepler düşmemiş. Satışlarınız hala devam ediyor.
Bence lüks segment diye değerlendirmekten çok projeye bağlı. İnsanların çoğu oturacak yer almıyor, yaşayacağı yer alıyor. Bir kere konutu çekici kılabilmek için ulaşımı kolaylaştırmak gerekir, alışveriş merkezi olursa artı bir avantaj sağlar. Piyasa koşullarının konut alımını etkilediğini düşünmüyorum. 2006 ve 2007 yılı bizim için çok iyiydi. 2008’de kriz var dediler ama bence kriz olmasa da gayrimenkul sektörü çok iyi değildi. 2007’nin sonuna doğru hafif düşüş vardı. 2008 de çok kötü gitti. 2009’da da oldukça kötüye gitti. 2010 biraz daha iyi görünüyor. Burada bölgelere bakmak lazım. Bazı bölgelerde konut fazlalığı oluyor, bazı bölgelerde olmuyor. Mesela Bahçeşehir, Esenyurt’taki projelere bakarsanız çoğu proje sadece fiyatla ayrışmaya çalışıyor. Yaptıkları tek şey 40 m2 40 bin TL gibi... Sadece fiyatla rekabet ediyorlar. Bu çok doğru bir şey değil. Fiyatların düşük olmasıyla inşaat kalitesinden taviz verilmiş oluyor. Bizim inşaat kalitemiz olması gerekenden fazla olabilir. Bu bizim ilk yüzde yüz projemiz olduğu için projelerimize özen gösterdik. Bu şekilde ayrıştırıyoruz kendimizi. Gücünüz yetiyorsa oturabileceğiniz en iyi yer burası.