Maya’dan İstanbul’un gayrimenkul sırları

SERAP SÜRMELİ – FINANSGUNDEM.COM – ÖZEL HABER

Bugün ‘kapı cenneti’ İstanbul’un ‘gayrimenkul kapısı’nı açıyoruz…
Bugün taşı toprağı altın İstanbul’un; gökdelen İstanbul’un; Kentsel Dönüşüm’deki ‘Şantiye İstanbul’un; arazileri, daireleri, ofisleri cüzdan yakan ‘Lüks İstanbul’un sırlarını aralıyoruz.
 
Candan bir ev sahibi
Fındıklı’dayız. Ayazla güneşin kapıştığı bir gün. Hava terleten gibi görünsede hafiften titriyor insan. Euromoney’in 2015’te Türkiye’nin en iyi gayrimenkul değerleme firması seçtiği TSKB Gayrimenkul Değerleme’den içeri adımımı attığım o an, o  ilk tebessümün sıcaklığı ısıtıyor içimi. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya’nın karşılayışı da, ağırlayışı da samimi…
 

 
Niçin buradayım?
Bildiğiniz gibi, 1 Kasım sonrası iktidarın yeniden ‘tek başına’ koltuğa oturmasıyla, üzerindeki tereddütleri atan inşaat sektörü, 3-4 ay önce bıraktığı yerden aynı gazla işbaşı yaptı. Buna Kentsel Dönüşüm rüzgarını da ekleyin, her mahalle artık bir şantiye. Bağdat Caddesi’nin adı ‘inşaat caddesi’ olmaya aday çünkü bölgede 1700 şantiye var. Bir emlakçıya girin, ev fiyatlarını sorun, dudağınız uçuklar.
 
Neler oluyor İstanbul’da
İşte böyle bir manzara karşısında oturacak değil yorumlayacak usta bir isim Maya.
“Neler oluyor İstanbul’da?” merakının yanıtları onda. Maya’yı bulmuşken hiç kaçırmıyorum, “Emlak sektörü ne durumda, konut balonu var mı? En pahalı semt neresi, ne kadar metrekaresi? Riskli alanlar nereler? Kentsel Dönüşüme akan kaynak ne kadar? Yatırım için dolar mı alıyor, gayrimenkul mü insanlar?” diye soruyorum.
Anlatıyor, hem de neler, neler…
 
Mutsuz insanlar kenti
Şehrin çehresini değiştirecek bir değişimden söz ediyor; küçülen evlerin yaratacağı mutsuzluktan, büyük kaçıştan. Kimsenin göremeyeceği bir iç göçe aday semtlerden. Toprak hüzün kokuyor. İstanbul’da büyük bir roman havası yatıyor. Orhan Pamuk’a sesleniyorum, “Bu mesaj size” diyorum…
Kaset açık, uzman bir kadroya liderlik yapan Makbule Yönel Maya’yı dinliyorum…
 
 

İKİ FARKLI KANALDAN HİZMET ÜRETİYORUZ
 
Finansgundem.com: TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş’ yi kısaca tanıtır mısınız?

Makbule Yönel Maya: Gayrimenkul değerleme Türkiye’de geneli itibarı ile 2 farklı kanaldan hizmet üreten bir sektördür. Bir tarafta kredi/teminat amaçlı alınacak gayrimenkul ve makine –ekipman için yapılan değerleme hizmetidir. Bu kanaldaki müşterilerimiz bankalar, leasing firmaları, teminat olarak gayrimenkul ipoteği alan bayilik sistemi ile çalışan firmalardır. Diğeri de özel müşteriler diye tabir ettiğimiz inşaat firmaları, holdingler, sanayiciler, gayrimenkul geliştirme şirketleri, aileler, halka açık firmalar, fonlar, GYO’lardır. TSKB Gayrimenkul Değerleme olarak burada değerlemenin yanında fizibilite ve danışmanlık alanlarında hizmet veriyoruz.

Firmamızın yüzde 99’u TSKB A.Ş’ye aittir. Profesyonel kişiler tarafından yönetilen bir şirketiz. Yönetim Kurulu Üyelerimiz bankada çalışan yönetici, müdür ve genel müdür yardımcısı seviyesindeki kişilerden oluşmaktadır. SPK ve BDDK lisanslarımız mevcuttur. Bir özelliğimiz de özelikle yurt dışı müşterilerimize kendimizi daha iyi ifade etmek anlamında İngiltere merkezli bir lisansımızın daha olmasıdır. Şu anda üç lisansla hizmet veriyoruz. 13 yıllık bir şirketiz. Şirkette yaklaşık 100 kadrolu çalışanımız var.

Ben de 2005 yılında TSKB Gayrimenkul Değerleme ailesine katıldım. İlk 2 yıl uzman pozisyonunda çalıştım. Bir dönem yönetici yardımcılığı yaptım. Sonra yöneticilik, müdürlük, genel müdür yardımcılığı ve son 2,5 yıldır da Genel Müdür olarak görev yapıyorum.
 
2016’NIN İLK ÇEYREĞİNDEN İTİBAREN GAYRİMENKUL PİYASASI HAREKETLENİR
 
-1 Kasım geldi, geçti, şimdi ne değişti? Sizce sektör ne zaman hareketlenir? Bunun sinyalleri var mı?

Makbule Yönel Maya: Biliyorsunuz birçok sektör gibi gayrimenkul sektörü de işlerini erteledi ve 1 Kasım seçimlerine odaklandı. 1 Kasım’dan 2 Kasım’a ne değişti derseniz, 2 Kasım itibarıyla değil de 1 Kasım’a kadar ertelenmiş işler yavaş yavaş kapatılmaya başlandı. Bunun hareketliliği başladı. Yıl sonları genelde gayrimenkul ile ilgili işlemler için önemli bir tarihtir.Bu nedenlerle temsil ettiğim sektör olarak işlerimizin en yoğun olduğu dönemdeyiz diyebilirim. Genel olarak gayrimenkul piyasaları ile ilgili hareketlenmeyi 2016 ilk çeyreğinden itibaren bekliyoruz.
 
-Şu anda emlak sektörünü etkileyen ana faktörler neler?

Makbule Yönel Maya: Kur tabi ki çok önemli bir faktör. Bu yıl içinde özelikle döviz kurlarında yaşanan gelişmeler ister istemez gayrimenkul piyasalarını da etkiledi. Bu, zaman zaman özelikle döviz bozup gayrimenkul almak anlamında çekici bir hava oluştursa da zaman zaman özelikle dövizle alım – satım yapılan yerlerde işlemlerin durma noktasına gelmesine neden oldu.

Gayrimenkul piyasalarını nihai tüketici anlamında hareket alanını değiştiren en önemli faktörlerden bir tanesi de konut kredisi faiz oranları. Bu yılın başında faiz oranları 0,80’ler seviyesindeydi sonra kademeli olarak 1,20 bandına kadar çıktı. Belki çok klasik olacak ama Faiz oranları 1’in üstüne çıktığı zaman acaba almasam mı, biraz beklesem mi diye düşünme süreci başlıyor. Öyle de olunca ipotekli konut satışları yüzde 25-30 civarında düştü.
Yabancı yatırımcılar açısından bakıldığında da özelikle 7 Haziran seçimlerinden sonra bekleme sürecine girenler oldu. Özellikle siyasi konjonktür, jeopolitik durum ve yakın çevre ülkelerdeki olumsuz gelişmeler nedeniyle Türkiye’deki yatırım kararlarını askıya alan yabancıları gördük.
 

 
İSTANBUL’UN EN PAHALI YERİ BOĞAZ HATTI
 
-Şu anda İstanbul’da en pahalı semti ve metrekaresi en yüksek semti neresi?

Makbule Yönel Maya: Şu anda en pahalı semt Boğaz hattı ikincisi Bağdat Caddesi civarı ve akabinde de Ulus, Etiler geliyor. 

Metrekare bazında da baktığımızda da Boğaz hattındaki yalıların metrekaresi 15 -25 bin dolar bandında rakamlarla karşılaşıyoruz. Bağdat caddesinde 15 bin TL -20 bin TL seviyelerini yeni bitmiş binalarda görebiliyoruz. Ulus – Etiler civarında da 12-15 bin TL seviyesinde rakamlar sözkonusu. Ancak bölgede deniz gören villalarda bu rakamlar epey değişken ve bahsettiğim değerlerin çok daha üzerine de çıkabiliyor. Bu rakamları sadece genel ortalama değerler olarak düşünmekte fayda olur.

-Kentsel Dönüşüm’den dolayı İstanbul şantiye halinde, bu manzara daha ne kadar sürer sizce?

Makbule Yönel Maya: Aslında Kentsel Dönüşüm, 2012 yılındaki kanun çerçevesinde uygulanmaya başlamadı bile. 3 yılda ancak ada ve parsel bazında uygulamalar yapabildik. Orada da rantı en yüksek yerler gündeme geldi. Buna en iyi örnek de herkesin tahmin edeceği üzere Bağdat Caddesi ve yakın çevresidir. Bildiğim kadarıyla şu anda Bağdat Caddesi civarında yaklaşık 1700 ler seviyesinde aktif şantiye var. Bir de orada yaşamaya çalışan bir nüfus var ve şantiye ile yaşam alanları birbirine geçmiş çok komplike bir hal aldı. Oysaki Kanunun söylediği bu değildi ve bunu herkes biliyordu. Riskli alanlar ilan edilecekti ki bu 3 yıl içinde de edildi. Ama o riskli alan ilan edilen bölgelerde uygulama çeşitli nedenlerle çok kısıtlı kaldı. Tabi bunun tıkanma noktaları var. Hak sahipleriyle anlaşma, uzlaşma aşamaları, mevcut durum değer tespiti ve sonrasındaki dağılım modelinin nasıl olacağı hakikaten çok zor ve uzun zaman dilimlerinde üzerinde çalışılması gereken noktalar oluyor. Herkesi memnun etmek de bu anlamda oldukça zor. Tabi bir de işin finansman bacağı var. Bugün itibariyle kanundan hareket ederek yapılacak uygulamalar daha çok belediye ve kamu ölçeğinde projeler olabilirdi. Ama onun için de finansman lazım ve o finansmanı kim sağlayacak noktasında soru işaretleri var. Bundan sonraki süreçte seçimlerin de bitmiş olması nedeniyle Kanun ile ilgili özelikle kamu tarafında ciddi adımlar atılacağına inanıyorum.
 
-İstanbul’da riskli alan ilan edilen bölgeler var mı, varsa nereler?

Makbule Yönel Maya: Bağcılar, Gaziosmanpaşa, Küçükçekmece, Pendik, Kartal... Hatta ilk ilan edilen yer Sarıyer Küçük Armutlu. Size Gaziosmanpaşa’daki çalışmadan bahsedebilirim. Gaziosmanpaşa riskli alan ilan edildikten sonra oradaki ilçe belediyesi ayrı bir şirket kurdu.  Belediye, o mahalledeki hak sahipleriyle anlaşma ve uzlaşma görüşmelerini bu şirket üzerinden ilerletiyor.
 
EMLAK BALONU VAR MI, YOK MU?
 
-Şu anda Türkiye’de yenilenen daire ve apartman sayısı ne kadar? Yapılan yatırım tutarı belli mi?

Makbule Yönel Maya: Elimizde şu an tam bir veri yok. Oradaki süreç inanın kolay bir süreç değil. İlk önce kat malikleriyle anlaşıyorsunuz sonra ona proje çiziyorsunuz, ruhsat alıyorsunuz vs. Bu süreçlerin hayata geçmesi belirli bir zaman alıyor. Mesela Beşiktaş’da bu süreç yeni yeni hızlanmaya başladı. Demek ki o süreçleri ancak atlattılar.
Riskli Alan ilan edilen bölgesel bazdaki dönüşüm projelerinde ise başlangıcından itibaren uzlaşma, anlaşma, yıkım, yeni proje, dağılım modelinin oluşturulması gibi süreçleri de düşündüğümüzde min 5 sene diyebiliriz.
 
-Türkiye’de bir ‘emlak balonu’ var mı? Emlak fiyatları hakkında ne düşünüyorsunuz?

Makbule Yönel Maya: Bizdeki balon terminolojisi çok yanlış algılandığını düşünüyorum. Balon arz için mi fiyat için mi bu bile belli değil iken bu konuda yorum yapmak epey zor. Bir bölgede Pazar araştırması yaparken görüyoruz ki bölgeye çok da büyük bir gelişme yokken  aynı anda 6900 daire stoğa eklenmiş. İster istemez bu yeni stoğun kime satılabileceği, hedef kitlesinin kim olacağı düşünülerek bu stoğun yapıldığı soru işareti olabiliyor. Fiyat için de zaman zaman bölge ya da proje bazlı bölge rayiçlerinin üzerinde rakamlarla karşılaştığımız durumlar olabiliyor. O zaman da fiyatın yüksek olmasının gerçekten de makul bir sebebi olup olmadığını ve bu rakamla satılıp satılamadığını sorguluyoruz.

Burada en önemli olan şey arzla talep buluşuyor mu? Bizim tespitlerimize göre artık şöyle bir gerçek var, İstanbul’un merkezi lokasyonlarında 3+1 veya yeni bitmiş bir daire için 1 milyon TL seviyelerinden bahsetmek gerekiyor.
 
-İstanbul’da bir AVM patlaması var. Bununla ilgili ne düşünüyorsunuz?

Makbule Yönel Maya: AVM’lerin ülkemizde yaklaşık 20 yıllık bir geçmişi olduğunu düşünürsek evet belli bir sayıya ulaşıldı. Bundan sonra AVM’lerin ayakta durması için belirli hikayelerle ve konseptlerle desteklenmeleri gerekecek kanaatindeyim. Artık AVM’ler özel olmayı gerektiriyor. Var olan AVM’lerin bir kısmı fonksiyonlarını değiştiriyor ve kendine has, özel bir amaca hizmet eden AVM’ler ilgi çekiyor. Yani bundan sonra karakteri ve bir hikayesi olan AVM’ler daha çok ilgi çekecek diyebiliriz.
  

 
KÜÇÜK EVLER İNSANLARI MUTSUZ EDECEK 
 
-2016’da nasıl bir emlak piyasası bekliyorsunuz? Sizce 2016’da Türkiye’ye yabancı yatırım nereden gelecek?

Makbule Yönel Maya: 2016 yılı içinde Avrupa’dan sıcak bir gayrimenkul yatırımı beklemiyorum. Avrupa’nın aksine Ortadoğu’dan ilgi çok fazla. Bu yıl yaptığımız yabancı müşteri görüşmelerinin büyük çoğunluğu Ortadoğu’dan oldu. Bireysel yatırımcıların dışında bir de gayrimenkule yatırım yapmak isteyen büyük yatırımcılar var. 
 
-Daireler küçülüyor ama değerleri artıyor. Ancak ev sahipleri “Dairem küçülüyor” diye şikayetçi. Bu konuyla ilgili neler söyleyeceksiniz?

Makbule Yönel Maya: Bana göre dairelerin küçülmesi orta ve uzun vadede insanların mutsuz olmasına yol açacak. Bu konuda Bağdat Caddesi’ni örnek verebiliriz. Mesela Bağdat Caddesi’nde eskiden 140-150 metrekarelik 3+1 daireler artık 100 metrekare 3+1 oluyor. Burada iki taraflı bakmak lazım. Birincisi insanlar büyük evlerde yaşamaya alıştıkları için şimdi küçük evlere sığmaya çalışıyorlar. Onun için de insanların bir süre sonra mutsuz olmaya başlama riskleri mevcut. İkincisi de daire tiplerinin değişmesi ile birlikte semtin kullanıcı çehresi de zaman içinde değişecektir. Çünkü 140 metrekarede yaşayan insanlar yeni 100 metrekarelik evlerde yaşamaya adapte olmadıkları takdirde orta vadede farklı bölgelerde yeni ev arayışına girebilir. Onlar başka bir yere transfer olacak ve yerine de başka sakinler gelecek. Sonuçta işler böyle gittiği sürece semtlerin çehresi de değişikliğe uğrayacaktır. Diğer taraftan küçük daireden büyük daireye geçme isteği ise sürekli bir satış sirkülasyonu oluşturacaktır. Önce 1+1 ile başlayan ev alma süreci devamında 2+1, sonrasında da 3+1 gibi yeni evlere geçme talebini canlı tutacak bir faktör olarak da değerlendirilebilir.

Tabii bir de bu durumu dünya geneli ile karşılaştırdığınızda arsa stoğu olmayan tüm metropol şehirlerde yaşam alanları aslında küçük metrekarelerden oluşuyor. Dünya kenti olmanın belki de biz yaşayanlar için bedeli arsa değerlerimiz arttıkça ve arsa stoğumuz kalmadıkça olan metrekareyi daha fazla kişi ile bölüşmekten geçiyordur.