Küresel gayrimenkul piyasasında yaklaşan faiz krizi

FINANSGUNDEM.COM – DIŞ HABERLER SERVİSİ

Pandemi sonrası kapanmaların başlamasıyla birlikte iş dünyası da ofislerde tam zamanlı çalışma yerine uzaktan yöntemlerine geçti. Söz konusu gelişmeler gayrimenkul yatırımcıları için apartman binalarına olan talebi de artırdı.

Ancak Insider’ın haberine göre kâr elde etmek için kira artışlarına ve düşük faiz oranlarına güvenen bu yatırımlar merkez bankalarının faiz oranlarını yükseltmesiyle birlikte açığa düştü.

Apartman yatırımlarına yönelik iyimser projeksiyonlar yatırımcıların milyarlarca dolarlık akınıyla birlikte bir tür gerekliliğe dönüştü. Zira 2021 ve 2022 yıllarında fiyatlarda görülen amansız yükselişler yatırımcıların kâr elde edebilmesini de zorlaştırıyordu. MSCI verilerine göre söz konusu yıllarda yatırımcılar sırasıyla 355,5 milyar dolar ve 299,2 milyar dolar değerinde apartman satın aldı. 2019 yılında ise bu rakam sadece 194 milyar dolardı.

Kanada merkezli küresel gayrimenkul firması Collier’ın Çok Aileli Yatırım Satış Komisyoncusu Will Mathews, “Bu aşırı rekabetçi pazarda bir anlaşma kazanmak için, yatırımcıların kiraları nasıl artırabilecekleri ve giderleri nasıl kontrol edebilecekleri konusunda iddialı tahminlerde bulunmaları gerekiyordu. Gördükleri şeyse, kiraların bazı piyasalarda plato haline geldiği, hatta düştüğü ve harcamaların fırladığı gerçeğiydi” ifadelerine yer verdi.

Üstelik konut piyasasına ilişkin sorunlar daha fazla çetrefilli hale gelme potansiyeli taşıyor. Faizlerin yükselmesiyle birlikte süresi dolan sabit mortgage sözleşmelerinde yeni anlaşma döneminin gelmesi birçok şirketin temerrüde düşmesine yol açabilir.

Teminatlı kredi yükümlülükleri zayıf görünüyor

Gayrimenkul üzerinden yapılan en spekülatif yatırım anlaşmalarından birisi kredi piyasalarında yer alan ticari-gayrimenkul teminatlı kredi yükümlülükleri. Finansgundem.com’un derlediği bilgilere göre söz konusu sözleşmelerde gayrimenkul varlıkları teminat gösterilerek menkul kıymetleştirilmiş kredi piyasası varlıklarına dönüştürülüyor. Bu krediler genellikle iki veya üç yıllık vadelere sahip. ABD Merkez Bankası’nın gösterge Faiz oranını yükseltmesiyle keskin bir şekilde yükselen dalgalı faizlere maruz kalıyor. Söz konusu faiz oranlarıyla krediler varlığın satın alma fiyatının daha büyük bir bölümünü kapsayan daha yüksek kaldıraç seviyelerine ulaşabiliyor.

Bank of America Küresel Araştırmalar Birimi’nde ticari gayrimenkul destekli menkul kıymetler stratejisi başkanlığını yürüten Alan Todd, “Henüz erken olsa da özellikle faiz oranları yüksek kalmaya devam ederse ve kredi verme standartları sıkılaşırsa bu çok daha büyük bir konu haline gelebilir” dedi. Todd, “Şu anda tencerenin altı yanıyor ancak kaynama noktasına ulaşılıp ulaşılmayacağını görmeyi bekliyoruz” ifadelerine yer verdi.

Gayrimenkul piyasasına ilişkin stres sinyalleri de oluşmaya başladı. Gayrimenkul firması Trepp’in gerçekleştirdiği bir analize göre Washington’da teminatlı kredi yükümlülükleriyle finansmanı sağlanan çok aileli mülklerin %71,9’u borçlarını ödeyebilecek miktarda kira getirisi elde edemedi. Trepp, toplamda yaklaşık 1 milyar dolar olan sorunlu kredi havuzundaki sorunun bir kısmını, federal devlet daireleri arasındaki uzaktan çalışma politikalarına bağladı. Zira bölgedeki kiracıların büyük çoğunluğu devlet memurlarından oluşuyor. Uzaktan çalışma yöntemleri de çalışanların uzak bölgelere taşınmasına ve yerel emlak piyasasının zayıflamasına neden oluyor

Düşen emlak fiyatları yatırımcılar için sorunları daha da artırıyor. MSCI, şubat ayında apartman fiyatlarının yıldan yıla ortalama %8,7 oranında düştüğünü tahmin etti. Green Street nisan ayı raporunda fiyatların bir yıl öncesine göre %21 oranında azalabileceğini tahmin ediyor.

Kısa vadeli kredilerin vadesinin gelmesi, düşen gayrimenkul değerleri, daha yüksek faiz oranları ve borç verenlerin krediler konusunda daha sıkı davranması emlak piyasasındaki tabloyu çok daha can sıkıcı bir noktaya taşıyabilir. Insider haberinde mülk sahiplerinin kredi faizlerinden oluşan farkı ödeyebilmek için sahip olmadıkları milyarlarca doları ödemek zorunda kalabileceği belirtiliyor.

Goldman Sachs: Ticari gayrimenkul sektörü bir tehdit değil

Morgan Stanley: Olası gayrimenkul krizi 2008’i mumla aratacak

Bankacılık krizi gayrimenkul şirketlerini vurdu