Küresel gayrimenkul krizi ne kadar yakın?

FINANSGUNDEM.COM – DIŞ HABERLER SERVİSİ

Atlantik’in her iki yakasında da insanlar bankacılık sisteminin yüksek faiz oranlarıyla nasıl mücadele edebileceği endişeleriyle mücadele ediyor. Geçen hafta İngiltere Merkez Bankası (BOE) politika faizlerini 25 baz puan yükseltti. Finansgundem.com’un derlediği bilgilere göre, BOE’nin bu hamlesi piyasalar tarafından bekleniyordu. Ancak faiz kararlarının beklentilerle aynı doğrultuda gitmesi yüksek Faiz oranlarının finansal sistemi nasıl etkileyeceği konusunda endişelerin sona ereceği anlamına gelmiyor.

The Telegraph’ın haberine göre BOE “kusursuz dezenflasyon” olarak adlandırdığı bir sürece inanıyor. İngiltere Merkez Bankası’nın en son öngörülerine göre ada ülkesi bir resesyon ihtimalinden kaçındı ve enflasyon da gelecek iki yıl içerisinde yüzde 1 gerileyecek. Habere göre, finansal piyasalar BOE’nin iki kez daha 25 baz puanlık faiz artışı gerçekleştireceğine inanıyor ve eğer bu gerçekleşirse orta ve uzun vadeli faiz oranlarının düşmemesi bekleniyor.

Bununla birlikte BOE politika faizlerinin %5’in üzerine çıkması veya piyasaların şu anda beklediğinden daha uzun bir süre yüksekte kalması durumunda İngiltere Hazinesi yaldızlı tahvillerinin getirisi yükselebilir. Bu durumun etkileri de finansal sistemin geneline yayılabilir, sabit mortgage faizleri ve ticari mülkler için değerleme göstergeleri yükselebilir.

Konut gayrimenkulleri ticari mülklere göre çok daha fazla popüler talebe göre hareket eder. Zira hane halkları içinde yaşamak için ev satın alabilir, birden fazla ev üzerinden pazarın bir parçasına sahip olabilir veya ev sahibi olmadıkları için sürekli kira ödüyor olabilir. Ayrıca, İngiltere’de konut emlak piyasasının değeri, mağazaları ve alışveriş merkezlerini, ofisleri ve endüstriyel varlıkları kapsayan ticari gayrimenkullerin değerinin yaklaşık 14 katıdır.

Yüksek faiz oranlarının ekonomide büyük sorunlara yol açtığı ve bu sorunların sıklıkla konut piyasasında görüldüğü de biliniyor. Zira 2007-2009 Küresel Finans Krizi’ni başlatan da ABD’deki sub-prime mortgage piyasasındaki krizdi.

İngiltere’de Küresel Finans Krizi mortgage kredi kuruluşu Northern Rock’la eşleştiriliyordu. Ülkede doksanların başında faiz oranları %15 seviyesinde tutulmasıyla resesyon görülmüştü: İşsizlik yüzde 10 seviyesini geçmişti ve hane halkları mortgage krizinin acılarıyla karşı karşıya kalmıştı. Bazı hanelerde ödenemeyen mortgage borçlarının tutarı mülkün kendi değerinin üzerine çıkmıştı.

Ancak ticari gayrimenkul piyasasındaki problemler de Atlantik’in her iki yakasında sıklıkla büyük zorluklara yol açabiliyor.

Bu sektördeki mülklerin değerini ölçmenin olağan yolu, ticari mülk üzerindeki getirilerin 10 yıllık yaldızlı tahvillerin getirisi ile karşılaştırılmasıdır. 2007 yılında ticari gayrimenkul getirilerinin 10 yıllık tahvil getirileriyle neredeyse aynı seviyeye ulaşması o tarihte İngiltere’de yaklaşan bir krize dair açık bir işaret niteliği taşıyordu.

Takip eden iki yıl boyunca, ortalama ticari gayrimenkul fiyatları %42 düştü. Günümüzde ticari gayrimenkullerin getirisi 10 yıllık yaldızlı tahvilleri %2,5 aşıyor. Bu oran tarihsel standartlara göre düşük olsa da çok ciddi bir düşüş değil.

İngiltere’de ticari gayrimenkullerin değerleri geçen yılın ikinci yarısında çarpıcı bir şekilde düşmüştü. Ülkede ortalama ticari gayrimenkullerin fiyatı ortalama %18, sanayiciler içinse %25 azaldı. Bu tablo gerçekleşmesi gereken fiyat düzeltmesinin önemli kısmının muhtemelen geride kaldığı anlamına gelebilir.

ABD’de ise tablo daha açık görünüyor. 10 yıllık ABD Hazinesi tahvil getirileri ile ticari gayrimenkuller arasındaki makas sadece %0,5 seviyesinde. Makasın normale dönmesi için ticari gayrimenkul fiyatlarının zirveden dibe yaklaşık %22 düşmesi gerekiyor. Şu ana kadarsa fiyatlar kabaca %7 düşebildi. Yani fiyatlarda hâlâ ciddi bir düşüş bekleniyor.

Konut ve ticari gayrimenkuller uzun vadeli yapısal faktörler açısından çok farklı biçimde konumlandırılmış reel varlıklardır. İnsanlar servetlerini artırdıkça daha büyük bir yaşam alanı isterler bu sebeple zamanla konut gayrimenkulü fiyatlarının yükselmesi normaldir. Ticari gayrimenkullerde ise işletmeler maliyetleri düşürmek için sürekli çaba sarfederler ve buna ticari gayrimenkuller de dahildir.

İngiltere’de son bir yılda yaklaşık 1 milyon olduğu belirtilen göçle birlikte artan nüfus artışı konut mülklerinde görülen artışla birlikte ihtiyaç olan talebi güvence altına almış olabilir. 2020’den bu yana artan evden çalışma trendleri de ticari gayrimenkul piyasasını olumsuz etkilerken konut gayrimenkullerini destekleyebilir. 

Ancak ticari gayrimenkuller için durum çok iyi gözükmese de beklentiler korkunç bir tabloyu da işaret etmiyor. Dahası, İngiltere bankalarının ticari gayrimenkul sektörüne olan yatırımları 2009 yılında tüm kredilerinin yaklaşık yüzde 12’si seviyesindeydi. Şimdiyse bu oran %7’ye kadar düşürüldü.

The Telegraph yazarı Roger Bootle İngiltere’de büyük bir kriz öngörmese de ticari gayrimenkul piyasasında özellikle ABD’nin zayıflık taşıdığına dikkat çekiyor. Finans yazarı piyasaların ve bazı merkez bankası yetkililerinin düşük faiz oranlarından yüksek faiz politikasına geçişle birlikte ekonominin ve finansal sistemin bazı bölümlerinde oluşabilecek bir kriz konusunda endişelenmelerinin haklı olduğunu belirtti.

Ancak Bootle gayrimenkul piyasasının finansal sistemin başını belaya sokacak cinsten sorunlara yol açacağını öngörmüyor. Finans yazarı önceki krizlerde de sorunun nerden çıktığının kriz ortaya çıkana kadar görülemediğini belirterek muhtemel risklerin anlaşılabilmesi için daha önce bakılmamış yerlere odaklanılması gerektiğini söyledi.

Ticari gayrimenkullerde büyük kriz yaklaşıyor

İngiltere ekonomisi büyüdü

İngiltere Merkez Bankası sürpriz yapmadı