Konutta 'kredi' çıkmazı

Ülke genelinde konut satışları 2023'te önceki yıla göre yüzde 17,5 azalarak 1 milyon 225 bin 926 olarak gerçekleşti. 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre yüzde 1,9 oranında artan konut fiyat endeksi, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 82,8, reel olarak ise yüzde 12,4 oranında arttı.

Artan konut fiyatları, yükselen faiz oranları ile birleşince konut kredilerinin aylık maliyeti de artışını sürdürdü. Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre ise, 2023 Kasım itibarıyla satılık konut fiyatları ülke genelinde yıllık yüzde 82,8 artmış durumda.

Konut fiyat artış hızı önceki aylara göre gerilese de metrekare fiyatlarının geldiği seviye hâlâ oldukça yüksek. Türkiye genelinde ortalama bir konutun metrekare fiyatı kasımda 30 bin 318,6 TL'ye yükseldi.

Böylece 100 metrekarelik ortalama bir konutun fiyatı da 3 milyon 31 bin 860 TL'ye ulaştı. Bu rakam İstanbul'da 4 milyon 453 bin 250 TL'ye, Ankara'da 2 milyon 329 bin 160 TL'ye, İzmir'de 3 milyon 546 bin 530 TL'ye ulaştı.

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi'nin (BETAM) son verilerine göre ise  2023'te kiralar yüzde 87, ev fiyatları yüzde 65 arttı.

Konut fiyatlarındaki artış geçmiş yıllara göre hız kaybetse de yine de konutun ulaşılabilir seviyelerde olmasını engelliyor. Kredi maliyetlerindeki artış ise bunu daha da zorlaştırıyor.

Peki, Türkiye genelinde ortalama bir konutu kredi ile almanın maliyeti ne kadar?

Konut alımında kullanılabilecek azami kredi tutarları, evin değerine ve enerji sınıfına göre değişirken bankalar satın alınacak konutun ekspertiz raporunda belirlenen değerinin yüzde 70- 80'ine kadar konut kredisi kullandırıyor. Ancak uygulamada bu oran daha düşük seyredebiliyor. Yalnızca aylık geliri çok yüksek olan müşterilerin azami kredi tutarları yüksek oluyor.

Kamu bankalarında bir süredir devam eden uygulamalara göre ise ekspertiz değeri 1 milyon TL'nin altındaki evlerin yüzde 90'ı kadar kredi verilirken; ekspertiz değeri 1-2 milyon TL aralığındaki evlerin yüzde 60-70'i ve 2-5 milyon TL aralığında evlerin ise yüzde 50-60'si kadar kredi veriliyor. 

Ancak bu krediler hem ortalama ev fiyatlarının altında hem de fiili olarak bankalar bu kredileri sadece yüksek gelir grubunda olan müşterilere veriyor.

Kamu bankalarında 120 ay vadeli konut kredisi faizi yüzde 3,79 olurken ortalama ev fiyatı olan 3 milyon TL esas alındığında, gelir durumuna göre değişiklik gösterse de 120 ay vade ile 2. el B Sınıfı Enerji Kimlik Belgeli 1 milyon 800 bin TL kredi alınabiliyor. 

Bu da yüzde 3,79 faizle masraflar hariç aylık ödemenin 69 bin TL olması anlamına geliyor. Bu oranda toplam geri ödeme 8 milyon 281 bine kadar yükselirken evin maliyetinin 9 milyon 480 bine kadar yükselmesine neden oluyor.

İpotekli konut satışları sert geriledi

Kredi maliyetlerinin artmasıyla birlikte Türkiye'deki kredili konut satışları da sert düştü. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) verilerine bakıldığında 2023'te ipotekli konut satışlarının sert gerilediği görüldü.

Türkiye'de konut satışları 2023 yılında bir önceki yıla göre yüzde 17,5 azalarak 1 milyon 225 bin 926 olarak gerçekleşti

Türkiye genelinde  2023 yılında gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yıla göre yüzde 36,6 azalışla 177 bin 748 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı 2023 yılında yüzde 14,5 olarak gerçekleşti.(Sözcü)

Konutta ‘kademeli satış’ modeli

2023'te arsa-tarla satışı, konutu solladı!

Konut satışları 2023'te yüzde 17.5 azaldı

İstanbul'un yıllık konut ihtiyacı 123 bin

Konutlarda yıllık fiyat artışı belli oldu