Konutta fiyat artışının sonu mu geldi?

7 Haziran seçimlerinde tek bir partinin galip çıkmaması ve artık koalisyon görüşmelerinin başlıyor olmasından dolayı Türkiye’de siyasi bir belirsizlik yaşanıyor. Bu siyasi belirsizlik sürerken de kimse yatırım yapmak için acele etmiyor. Son zamanlarda sürekli ‘balon’ oluştuğu konuşulan emlak sektöründe durumlar nasıl? Habertürk yazarı Abdurrahman Yıldırım konuttaki talep patlamasının ve fiyat artışının sonuna gelindiğini kaleme aldı. İşte Yıldırım’ın o yazısı;
 
Konut satışlarındaki patlama mayısta yüzde 19.4 artışa inerek hız kesti. Yılın ilk beş ayında da ipotekli satışlar yüzde 50.3, diğer satışlar yüzde 8.3, toplamda yüzde 21.4 artış gerçekleştirildi. İlk satışlarda 231.7 bin, ikinci el satışlarda 292.7 bin olmak üzere 5 ayda 524 bin satış yapıldı. Aşağıdaki tablodan izlenebileceği gibi, bu satış rakamı 2009 yılının toplam satışına yakın. Patlamanın boyutu bu.
 
Seçim öncesi, üstelik koalisyon ihtimalinin ortaya çıktığı bir dönem, hanehalkını konut almaya teşvik edecek ortam değildir. Çünkü belirsizlik vardır ve kısa bir süre sonra da sonlanacaktır. Beklersiniz, büyük borç veya yükümlülük altına girmezsiniz. Bu nedenle zaten seçim öncesinde Türk halkı döviz hesaplarını 20 milyar dolar artırarak 158 milyar dolara yükseltti. Finansal piyasada savunmacı, reel piyasada hücuma geçen bir tutumun yan yana olması gibi bir durumu yaşıyoruz sanki.
 
Diyelim ki satıcıların hâkim olduğu bir piyasa, çeşitli yollarla satışı cazip hale getirdiler, bir bölümünü böyle sattılar. Bir bölümünü malzeme, hizmet ve işçilik aldıkları kişi ve şirketlere ödeme biçimi olarak yani barter yaparak sattılar. Bir kısmını da, seçim sonrasına ne olur ne olmaz, bir hesap kitap görelim, borcu harcı kapatalım, alacakları tahsil edelim diye, inşaat şirketleri yükümlülüklerini kapatmada kullandı veya iflas ertelemesine giden şirketler alacaklıklara devretti.
 
Eğer bu seçenekler doğruysa konutta talep patlamasının sonuna gelmişiz ve de bunun devamı olarak fiyat artışlarının sonuna yaklaşmışız demektir.
 
Bunda da birkaç gelişme belirleyici rol oynuyor.
 
- Sandıktan koalisyon çıkması, konut fiyatlarının hızını kesici etki yapacaktır. Koalisyon ve kaygan siyasi zeminde ekonomide uzun vadeli yükümlülük altına girilmez. Riskten kaçınılacaktır. Savunmacı bir tutuma geçilecektir. Bu da hanehalkının borçlanmasını, borçlanarak konut almasını engeller.
 
- Bir diğer gelişme FED’in sonbaharda başlayabileceği faiz artırımları ile dış finansmana erişimin daha maliyetli hale gelmesi ve yurtiçi kredi faizlerine yansıması durumudur. Bu da konut kredisi ile ev alımlarını caydırabilir.
 
- Son yıllardaki hızlı konut edinimi ve bunun getirdiği hanehalkı borçluluğunun hazmedilmesi gerekebilir. Fiyatların bundan sonra aynı hızda artmayacağı, hatta bir düzeltme yaşayabileceği tahmini getiri amaçlı konut talebini azaltıcı etki yapar. Çünkü insanlar konutu asıl değer artışından dolayı satın alıyor. Mesela son beş yılda konut fiyatları yüzde 84.5 arttı. Bunun yanında aynı dönemde kira artışı da yüzde 38 oldu. Bu iki yanlı getiri ile konut yatırımı Türkiye’de en yüksek ve en istikrarlı kazancı sağladı.