Konut satışları üretimi karşılıyor mu

Konut çok yapılıyor, az satılıyor
İnşaat sektörünün geleceğini nasıl okur, nasıl tahmin ederiz? Bu konuda elimizde üç veri var.

Bunlardan en temel olanı yapı ruhsatına konu daire sayısı. Bu sayı, bir-bir buçuk yıl içinde ne miktarda konutun tamamlanıp kullanıma hazır hale getirilebileceğinin ön göstergesi niteliğinde.

İkinci veri, tamamlanan ve yapı kullanım izni verilen konut sayısı. Yani bir anlamda konut arzı.

Bu iki veriyi tamamlayan ise ilk satışı gerçekleştirilen konut sayısı.

Bu üç veri elbette eş zamanlı olarak birbiriyle uyum sağlamayacaktır, sağlasa tuhaf olur zaten. Özellikle ruhsat ile yapı kullanma izin belgesi ve ilk satış arasında bir zaman kayması olması doğaldır. Ama normal koşullarda çok uzun sayılmayacak bir zaman diliminde yapı kullanma izni verilen konut sayısı ile ilk satışların birbirine yaklaşması beklenir.

Ruhsatta artış hızlandı

TÜİK, belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerine ilişkin altı aylık verileri dün açıkladı. Bu veriler şu gerçeği çok açık biçimde ortaya koyuyor:

"Konut inşa etme eğilimi bu yıl belirgin bir şekilde hızlanmış durumda..."

Geçen yılın ilk yarısında 510 bin konut yapımı için ruhsat alınmışken, sayı bu yıl 620 bine çıktı. Yüzde 22'ye yaklaşan 110 bin adetlik bir artış var.

Oysa bu yıl geçen yıla göre yapı kullanma izni verilen konut sayısındaki artış yaklaşık 32 bin arttı. Yani geçmiş yıllarda ruhsat alma eğilimi çok daha yavaştı ve tamamlanan konut sayısındaki artış da görece düşük oldu. Hemen belirtelim, ilk yarıdaki 620 bin konutluk yapı ruhsatı temposu ikinci yarıda da aynen sürerse yılın tümündeki sayı 1.2 milyonu aşacak demektir ki bu da yıl bazında bir rekora işaret edecektir.

Yapı ruhsatı verilen konut sayısın 110 bin, yapı kullanma izni verilen, yani kullanıma arz edilen yeni konut sayısının 32 bin arttığı bir dönemde, konuttaki ilk satış artışı yalnızca 4 binde kaldı.

Geçen yıl altı ayda 292 bin ilk satış gerçekleştirilmişti, sayı bu yıl ancak 296 bine çıktı. Yüzde 1.4'ü ancak bulan bu artışa aslında gerçek anlamda artış bile denilemez. Dolayısıyla konutta ilk satışların yerinde saydığını söylemek yanlış olmaz.

Denge daha da bozulacak

Fiyatların çok hızlı artmasının önüne geçebilmek için konut arzının talepten daha fazla olması bir gereklilik tabii ki ama bizde bu denge çok bozulmuş ve daha da bozulacak gibi.

TÜİK'in açıkladığı sayılar ortada. Bırakalım bu sayıları, etrafımıza baktığımızda bile bir tuhaflık olduğunu görüyoruz zaten. Klasik bir ifadeyle dağ taş konut dolmadı mı...

Türkiye'de yılda 600-650 bin dolayında ilk satış gerçekleştirilirken, yapı ruhsatı verilen konut sayısının ilk altı ayda 620 bini bulmasında bir çarpıklık yok mu yani... Denilebilir ki "Ruhsat konusu konutların bir kısmı kentsel dönüşüm çerçevesinde yapılıyor, dolayısıyla bunlar satışa konu olmuyor, bu yüzden de bu karşılaştırma tam doğru değil"... Kabul, ama ilk satışla ruhsat konusu konut sayısı arasındaki yüzde 100'lük farkın tümünü de kentsel dönüşümle açıklayamayız ki...

Dolayısıyla inşaat sektörü talebi bir şekilde artıramadığı takdirde bir süre sonra şimdikinden daha büyük açmazlarla yüz yüze gelecektir. Talebi artırma konusunda da çok fazla hareket alanı kalmış değildir.

Kredi faizleri düşürülebildiği kadar düşürülmüştür örneğin. O anlamda daha fazla bir düşüş sağlanması pek mümkün görünmemektedir. Yeni konutların fiyatları da çok dar bir çevreye hitap edecek ölçüde yüksektir.

Bu kadar çok konut yapmak, pek hayra alamet değildir. Bütün bunlar bir araya getirildiğinde konut sektörünün geleceği açısından umutlu olmak zorlaşmaktadır.