Konut piyasasının 2025’teki 5 kritik gündemi

FINANSINGUNDEMI.COM – DIŞ HABERLER SERVİSİ

Gayrimenkul artık dünyanın hiçbir yerinde ucuz değil. Küresel enflasyon dönemiyle birlikte hem kiracılar hem de satın almak isteyenler için fiyatlar ateş pahası haline geldi.

CNBC’nin haberine göre ABD’de resmi veriler tek ailelik bir evin medyan satış fiyatının 437.300 doları bulduğunu gösteriyor. Gayrimenkul firması Redfin’in verilerine göreyse ABD’de kira fiyatları ekim ayı itibariyle 1.619 dolar civarındaydı.

Konut piyasasının 2025’te nasıl olacağını tam olarak bilmek kolay değil. Ancak CNBC’nin haberinde ekonomistler ve gayrimenkul uzmanları gelecek yıl ne olmasını beklediklerine dair tahminlerini paylaştı.

Redfin Baş Ekonomisti, “Konut piyasası çökecek olsaydı şu ana kadar çökmüş olması gerekirdi. Konut piyasası faiz oranlarının bu kadar yükselmesine karşı çok dirençli kaldı” açıklamasında bulunuyor.

Fairweather ve diğer ekonomistler konut piyasasına dair 2025 beklentilerini beş başlık altında topluyor:

Konut fiyat artışı pandemi öncesi seviyelere dönecek

Redfin verilerine göre, ABD'de bir ev için medyan talep fiyatı, bu yılın ikinci yarısına benzer bir hızla 2025 boyunca muhtemelen %4 artacak. Fairweather, bu yıllık %4'lük fiyat artış hızının, en son 2020'de görülen hızlandırılmış büyümeye kıyasla bir "normalleşme" olduğunu söyledi.

2024’ün başlarından itibaren konut fiyatlarındaki artış hızı pandemi öncesi seviyelere doğru geriledi. Diğer bir deyişle fiyatlar yükselmeye devam etse de fiyat artış hızı önceki yıllardaki kadar şiddetli değildi.

Konut piyasasındaki büyümenin yavaşlayacağına dair tahminlere rağmen fiyatlarda hala bir miktar oynaklık gözlemlenebilir. Aslına bakılırsa CoreLogic Ekonomisti Selma Hepp 2025 bahar aylarındaki satış sezonuna girilirken konut fiyat artışlarının aynı seviyede sabit kalabileceğini hatta %1’in altında büyüyebileceğini söyledi.

Ancak LendingTree'nin Kıdemli Ekonomisti Jacob Channel, Seçilmiş ABD Başkanı Donald Trump'ın bazı ekonomi politikalarını yürürlüğe koyması halinde ev fiyatlarının çok daha yükseğe çıkabileceğini söyledi.

Channel, "Şu anda ev fiyatlarına ne olabileceği veya olamayacağı konusunda bazı karışık sinyallerimiz var" dedi.

Yabancı menşeili mal ve ham maddeler üzerine genel tarifeler uygulanması gibi politikalar daha yüksek inşaat maliyetlerine ve daha yavaş ev inşa faaliyetlerine neden olabilir. Channel, gayrimenkul gibi arzın kısıtlı olduğu bir pazarda daha az ev inşa edilmesi halinde, fiyatların çok daha yükseğe çıkabileceği uyarısında bulundu.

Konut kiraları pazarlığa açık

Uzmanlar kiraya verilen konut envanterinde artış devam ettikçe 2025 boyunca kira fiyatlarının sabit kalmasının beklenebileceğini söylüyor. Redfin'den Fairweather, "Kiralar sabit kalırsa ve çalışanların ücretleri artmaya devam ederse, bu tablo insanların harcayacak veya tasarruf edecek daha fazla parası olacağı anlamına gelir" diyor.

2023 ABD Nüfus Sayımı verilerine göre, 21 milyondan fazla kiracı hane "maliyet yükü" altında. Diğer bir deyişle gelirlerinin %30'undan fazlasını konut maliyetlerine harcıyor.

İstikrarlı bir emlak piyasası, kiracılara ev sahipleriyle pazarlık yapmak için daha fazla güç verecektir. Uzmanlar, ABD’nin bazı bölgelerinde mülk yöneticilerinin şimdiden bir aylık ücretsiz kira, ücretsiz otopark veya feragat ücretleri gibi tavizler sunduğunu söylüyor.

Ancak Channel sonbahar kış aylarında konut kiralama piyasasının yavaşladığı uyarıda da hatırlatıyor: “Aralık ayındayız. Kira fiyatları genellikle yılın daha soğuk aylarında düşer.”

Gayrimenkul uzmanı gelecek yıl konut fiyatlarında veya mortgage faizlerinde artış olması halinde konut kiralama piyasasında da rekabetin ortaya çıkabileceğini belirtiyor. Channel ayrıca yerel piyasalardaki ani gelişmelerin de kira fiyatlarını etkileyebileceği uyarısında bulundu.

Morgage faizleri için dalgalı bir yıl

Redfin, ABD’de mortgage faiz oranlarının 2025'te ortalama %6,8 olacağını ve ekonomi yavaşlamaya devam ederse %6'nın altında seyredeceğini tahmin ediyor. Yine de uzmanlar 2025’in mortgage faizleri için ‘inişli-çıkışlı’ ve ‘dalgalı’ bir yıl olmasını bekliyor.

ABD’de vergi indirimleri ve tarifeler gibi politikalar yürürlüğe girerse konut kredileri için borçlanma maliyetleri artabilir ve bu da enflasyon üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturabilir.

LendingTree’den Channel konuyla ilgili açıklamasında, “Şu anda bir nevi keşfedilmemiş bir bölgedeyiz. Ne olacağını tam olarak söylemek gerçekten zor” ifadelerine yer verdi.

Mortgage faizleri ABD Merkez Bankası’nın (FED) Mart 2020’den bu yana gerçekleştirdiği ilk Faiz indiriminin etkisiyle sonbahar aylarında düşüşe geçti. Ancak Donald Trump’ın seçim zaferinin ardından tahvil faizleri kasım ayında yeniden yükseldi. Mortgage faiz oranları da bu seyri takip etti.

ABD Ulusal Emlakçılar Birliği Baş Ekonomist Yardımcısı ve Araştırma Başkan Yardımcısı Jessica Lautz, geçtiğimiz günlerde verdiği bir demeçte, "Beklentimiz, 2025'e girerken mortgage faizlerinin %6 aralığında olacağı yönünde" dedi.

2024’e göre daha çok ev satılacak

Geçtiğimiz yıl boyunca piyasanın dışında kalan talep gelecek yıl yeniden konut piyasasına geri dönebilir. Fairweather, “İnsanlar yeterince uzun süre bekledi” diyor.

Redfin'e göre, 2025'in sonuna kadar ABD’de yaklaşık 4 milyon evin satılması bekleniyor ve bu da 2024'e göre yıllık %2 ila %9 arasında bir artış.

Fairweather, piyasanın yeni işler bulan ve hayatlarındaki değişikliklere uygun evlere ihtiyaç duyan alıcılar ve taşınma planlarını erteleyen satıcılar gibi "hayatlarına devam etmesi gereken insanlarla" dolup taştığını söyledi.

Gelecek yıl daha fazla alıcının piyasaya çıkması beklenirken, rekabet seviyesi, teklif savaşlarının neredeyse bir norm haline geldiği son yıllardaki kadar agresif olmayabilir.

CoreLogic'ten Hepp, artan sigorta maliyetleri ve emlak vergileri gibi diğer satın almayı etkileyen faktörlerinin devreye girebileceğini ve bunun da rekabeti yavaşlatabileceğini söylüyor. Sektör uzmanı, “Kesinlikle daha fazla alıcı göreceğiz. Ancak rekabetin son birkaç yıldaki seviyelere ulaşacağını düşünmüyorum” dedi.

İklim riskleri ev fiyatlarını etkileyecek

Redfin, aşırı hava koşulları ve doğal afet riskinin, kasırga, orman yangınları veya diğer doğal afetler açısından yüksek risk altında olan yerlerde ev fiyatlarının düşebileceğini veya fiyat artışlarının yavaşlatabileceğini öngörüyor. Gayrimenkul firmasına göre ABD’de Florida, Kaliforniya ve Teksas risk altında olan eyaletler arasında

Uzmanlar yüksek riskli bir pazarda fazla iyi bir fiyata bir ev görmeniz halinde olası komplikasyonlar konusunda dikkatli olmanız gerektiği uyarısında bulunuyor.

Örneğin riskli pazarların bazılarında konut için sigorta poliçesi edinmek zor olabilir veya sigorta için yüksek fiyatlar ödemek gerekebilir. Redfin’den Fairweather doğal afetlerin finansal etkisinin artan ev bakım onarım maliyetleri üzerinden de hissedilebileceğini söyledi.

Yeni yıl öncesi konut kredisi faizleri gündemde: 1 milyon TL geri ödeme tutarları!

Fitch Ratings'ten Çin uyarısı: Emlak sektöründeki durgunluk sürecek

Konut kredisi faizleri düştü, piyasa hareketlendi: Fiyatlar yükselecek mi?