Konut piyasasında alıcılar mı kazanacak satıcılar mı?

FINANSGUNDEM.COM – DIŞ HABERLER SERVİSİ

Yüksek enflasyonla mücadele amacıyla Fed’in rekor faiz artırımlarına gitmesi en öncelikli olarak ABD konut piyasasını vurdu. İyice soğuyan piyasada yaprak kıpırdamıyor.

Finansgundem.com’un derlediği bilgilere göre, 2023 yılında ABD konut piyasasında alıcıların mı yoksa satıcıların mı kazançlı çıkacağı kritik soru olarak karşımızda duruyor. Uzmanlar ise, ipotek oranlarının ve inşaat maliyetlerinin yüksek kalmaya devam edeceğini öngörüyor.

Konut piyasası resesyonda

Quartz’dan Nate DiCamillo’nun haberine göre, Fed, 2022 yılında konut piyasasının her iki tarafını da vurdu. Yükselen ipotek oranları, birçokları için ev satın alımını engellerken, artan inşaat maliyetleri, satıcıların yeni ev fiyatlarını düşürmesini zorlaştırdı.

ABD Ulusal Müteahhitler Birliği (The National Association of Homebuilders - NAHB), Ağustos ayında konut piyasasında durgunluk ilan etti. Buradan da anlaşılabileceği gibi, daha geniş bir ekonomik durgunluk içinde değilken bile bazı endüstriler durgunluk yaşayabiliyor.

NAHB Baş Ekonomisti Robert Dietz, bu çağrıyı destekleyen verilere atıfta bulunarak “Mevcut ev satışları, ipotek başvuruları ve yeni aile başlangıç alımlarının her biri, bir önceki yıla göre üçüncü yılda da azalmaya devam ediyor” diyor. Dietz, “Konut için hayal edebileceğiniz hemen hemen her endeks için on yılın en düşük okumalarını görüyoruz” şeklinde konuşuyor.

Normalde bunun, fiyatların düşmesine neden olması bekleniyor. Ancak 2023'te, pazar iki yıllık tedarik zinciri gecikmelerinden henüz kurtulamamışken bunun gerçekleşmemesi de normal karşılanıyor.

2023'te konut fiyatları artmaya devam edecek

NAHB'ye göre inşaat giderleri Kovid'den bu yana yüzde 35 artarken, konut kredisi faizleri iki katına çıktı. Yüksek maliyetler ve faiz oranları, müteahhitleri daha az alıcı ve daha fazla masrafla baş başa bıraktı.

Bazı inşaatçılar, piyasanın zirvesinde topladıkları karlar nedeniyle ev fiyatlarında indirim sunabiliyor. John Burns İnşaat Ürünleri Müdürü Eric Finnigan, inşaatçıların kazançlarını takip eden John Burns Real Estate Consulting Group'un 2022 kar marjlarının üçüncü ve ikinci çeyreklerde sırasıyla yüzde 27,3 ve yüzde 28 olduğunu belirtiyor. Normal bir yılda, bu marjlar ortalama yüzde 20 veya yüzde 21 seviyesinde gerçekleşiyor.

İnşaatçılar, büyük talep ve düşük arz nedeniyle pandeminin başlarında alışılmadık derecede yüksek fiyatlarla satış yaptı. Finnigan, birçok inşaatçının, evlerini satmaya hazır olmadan önce fiyatlandırmayacağını, çünkü değişken malzeme fiyatlarının onları hangi fiyattan alacakları konusunda kararsız hale getirdiğini söylüyor.

NAHB anket verilerine göre, inşaatçıların üçte biri, ortalama yüzde 8'lik bir kesinti ile azalan talebe cevaben fiyatlarını düşürüyor. Ancak çoğu inşaatçı fiyatlarını artırıyor veya koruyor.

Konut piyasası araştırma şirketi Zonda’dan Baş Ekonomist Ali Wolf, “Satıcılar, konut piyasasının ne kadar hızlı değiştiğini kabullenmekte zorlanıyordu. Bu yavaşlama, ülke genelinde birçok pazarda altı aydır devam ediyor. Hala ev sahibi olmak isteyip de ev satın almaya soğuk bakan çok sayıda tüketici var” diyor.

Dietz, şu anda ev fiyatlarını düşürmekten daha yaygın olan şeyin, borçlunun daha düşük bir Faiz oranı elde etmek için önden daha fazla para ödediği bir ipotek oranı satın alma teklifi gibi alıcı teşvikleri olduğunu söylüyor. Realtor.com'un önümüzdeki yıl ortalama ev fiyatlarının yıllık bazda yüzde 5,4 artmasını beklemesinin veya Zillow'un 2023'te ortalama ev fiyatlarının yalnızca yüzde 1 düşmesini beklemesinin nedeni ise bu olabilir.

2023'te apartman inşaatı yavaşlayacak

Çoğu zaman, Merkez Bankası faiz oranı artışlarını arz ile uyumlu hale getirmek için talebi azaltmanın bir yolu olarak çerçevelemeyi seçer. Ancak faiz oranlarındaki artışlar, yeni konutlar için hem talebi hem arzı düşürürken, sadece ipotekli krediler için değil, yeni inşaat için ihtiyaç duyulan arsa geliştirmeleri için gereken krediler için de finansman maliyetleri artıyor.

2022 boyunca tek ailelik konutlar düştüğünde, apartman inşaatı inşaat sektörü için parlak bir noktaydı. Ancak Dietz, “Finansal koşullar daha da sıkılaştıkça, iş gücü piyasası gevşedikçe ve kiralar düştükçe inşaatçılar da çok aileli projelere karşı daha temkinli davranacaklarını söylüyor” diyor.

O halde inşaat sektörü neye öncelik verecek? Dietz, 2019'da ev inşa etme pazarının yüzde 3'ünü ve şu anda yüzde 12'sini oluşturan, kiralık olarak inşa edilen müstakil evlerin yanı sıra yeniden modellemenin de sektöre hakim olacağını söylüyor. Çünkü birçok aile hala eve ihtiyaç duyuyor ancak bunu karşılayamıyor.

Tedarik zinciri engelleri ortadan kalkmıyor

ABD ekonomisi için 2022'deki en büyük hikayelerden biri, finans dünyasının çoğunun, küresel tedarik zincirlerinin 2020 ve 2021'deki kapanmalardan sonra toparlanmasının ne kadar zor olacağını hafife almasıydı.

Wolf, Aralık 2021'de inşaatçıların yüzde 90'ının Zonda'ya tedarik kesintileri yaşadıklarını söylediğini iletiyor. Aralık 2022'de ise bu sayının yüzde 48'e düştüğü görülüyor. Wolf, “Pandemi öncesi seviyelere yakın değiliz, ancak en kötü tedarik zorluklarını aştık” diyor.

2021 yılında kereste fiyatı önce fırlayıp ardından düşerken, diğer konut malzemelerinin fiyatı da yükseldi. İnşaatçılar, mutfak lavabosu da dahil olmak üzere bir evin ihtiyaç duyduğu şeyleri bulmakta zorlandı. Ankete katılanların üçte biri yakın zamanda NAHB'ye şu anda elektrik trafosu sıkıntısı yaşadıklarını iletiyor. Finnigan, “Tedarik zincirleri güçlendikçe 2023'te kademeli bir iyileşme göreceğimizi düşünüyorum. Yine de normale yakın bir şey olup olmayacağını bilmiyorum” diyor.

Mortgage faizlerinde yavaş ve istikrarlı iyileşme

Zillow Ekonomisti Jeff Tucker, ipotek oranlarının alıcılar için yaklaşık beş veya altı hafta önce iyileşmeye başladığını, ancak muhtemelen 2023'te yüzde 5'in altına düşmeyeceğini söylüyor. Zillow'un bekleyen ev satışlarına ilişkin istatistikleri de iyileşmeye başlıyor. Teklif verilen ve kabul edilen ev sayısının, bir önceki ayki yüzde 38,3'lük düşüşe kıyasla, Kasım ayında yıllık bazda yüzde 32 azaldığı görülüyor. Tucker, “Yörünge V şeklinde bir toparlanma gibi olmayacak ancak momentum artık sürekli olarak daha kötü bir yöne işaret etmiyor” diyor.

Biden'ın altyapı kanunu 2023'te inşaat sektörünü kurtarabilir

Uzun süreli bir konut durgunluğunun etkileri, inşaat sektörünün uzun vadede daha fazla konut üretme kabiliyetine zarar vereceğe benziyor. Wolf'a göre, müteahhitlerin yüzde 18'i şimdiden Zonda'ya çalışanlarını işten çıkardıklarını söylüyor. Oysa inşaat sektörü genel olarak yeni işler eklemeye devam ediyor.

Moody's Analytics Baş Ekonomisti Mark Zandi, ‘Altyapı Kanunu’yla (Bipartisan Infrastructure Law) yapılan harcamaların ekonomiye 2023'te girmeye başlayacağını ve istihdam üzerindeki en belirgin etkilerinin 2024 ve 2025'te geörüleceğini belirtiyor. Moody's'in tahminlerine göre, kanun, ülke ekonomisine inşaat, imalat ve ulaşım sektörlerinde 800.000 yeni istihdam yaratacak.

Zandi, “Kanun, daha geniş bir durgunluğa girme olasılığımızı azaltıyor. 2023'ün ikinci yarısında en savunmasız halimizde olacağız ve eğer bir resesyona girersek, bu onu daha kısa ve daha az şiddetli hale getirecek” şeklinde konuşuyor.

ABD'de konut fiyat artışı 2 yılın en düşük seviyesinde

ABD'de yüksek faizli mortgage oranları ikinci el konutu vuruyor

2023’te konut fiyatlarında sert düşüş bekleniyor

ABD'de konut başlangıçları düşüşünü sürdürdü