Konut piyasası gerçekten de çöküyor mu?

FINANSGUNDEM.COM – DIŞ HABERLER SERVİSİ

Fed’in enflasyonla mücadele amacıyla rekor faiz artırımlarına gitmesi en öncelikli olarak konut piyasasını vurdu. Mortgage oranlarının tavan yapması ev almak isteyenleri zor duruma sokarken, talebin azalması ev fiyatlarındaki yükselişi durdurdu ve piyasa sıcaklığını kaybetti.

Finansgundem.com’un derlediği bilgiler göre, enflasyonun kalıcı olacağına dair işaretlerin artmasıyla resesyon korkusunun iyice kendini hissettirmesi, Fed’in şahin tavrını sürdüreceğini ve dolayısıyla faiz artırımlarına devam edeceğini gösteriyor. Peki konut piyasası Faiz artışlarına daha ne kadar dayanabilecek?

MarketWatch’tan Danielle Hyams, haberinde, ABD merkezli dijital emlak komisyonculuğu şirketi Redfin’in baş ekonomisti Daryl Fairweather’la yapılan röportaja yer veriyor.

Hyams: Yüksek faiz oranlarının fiyatlar ve talep üzerindeki etkisi nedir?

Fairweather: Faiz oranları gerçekten talebi azalttı. Bir evin ortalama aylık mortgage ödemesi, bir yıl öncesine göre neredeyse yüzde 40 daha yüksek. Bu durum alıcıların bütçesini gerçekten zorluyor ve bunun bir sonucu olarak da fiyatlarda, talepte ve satışlarda bir yavaşlama görülüyor.

Hyams: Bu, satıcı piyasasından alıcı piyasasına geçiliyor olduğu anlamına mı geliyor?

Fairweather: Bir mortgage için onay alacak noktadaysanız ve piyasada bütçenize uygun evler varsa, o zaman üstünlüğün sizde olduğunu düşünebiliriz. Bugün olan ise insanlar, ipotek kullanmak için onay alacak duruma gelmekte zorlanıyor.

Hyams: Sıkı iş gücü piyasasının konut piyasası üzerinde herhangi bir etkisi bulunuyor mu?

Fairweather: Sıkı iş gücü piyasası, insanların yaşadıkları yeri değiştirebilmesine yani ülkenin başka bölgelerine taşınabilmelerine yardımcı oluyor. Yani, görece pahalı konut piyasalarında yaşayan insanlar o bölgeleri yavaş yavaş terk ediyor. Bay Area ve Los Angeles gibi, New York bu resme pek de dahil değil, New York farklı bir inceleme konusu, pahalı batı kıyısı piyasalarında, özellikle 1 milyon dolar üstü evlerde keskin bir düşüş yaşanıyor. İnsanlar, milyon doları aşan bölgelerin fiyatlamasına maruz kaldığı için, eşyalarını toplayıp başka bir yere taşınıyorlar. Bunun normalde bu kadar kolay yapamayabilirlerdi ancak sıkı iş gücü piyasası bunu mümkün kılan nedenlerin başında geliyor. Uzaktalarsa işlerini yanlarında götürebiliyor veya başka bir yerde kolayca yeni bir iş bulabiliyorlar.

Hyams: Uzaktan çalışma, özellikle çalışanlar için gerçekten de önemli bir fırsat. Peki ofise geri çağrılan uzaktan çalışanların konut piyasası üzerinde herhangi bir etkisi bulunuyor mu?

Fairweather: Hayır, bunun bir fark yaratacak kadar yaygın bir gelişme olduğunu düşünmüyorum. Belki New York'a burada bir parantez açabiliriz. Pandemi döneminde dairelerde büyük indirimler oluyordu çünkü insanlar pandemi sırasında New York'ta yaşamaktan gerçekten korkuyordu. Ancak birçok insan bugün artık New York'a geri dönmek istiyor çünkü burası çok hareketli bir bölge ve bazı insanlar New York’ta ofiste olmak istiyor. Ancak bölgenin hala pandemi öncesi haline geri dönmediğini belirtmek lazım.

Hyams: Peki, ikinci ev piyasası nasıl bir görünüme sahip?

Fairweather: İkinci ev piyasası, pandemi sırasında olduğundan çok daha soğuk. Faiz oranlarının yükselmesi ve ekonominin zayıflamasıyla insanlar borsa ve yatırım portföyleri hakkında endişe duyduklarında ikinci ev satın alma satın alma noktasında çok isteksiz oluyor.

Hyams: Pandemi sırasında yatırımcılar tarafından çok sayıda alım yapıldı. Bu durumda bir değişiklik var mı?

Fairweather: Yatırımcı alımları, zirve yaptığı 2021 yılından bu yana yatay seyrediyor. Bence yatırımcılar ne zaman satın aldıklarına bağlı olarak yatırım stratejilerini şekillendiriyor çünkü oldukça bilgililer. 2020 ve 2021 yıllarında faiz oranlarının ne kadar düşük olduğunu gördüler ve piyasaya atıldılar. Ancak şimdi faiz oranları daha yüksek ve birçoğu konut piyasasının büyüyeceği konusunda daha az iştahlılar. Yani şu an doğru bir yatırım için iyi bir zaman değil. Ancak faiz oranları tekrar düştüğünde, yatırımcıların hiç vakit kaybetmeden piyasaya geri döneceğine eminim.

Hyams: Faiz oranlarının tekrar ne zaman düşeceğine dair herhangi bir tahmininiz var mı?

Fairweather: İçinde olduğumuz şey bir resesyonsa faiz oranları düşecektir. Ya da enflasyon düşmeye başlar ve ekonomide yumuşak bir iniş mümkün olursa, ki Fed bunun için uğraşıyor, o zaman faiz oranları yavaş yavaş düşecektir.

Hyams: Bu, satın almak için beklemek gerektiği anlamına mı geliyor?

Fairweather: Mortgage oranları nedeniyle gerçekten beklemek zorunda değilsiniz, çünkü ipoteğinizi dilediğiniz zaman yeniden finanse edebilirsiniz. Bu sorunun cevabı daha çok, beş yıl boyunca ödemek isteyeceğiniz mevcut ipotek oranlarında bir ev satın almaya gücünüzün yetip yetmediğiyle ilişkili. Bunu şimdi yapabilirseniz, muhtemelen daha sonra yeniden finanse edebilecek ve konut ödemelerinizi daha da azaltabileceksiniz.

Hyams: Önümüzdeki altı ay için tahmininiz nedir? Konut piyasası gerçekten çökecek mi?

Fairweather: Bu gerçekten ekonominin gidişatına bağlı. Enflasyon kalıcıysa ve Fed'in bununla mücadele etmek için şu anda planladığının ötesinde bir şekilde faiz oranlarını yükseltmeye devam etmesi gerekiyorsa, faiz oranları yükselecek ve konut piyasası zarar görecek demektir.

Enflasyon yavaşlamaya başlarsa ve Fed faiz artışları söz konusu olduğunda geri çekilmeyi başarabilirse, o zaman muhtemelen işler yoluna girecek ve temel olarak evlerimizin değeri 2023 yılına girerkenki seviyede olacak. Eğer resesyondaysak  ve eğer bu hafif bir resesyon ise aynı senaryonun gerçekleşeceğini düşünüyorum çünkü faiz oranları düşecek ve bu da bazı insanları ev almaya sevk edecek. Aynı zamanda resesyonun kendisi de talebi soğutacak ve böylece piyasada alacak verece kalmayacak, işler yeniden dengeye kavuşacak. Ancak eğer ciddi bir durgunluk yaşarsak, o zaman konut piyasasında fiyatların yüzde 5 düştüğünü göreceğimizi düşünüyorum.