Konut krizi giderek derinleşiyor

Tüm dünya, pandeminin seyriyle gittikçe derinleşen bir konut krizinin pençesinde.

ABD merkezli düşünce kuruluşu Lincoln Institute of Land Policy’nin 2019'da yaptığı bir çalışmada, ortalama konut fiyatlarının ortalama gelirle ilişkisinden yola çıkılarak hesaplandığında dünyadaki 200 şehirden yüzde 90'ının yaşamak için çok pahalı olduğu ortaya çıkmıştı.

Independent Türkçe'den Yasin Sofuoğlu'nun, Almanya, ABD ve Hong Kong gibi farklı yerlerde emlak piyasasında yaşanan sorunlara ilişkin tartışmaları derlediği habere göre ABD merkezli strateji firması Creative Class Group'un kurucusu şehircilik uzmanı ve Profesör Richard Florida, küresel konut krizine yol açan nedenlerden birinin konut ve barınmanın yatırım aracına dönüştürülmesi olduğunu belirtiyor. Florida, "konut finansallaştırıldı ve bir yatırım aracına dönüştürüldü, bu da lüks konut fazlası ve ekonomik konut yetersizliği yarattı" diyor.

Türkiye'de artan enflasyon ve konut fiyatlarıyla iyiden iyiye hissedilen bu kriz, diğer ülkelerde nasıl yaşanıyor? Independent Türkçe, emlak krizinin ekonomik ve sosyal etkileriyle boğuşan belli başlı ülkelerin önerdiği çözümleri, hayata geçirdiği uygulamaları ve bunlara dair gündeme gelen tartışmaları derledi.

Avustralya'da hükümet ve muhalefet konut sorununun çözümünde anlaşamıyor

Kovid-19 pandemisinin de etkisiyle konut sorunuyla boğuşan ülkelerdem biri de Avustralya.

Avustralya Başbakanı Scott Morrison ve iktidardaki muhafazakar Avustralya Liberal Partisi, büyüyen konut sorununu çözmek için 2017-2018 bütçe görüşmelerinde "kapsamlı bütçeye uygun konut planı"nı duyurmuştu. Buna göre konut arzını hareketlendirmek için 1 milyar Avustralya doları (yaklaşık 9 milyar TL) destek bütçesi oluşturulmuş fakat bu konut fiyatı artışlarının önüne geçmede yetersiz kalmıştı.

Muhalefetteki Avustralya İşçi Partisi'yse 2019'daki genel seçim kampanyalarında uzun süredir ülkedeki siyasi tartışmaların gündemindeki "negative gearing" uygulamasını sadece yeni konutlarla sınırlama planlarını yinelemişti. Bu uygulama, gelir getiren bir mülke sahip olan kişilerin, bu gelirlerin vergi ödemelerini azaltmak için gösterdiği harcama ve zararı kapsıyor.

Negative gearing'in ülke bütçesine geliri sınırladığını savunan İşçi Partisi'yse halihazırda ev sahipleri için bunu kaldırıp, sadece yeni ev sahiplerinin bu uygulamadan yararlanabileceği bir sisteme geçmeyi önermişti. Parti, böylelikle emlak alanındaki fiyat artışının önüne geçilebileceğini savunmuştu. Fakat söz konusu plan özellikle ev sahipleri ve inşaat sektörü yöneticileri tarafından eleştirilmiş, bu da İşçi Partisi'nin oy kaybetmesinde ve seçimleri kazanamamasında önemli bir rol oynamıştı.

"Hayatımızın geri kalanında kira ödemek zorundayız"

Romanya'dan Avustralya'ya göç eden ilk nesilden gelen bir ailenin üyesi olan Alex Faragasan, ülkedeki konut sorununa dair siyasi açmazın giderek kötüleştiğini savunanlardan. 28 yaşındaki asistan doktor, Melbourne şehrinde ailesine yakın bir evde yaşadığını fakat artan kira fiyatları nedeniyle daha küçük bir bölgeye taşınmak durumunda kalacağını söylüyor.

Faragasan, bir doktor olarak kendisinin "şanslı" olduğunu, daha düşük gelirli meslek grubundaki arkadaşlarının çok daha zor durumda bulunduğunu söyleyerek "Benim neslim, Avustralya'da hayatlarının geri kalanı boyunca kira ödeyecek ilk nesil olacak" diyor.

Ne iktidar ne de muhalefetin soruna yapıcı çözümler üretemediğini belirten Faragasan, "Ana partilerin hiçbiri daha genç neslin sesini temsil etmiyor" ifadelerini kullanıyor.

Konut sorununun hafifletilmesi için 2018'de Ulusal Konut Finansı ve Yatırım Şirketi (National Housing Finance and Investment Corporation –NHFIC) kurulmuştu. Devlete bağlı bu yapı, bütçeye uygun konutlar yapılması için sektöre kredi, fon ve teşvik sağlıyor.

Öte yandan NHFIC, ilk kez ev satın alacak kişiler için bütçeye uygun ev bulmanın en zor olduğu yerlerin Sidney şehri ve Tazmanya eyaletinin başkenti Hobart olduğunu bildirmişti. Buralarda yaşayan en alt gelir sınıfındaki kişilerin yüzde 40'ının piyasadaki evlerin yalnızca yüzde 10'unu karşılayabileceği belirtilmişti. NHIFC, 2020-2021 bütçesinde yine 1 milyar Avustralya doları (yaklaşık 9 milyar TL) aldı.

Hükümet ayrıca geçen yıl haziranda HomeBuilder adlı bir programı uygulamaya koymuştu. Bu kapsamda yeni ev inşa etmeyi ya da halihazırda bir evi tadilattan geçirip yenilemeyi planlayan yurttaşlara 25 bin Avustralya doları kadar vergiden muaf tutulan bir fon sağlandı.

"Gençlerin yarısından fazlası için ev sahibi olmak imkansız"

Öte yandan atılan adımlara rağmen ülkedeki konut sorununda gözle görülür bir hafifleme henüz yaşanmadı. Avustralya'nın ulusal yayıncısı Avustralya Yayın Kurumu'nun, veri bilimciler ve sosyal bilimcilerle ortak geliştirdiği Australia Talks'un 17 bin 345 kişiyle yaptığı bir ankette, ülkedeki gençlerin yüzde 65'inin gelecekte ev sahibi olmanın mümkün olmadığını düşündüğü ortaya çıkmıştı.

Ayrıca Avustralya Konut ve Kent Araştırma Enstitüsü'nün (The Australian Housing and Urban Research Institute -AHURI) nüfus verileriyle hazırladığı çalışmada, ülkenin konut sahipliği oranlarını mevcut durumda devam ettirmesinin hayli zor olduğu da belirtildi

Çalışmada 1976'da yüzde 68 olan konut sahibi oranının 2016'da yüzde 67'ye gerilediği, bu düzenli seyreden oranın da çoğunlukla ülkedeki yaşlanan nüfusla ilişkili olduğu belirtildi. Bunun yanı sıra 2040'a kadar söz konusu oranın genel olarak yüzde 63'e gerilemesinin öngörüldüğü de ifade edildi. Ayrıca 25-55 yaş arasındaki ev sahiplerinin oranının 1981'de yüzde 60 olduğu, bu oranın yine 2040'a kadar yüzde 50'ye gerileyeceğinin öngörüldüğü de bildirildi.

Kanada'da ev fiyatları neredeyse yüzde 70 arttı

Kanada'da emlak sektöründe yaşanan sıkıntılar her geçen gün büyüyor. Kanada Başbakanı Justin Trudeau, eylüldeki genel seçimlerden önce ülkesindeki konut kriziyle ilgili çözüm vaat etmiş, yabancıların ev satın almasını iki yıl boyunca yasaklayacağını açıklamıştı.

Seçimlerden 159 milletvekilliği kazanıp birinci parti olarak çıkan fakat tek başına iktidar olmak için gerekli 170 sandalyeye ulaşamayan Liberal Parti lideri Trudeau'nun bu hamlesi, bazı analistlere göre halka hesaplı konut alma fırsatı sunma konusunda yetersiz kalacak. Öte yandan uygulamanın yurtdışından ülkeye gelip nakit parayla ev satın almak isteyen kişileri de uzaklaştıracağı düşünülüyor.

"Trudeau döneminde ev fiyatları neredeyse yüzde 70 arttı"

Ülkedeki emlak komisyoncularını, acenteleri ve satış görevlilerini temsil eden Kanada Emlak Birliği'nin (Canadian Real Estate Association –CREA) endeksine göre Trudeau'nun ilk göreve geldiği Kasım 2015'ten bu yana ev fiyatlarında yüzde 69,7 artış yaşandı.

Trudeau, yabancıların sahip olduğu fakat aktif olarak kullanılmayan evler için ödenen vergilerin yükseltilmesinin de öngörüldüğü planını açıklarken, "Eğer çok çalışırsanız ve para biriktirirseniz, mülk sahibi olma rüyası gerçekleştirilebilir olmalıdır. Fakat çoğu kişi için durum böyle değil. Bu doğru değil" ifadelerini kullanmıştı.

"Yeterli konut arzı yok"

Buna rağmen CREA, Başbakan'ın projesinin sorunları çözebileceğini düşünmüyor. CREA'nın açıklamasında "Ev sahibi olmak milyonlarca Kanadalı için mümkün değil çünkü yeterli konut arzı yok" denmişti.

Kanada Muhafazakar Partisi lideri Erin O'Toole ise üç yıl içinde bir milyon ev inşa etme vaadinde bulunmuştu. O'Toole, Trudeau'yu eleştirerek "6 yıldır görevde ve başarısız oldu. Konut krizi son 3-4 yılda patladı" diye konuşmuştu.

Ontaro eyaletindeki Toronto şehrinin makul ev fiyatlarıyla bilinen Hamilton bölgesinde oturan iki çocuk annesi Sarah Wardroper, artık bölgenin "Kanada'daki en kötü konut krizlerinden birini" temsil ettiğini söylüyor.

"Çocuklarıma gelecek inşa etmek istiyorum"

Uygun fiyata konut sağlamaya yönelik mevcut projelerin ikna edici olmadığını belirten 32 yaşındaki Wardroper, bunların yalnızca kısa vadeli çözümler getirdiğini ve asıl sorunun ekonomik olduğunu belirterek "Ekonomi o kadar kontrolden çıktı ki genel anlamda yaşam masrafları fırladı" diyor.

Wardroper, "Çocuklarım için bir gelecek inşa etmek istiyorum. Ev sahibi olabilmelerini istiyorum fakat şu anki gidişata bakılırsa bu mümkün olmayacak gibi görünüyor" ifadelerini kullanıyor.

Ülkedeki konut fiyatı artışları kısa sürede normale dönecek gibi durmuyor. Toronto'da kasım itibarıyla ortalama bir evin fiyatı 1,2 milyon Kanada doları (yaklaşık 12 milyon TL) olurken, bu değer geçene senenin aynı dönemine göre yüzde 19,3 artışa denk geliyor.

Kanada Merkez Bankası, geçen hafta emlak piyasasında hareketlilik nedeniyle fiyatların aniden düşüşe geçebileceği uyarısında bulunmuştu. Fakat buna rağmen konut piyasasında işlemler hızla devam etmiş, uzmanlar fiyatların gelecek aylarda yeniden ciddi yükselişe geçebileceğini bildirmişti.

Singapur'da konutları devlet yapıyor

Singapur'da ev fiyatları son iki yılda ciddi artış gösterdi. 2021'in ilk yarısında ultra zengin yabancılar, ülkede ev satın almak için toplamda 32,2 milyar Singapur doları (yaklaşık 270 milyar TL) para harcadı. Bu miktar, dünyanın en pahalı yerlerinden biri olan New York'taki Manhattan bölgesinde aynı dönemde harcanan paranın iki katına denk geliyor.

İsviçre merkezli banka ve finans şirketi Credit Suisse'in bu yılki raporunda Singapur'daki gelir uçurumunun gelecekte daha da artacağı uyarısında bulunulmuştu. Raporda, 2020 itibarıyla ülkedeki en zengin yüzde 1'lik kesimin toplam ulusal servetin üçte birine sahip olduğu bildirilmişti. Ayrıca 2020'de 270 bin olan milyoner kişi sayısının yüzde 62'lik bir artışla 2025'te 437 bine çıkmasının öngörüldüğü ifade edilmişti.

Öte yandan emlak piyasasında her geçen gün artan hareketlilik, hükümetin konut fiyatlarını sabit tutmaya yönelik katı önlemler alabileceğine dair tahminleri de beraberinde getirmişti. Fakat bu durum talebi daha da artırmış ve olası devlet müdahalesi yaşanmadan konut alıp satmaya çalışanların sayısında artış yaşanmıştı.

"Yurttaşların yüzde 80'i kamu konutlarında"

Singapur'da yurttaşların neredeyse yüzde 80'i kamu konutlarında oturuyor. Ülkede devlet eliyle yapılan bütçeye uygun kamu konutlarının inşası, Ulusal Kalkınma Bakanlığı'na bağlı Konut ve Kalkınma Kurulu (Housing and Development Board –HDB) tarafından yürütülüyor. HDB'den ya da HDB'nin özel sektördeki şirketlerle anlaşıp inşa ettirdiği evleri satın alan kişiler, 5 ila 7 yıl buralarda oturmak şartıyla mülklerini daha sonra yeniden HDB'nin belirlediği kriterler çerçevesinde satışa çıkarabiliyor ya da kiralayabiliyor.

Son 14 aydır fiyatların sürekli yükselişte olduğu HDB yeniden satış piyasasında rekor seviyeler görülmüş, bu yıl 87 daire yaklaşık 1 milyon Singapur dolarına (yaklaşık 8,2 milyon TL) satılmıştı.

Öte yandan hükümet, Rocor ve Bukit Timah gibi inşaat projelerinin yoğun olduğu merkezi bölgelerdeki HDB konutlarının yüksek fiyattan satılmaması ve bütçe bakımından dahah ulaşılabilir olması için ekimde "prime location housing" (önemli yerlerde konut") uygulamasını başlatmıştı. Bu uygulama kapsamında evlerini HDB sisteminden satın alıp yeniden başkasına satmak isteyenlerin mülklerinde en az 10 yıl oturmuş olması şartı getirilmişti.

Ayrıca satışlardan devlet tarafından yapılacak kesintilerin miktarı artırılmış, evlerin 35 yaş üstü bekar kişilere satılması yasaklanmış ve ev bir aileye satılacaksa en az bir kişinin Singapur vatandaşı olması şart koşulmuştu. Buna ek olarak evi satın alacak ailenin toplam aylık gelirinin 14 bin Singapur dolarını (yaklaşık 130 bin TL) geçmemesi kuralı da getirilmişti.

"Her şeyi özel sektöre bırakamayız"

Ulusal Kalkınma Bakanı Desmond Lee, bu yeni konut programına dair açıklamasında "Eğer her şeyi özel sektör piyasasına bırakırsanız, bu çekici bölgeler aşırı pahalı ve sadece maddi durumu iyi olanların karşılayabildiği yerlere dönüşür" demişti.

Öte yandan Singapur merkezli stratejik politika danışma firması BowerGroupAsia'nın direktörü Nydia Ngiow, çoğu yurttaşın ev sahibi olmak istediğini fakat konut sayısının yetersizliği ve fiyatlardaki fırlama nedeniyle bu talebin karşılık bulmasının giderek zorlaştığını belirtti. Ngiow, bu duruma müdahale edilmemesi halinde "iktidar partisine yönelik uzun süreli bir kızgınlığa dönüşebileceğini" söylüyor.

Kamu konutlarından kendine ev almayı düşündüğünü fakat özellikle Kovid-19'la birlikte bu planının iyice zorlaştığını anlatan Alex Ting de Ngiow'un görüşüne katılıyor.

25 yaşındaki bankacı, konut sorunu ve fahiş fiyatların, 1954'te kurulan ve 1959'daki seçimleri kazanarak bugüne kadar iktidardaki yerini koruyan Halk Hareket Partisi'ne oy kaybettirebileceğini ifade ediyor. Genç seçmenlerin durumdan memnuniyetsizliğini iktidara destek vermekten vazgeçerek gösterebileceğini söyleyen Ting, "Singapur'da gerçekleştirebileceğimiz tek protesto şekli muhalefete oy vermek" diyor.

İrlanda'da milyar euroluk bütçeler oluşturuldu

İrlanda'daki konut sorununun temel nedenlerinden biri, 2008 sonrasında ülkede yaşanan bankacılık krizi ve 2010'da gerçekleşen gayrimenkul krizi. 2000-2007 arasında düzenli şekilde artan konut fiyatlarının 2010'un ikinci çeyreğinde 2007'ye kıyasla yüzde 35 düşmesiyle oluşan krizin etkileri bugün inşaat ve bankacılık sektöründe hala hissediliyor.

Arz-talep dengesizliğinin getirdiği sorunlar pandeminin özellikle ülkedeki inşaat sektöründe yarattığı ekonomik krizle birleşince İrlanda kendini yeniden ciddi bir emlak krizinin içinde buldu.

Bu durum geçen yıl düzenlenen genel seçimlere de yansıdı. Oylarını beklenmedik şekilde yüzde 10 oranında artırıp, 1923'ten beri en iyi sonuçlarını elde eden ve Fine Gael ile Fianna Fail gibi merkez sağ partilerin üstünlük kurduğu parlamentoda önemli bir zafer kazanan Sinn Féin, seçim kampanyasında ülkedeki konut sorunu ve kira artışlarıyla ilgili politikalarıyla ön plana çıkmıştı.
İrlanda Cumhuriyet Ordusu'nun (IRA) siyasi kanadı olarak da görülen, milliyetçi sol çizgideki Sinn Féin'dan parlamentoya giren Claire Kerrane, partisinin seçimlerdeki başarısını bu sorunlara çözüm üretme vaadine borçlu olduklarını söylüyor.

"Seçmenin gündemi konut"

29 yaşındaki milletvekili, "Konut, seçimde kesinlikle kilit öneme sahip konulardan biriydi ve bence bu alandaki politikalarımız ve azmimiz seçim başarımızda önemli rol oynadı" diyor.

Artan ev fiyatları karşısında önlem alacaklarını vaat eden Sinn Fein, bütçeye uygun 100 bin konutun inşa edilmesini, pandemide uygulanan kira artışı ve kiracıyı evden çıkarma yasaklarının yeniden yürürlüğe konmasını ve bankaların mortgagelar için alacağı faiz oranının kanunla sınırlandırılmasını talep etmişti.

Irish Times Ipsos MRBI'ın düzenlediği Haziran 2021 anketinde, Sinn Fein'ın diğer partilere kıyasla yüzde 31 oy oranıyla önde olduğu ortaya çıkmıştı. Ayrıca bir sonraki seçimlerde oy kararını belirleyecek en önemli etkenin ev fiyatları olduğunu söyleyen seçmenlerin oranıysa yüzde 21 olarak belirlenmişti. Sağlık, bu kategoride yüzde 25'le ev fiyatını geçen tek gündem başlığı olmuştu.

"20 milyar euro bütçe"

Koalisyon hükümeti de 2 Eylül'de bir konut planı açıklamıştı. Buna göre bütçeye uygun konutların inşası için 5 yıl boyunca toplamda 20 milyar euro (yaklaşık 290 milyar TL) bütçe ayrılacağı bildirilmişti. Programın açıklamasında bu projenin bugüne dek konut alanında yapılan en büyük yatırım olduğu belirtilmiş, gelecek 10 yıl içinde kiralık ve satılık 300 bin ev inşa edileceği bildirilmişti. Buna göre yılda ortalama 33 bin ev inşa edilmesi, 2030'daysa bu rakamın 40 bine çıkarılması hedefleniyor.

İrlanda Başbakanı Micheál Martin, karara ilişkin açıklamasında konut sorununda kritik noktaya gelindiğini belirterek "Eğer bu zorluğun büyüklüğünü fark edip zamanında harekete geçmezsek, ülkemiz için hayli dengesizleştirici bir etki yaratabilir" demişti.

Güney Kore'de konut fiyatlarına müdahale

Güney Kore'de ev fiyatları bu yılın ilk 9 ayında yaklaşık yüzde 12 artış gösterdi. Bu oran son 15 yılda görülen en büyük artış olurken, konut piyasasının en hareketli olduğu 2001 ve 2006'daki 9,87 ve yüzde 11,6'lık artışları da geride bıraktı.

1997-1998 Asya mali krizinin ardından toparlanmaya çalışan ülkede 2001'de ulusal borç ve işsizlik ciddi derecede artmıştı. Bunun üzerine Güney Kore Merkez Bankası gösterge faiz oranlarını düşürme kararı almıştı. Bu da borç vermede düşük Faiz oranları ve yüksek likiditeyle birleşince konut fiyatlarında artışa neden olmuştu. 2006'daysa başkent Seul ve civarındaki yeni şehirleşme alanları ve inşaat çalışmalarındaki artış, daire fiyatlarının ciddi şekilde yükselmesine yol açmıştı.

Güney Kore İstatistik ofisinin verilerine göre Seul ve Gyeonggi bölgesindeki nüfusun yüzde 80'i apartmanlarda yaşıyor. Seul ve civar bölgelerdeki daire fiyatlarındaysa bu yıl ocak-eylül arası dönemde 20,88 oranında artış yaşandı.

"Konut, emeklilik yatırımı olarak görülüyor"

Öte yandan ülkede konut piyasası, emekliliğe dönük önemli yatırım kaynaklarından biri olarak da görülüyor.

Güney Kore merkezli finans hizmeti şirketi NH Investment & Securities'in Uzun Yaşam Araştırmaları Enstitüsü'nden Park Jin, ülkedeki hane halkı varlıklarının neredeyse yüzde 75'inin emlak alanında olduğunu, bu oranın diğer gelişmiş ülkelerde ortalama yüzde 50'nin altında seyrettiğini bildiriyor.

Ülkedeki 65 yaş üstü nüfusun yaklaşık yüzde 40'ının göreli yoksul olması, hareketli konut piyasasında emekliliğe dönük yatırımların en temel sebeplerinden biri.

Güney Kore Cumhurbaşkanı Moon Jae-in, konut sorununu kontrol altına almak için 2019'da fiyat sınırlaması uygulamasını yürürlüğe koymuştu. Buna göre özel sektör tarafından yeni inşa edilecek apartmanlardaki dairelerin satış ve kiralama fiyatlarına sınırlama getirilmişti. Fakat bu kısa süreli bir rahatlama sağlasa bile uzun vadede artan konut fiyatlarının düşürülmesinde etkili olmamıştı.

"Jeonse sistemi"

Ülkede uygulanan ve "jeonse" adı verilen kaparo sistemliyle ilgili de düzenleme yapılmıştı. Bu sistemde kiracı, her ay kira ödemek yerine evin değerinin yaklaşık yüzde 60-70 kadarını tek seferde kaparo olarak ev sahibine ödeyip, evde iki yıl kalma hakkı kazanıyor. Sözleşme bittikten sonra da ev sahibi kiracıya paranın tamamını geri veriyor. Sistem özellikle Seul'da yaygın olarak kullanılıyor. 2020'nin ilk yarısında aylık kira ödeme düzeniyle imzalanan sözleşmelerin sayısı 460 binken, aynı dönemde 670 bin tane jeonse sözleşmesi yapılmıştı.

Hükümetin 2020'de getirdiği bir uygulamayla kiracılara jeonse sözleşmelerini iki yıl daha uzatabilme hakkı tanınmış, yeni yapılacak sözleşmede ev sahibinin getirebileceği fiyat artışı da yüzde 5'le sınırlanmıştı. Fakat bu uygulama da ev sahiplerinin evlerini satmasına ya da jeonse sistemini kullanmadan aylık kiralama sistemine geçmesine neden olmuştu. Bunun üzerinde Seul'daki jeonse sözleşmelerinin sayısında düşüş yaşanmıştı.

Konut sorununun hafifletilmesi için vergilerde de düzenleme yapılmıştı. 2020'de üç ya da daha fazla evi olan kişilerin ödeyeceği konut vergisi miktarı aralığı yüzde 1,2-6 olarak belirlenmişti. Bu aralık 2018'de yüzde 0,6-3,2 şeklindeydi.

Ayrıca ülkenin büyüyen hane halkı borcunun frenlenmesi amacıyla bankaların vereceği mortgage kredileri de sıkı denetim altına alınmış, 1,5 milyar Güney Kore wonu (yaklaşık 16 milyon TL) üzerinde değere sahip konutlar için mortgage yasaklanmıştı.

"Talebin azaltılması yerine arz arttırmalı"

Columbia Üniversitesi ve Kore Ekonomi Enstitüsü'nden Randall S. Jones, konut sorununun çözümü için spekülasyon ve talebi azaltmaktan ziyade arzın karşılanması gerektiğini vurguluyor.

Konut vergilerinde artışa gidilmesinin ya da denetim uygulamalarının sorunun çözümünde yeterli olamayacağını belirten ekonomist, Moon yönetiminin bu adımları kısa süre içinde hayata geçirmesinin uzun vadeli yatırımcılar için belirsizlik yarattığını da ifade ediyor.

2 milyon yeni ev sözü

2021'de hükümet aslında buna yönelik adımlar attı. Şubatta Arazi, Altyapı ve Ulaştırma Bakanlığı, 2025'e kadar 1,27 milyon yeni ev inşa edileceğini söylemişti.

Bakanlık yine aynı dönemde yaptığı bir başka açıklamadaysa bu projeye 616 bini Seul şehrinde ve burayı çevreleyen Gyeonggi bölgesinde olacak şekilde toplamda 836 bin ev daha eklediklerini açıklamıştı.

Böylece 2025'e kadar inşa edileceği bildirilen konut sayısı 2 milyonu geçmişti.

"Pişmanım, daha çok çabalamalıydık"

Öte yandan şimdiye kadar yürürlüğe konan uygulamalar ülkedeki ciddi konut krizini henüz hafifletemedi.

22 Kasım'da halka açık bir soru cevap oturumunda Moon, konut sorununu çözemediği ve gençlerin ev sahibi olmasını sağlayamadığı için pişmanlık duyduğunu itiraf etmişti.
Moon, "Birkaç kez konut sorunuyla ilgili özür dilemiştim fakat şimdi geriye bakınca, özellikle de konut arzı alanında biraz daha çabalasak daha iyi olurdu diye düşünüyorum" demişti. Cumhurbaşkanı, "gençlerin ve yeni evlilerin ev sahibi olma fırsatı yakalayamamasının üzücü olduğunu" belirtmişti.

Pandemi nedeniyle iki yıl sonra ilk defa düzenlenen halka açık buluşmada Moon, konut sorununa ilişkin uygulamalar "daha erken dönemde gerçekleştirilseydi, sorunun çözümü açısından daha faydalı olurdu" ifadelerini de kullanmıştı.

Almanya'da halk yüksek kiralar nedeniyle ayaklandı

Almanya'da da uzun süredir konut sorunu yaşanıyor.

Özellikle başkent Berlin olmak üzere farklı bölgeleri etkileyen kira ve konut fiyatlarına yönelik 2015'te "kira freni" (die Mietpreisbremse) sistemi uygulanmıştı. Dönemin Adalet Bakanı Heiko Maas'ın açıkladığı kararda, yeni kiralık dairelerin fiyatlarının eyaletler tarafından belirlenen bölgesel kira ortalamasını en fazla yüzde 10 oranında aşacak şekilde düzenlenmesi öngörülmüştü.

Bu uygulamanın hem iyi hem de kötü sonuçları olmuştu. 2015-2017 arasında Berlin'in merkezindeki bölgelerde kiralar neredeyse yüzde 10 artmıştı. Kira freni uygulamasından önceyse bu artış yüzde 1-2 civarındaydı.
Buna karşın Alman Ekonomi Araştırma Enstitüsü'nün yayımladığı bir çalışmaya göre kira freni uygulaması yalnızca belirli bölgelerde ve belirli koşullar altında başarılı olmuştu. Bu çalışmada kira freni uygulamasının, daha önceden ciddi kira artışları yaşanan bölgelerde işe yarar sonuçlar verdiği belirtilmişti. Araştırmada uygulamanın Münih ve Berlin'in belli bölgelerinde etkili olurken, Hamburg'da istenen neticelerin alınamadığı ifade edilmişti. Öte yandan çalışmada kira freni uygulamasının ardından genel anlamda kiralarda ciddi bir düşüş yaşanmadığı da vurgulanmıştı.

Şubat 2020'deyse Berlin eyalet yönetimi bir "tavan kira" (der Mietendeckel) uygulaması getirmişti. Buna göre kiralar 5 yıl boyunca Haziran 2019'daki oranlarda sabitlenmiş, yeni kiraların da bu seviyenin üzerinde belirlenmesi yasaklanmıştı. Fakat Hür Demokrat Parti ve o dönem iktidardaki Hıristiyan Demokrat Parti uygulamaya tepki göstererek yasayı mahkemeye taşımıştı.

Bunun üzerine Almanya Yüksek Mahkemesi, Mayıs 2021'de eyalet yönetiminin böyle bir uygulama için yetkisi bulunmadığını açıklayarak kararı iptal etmişti. Mahkeme kararında ülkede genel olarak kira freni sisteminin uygulandığı, eyalet yönetiminin kendine has bir uygulamaya gidemeyeceği belirtilmişti.

"Kira çılgınlığını durdurun"

Kararın ardından yaklaşık 2 bin 500 kişinin katıldığı bir protesto düzenlenmiş, "Kira çılgınlığını durdurun" yazılı pankartlar taşıyan göstericiler mahkeme kararına ve artan kiralara tepki göstermişti.

Eylüldeyse genel seçimlerle birlikte Berlin'de konutların kamulaştırılmasına yönelik bağlayıcı olmayan bir referandum düzenlenmişti. Hem yerel yönetim hem de dev emlak şirketleri üzerinde baskı oluşturması öngörülen referandumda seçmenlerin yaklaşık yüzde 56,4'ü "Evet", yüzde 39'uysa "Hayır" oyu kullanmıştı.

Dönemin Berlin Belediye Başkanı Michael Mueller, kontrol altına alınamayan kira artışlarıyla ilgili "Daire fiyatlarını karşılayamadıkları için toplumun bazı kesimlerinin, şehrimizin bazı bölgelerinin dışında kaldığını görüyoruz. Durum Londra, Paris ve Roma'da böyle. Maalesef artık günden günde Berlin'de de aynısı yaşanıyor" demişti.

"Net uygulamalar getirilmeli"

Berlin Kiracılar Derneği (Berliner Mieterverein) Direktörü Reiner Wild, kira denetiminin artırılması gerektiğini belirterek "Yeni inşaatlar, her yıl kaybedilen bütçeye uygun konutların yerini tutamaz. Bu yüzden el değiştiren kiraların denetimine dair net uygulamaların olması çok önemli" diyor.

Kar amacı gütmeyen araştırma kuruluşu Hans Böckler Vakfı'nın bir araştırmasına göre Almanya'daki şehirlerin yaklaşık yüzde 92'sinde düşük gelir seviyesindeki kiracıların yüzde 30 daha fazla kira gideri bulunduğu belirtildi. Yüksek gelir grubundaki kişilerdeyse bu oran yüzde 12 civarında.
Çalışmada, "Değişen kiralar nedeniyle, konut sorunu yalnızca şehirlerdeki toplumsal adaletsizliğin bir ifadesi değil, bizatihi bu sorunu oluşturan unsurlardan biri" ifadelerine de yer verildi.

Hükümetin ve eyalet yetkililerinin yürürlüğe koyduğu çeşitli uygulamalara rağmen ülkedeki konut sorunu henüz çözülemedi.

ABD'de konut fiyatlarındaki artış Büyük Buhran'dakini geçti

1929-1933'de yaşanan Büyük Buhran'dan sonraki en ciddi ekonomik krizlerden ABD'de 2005-2007 emlak balonunda konut fiyatlarında kaydedilen en büyük yükseliş yüzde 14,4 oranındaydı. Fakat mevcut konut fiyatı artışlarında bu rekor yüzde 19,9'la nisanda çoktan aşıldı bile. Dolayısıyla uzmanlar, ABD'de yeniden ciddi sonuçlar doğuracak bir emlak balonunun oluşmasından endişeleniyor.

Kar amacı gütmeyen ticaret birliği Ulusal Daire Birliği (National Apartment Association – NAA) Başkanı Robert Pinnegar, gidişatın devam edebileceğini söyleyerek "Kiralarda önümüzdeki 12-18 ay içinde yine artış göreceğimizi düşünüyorum" diyor.

"Müstakil konuta talep arttı"

Ülkede özellikle müstakil konut ve daha küçük şehirlerdeki dairelere talep ciddi şekilde artmış durumda. Veri şirketi ColeLogic'te yer alan istatistiklere göre bu yıl müstakil konutların kira fiyatlarında 15 yılın en hızlı yükselişi kaydedildi.

Arizona eyaletinin başkenti Phoenix'te kiralarda geçen yıl yüzde 10'un üzerinde artış yaşandı. Yükselen fiyatların kaydedildiği diğer kentler arasında Idaho'daki Boise, Kaliforniya'daki Riverside ve Stockton, Washington'daki Spokane ve Nevada'daki Las Vegas da bulunuyor.

Öte yandan ülkedeki büyük firmalar da konut sektöründeki yüksek talep ve düşük arzın farkında. New York merkezli yatırım bankası ve finansal hizmetler şirketi JP Morgan, müstakil konutlara odaklanan emlak yatırımı tröstü American Homes 4 Rent'le, anlaşarak 625 milyonluk özsermayeyle 2 bin 500 müstakil ev inşa etmek için sözleşme imzalamıştı.

Yatırım şirketi Blackstone da yaklaşık 17 bin kiralık konutu yöneten emlak şirketi Home Partners of America'yı temmuzda 6 milyar dolara (yaklaşık 72,3 milyar TL) satın almıştı.

Son 10 yıldır ABD konut sektöründe gelişen bir alan olan kiralık müstakil konut inşaatında da bu yıl ciddi bir artış oldu. ABD Nüfus Sayım Bürosu'nun yeni konut inşaatlarına dair 4 aylık raporunda, 2021'in üçüncü çeyreğinde 16 bin kiralık müstakil ev inşaatına başlandığı bildirildi. Bu son 10 yıldır kaydedilen en yüksek rakam.

ABD Ulusal Müteahhitler Birliği'nden (National Association of Home Builders) konut ekonomisi uzmanı Robert Dietz, kiralık müstakil konut sektörünün genel müstakil konut sektörünün yüzde 5'lik bir kısmını oluşturduğunu, buna rağmen söz konusu artışın, bir açıdan da konut piyasasında çoğu kişinin ev sahibi olma ihtimalinin ortadan kalkmasından kaynaklandığını belirtiyor.

"Ev sahibi olmakta en çok zorlanan kesim Y kuşağı"

Ülkenin en büyük nüfusunu oluşturan Y kuşağı (1981-1998 doğumlular), yüzde 42'lik oranla şu anda en az ev sahibi olan kesim. X kuşağının (1965-1980 doğumlular) yüzde 48'i ev sahibiyken, "Baby Boomers" olarak adlandırılan (1946-1964 doğumlular) kesimdeyse bu oran yüzde 51 şeklinde.

Kar amacı gütmeyen ve ABD'deki hesaplı konut krizini araştırmak için 1974'te kurulan Ulusal Düşük Gelirli Konut Koalisyonu (National Low Income Housing Coalition), haftada 40 saat çalışan ve asgari maaş alan bir kiracının iki odalı bir daireyi karşılayamadığını bildiriyor.

ABD Başkanı Joe Biden, eylülde konut sorununa dair atılacak adımlara ilişkin bir program açıklamıştı. Buna göre gelecek üç yıl içinde satılık ve kiralık 100 bin ev inşa edileceği duyurulmuştu.

Fakat ABD'de kronik bir konut yetersizliği sorunu var. Federal Ev Kredisi Mortgage Şirketi'nin (Freddie Mac) rakamlarına göre ülkede 3,8 milyon, Ulusal Emlakçılar Birliği'ne göreyse 6,8 milyon kadar konut eksiği bulunuyor.

Biden'ın 1,8 trilyon dolarlık destek paketi

Öte yandan Biden hükümetinin tartışma yaratan 3,5 trilyon dolarlık (yaklaşık 45 trilyon TL) sosyal harcama paketi, görüşmeler sonunda yaklaşık 1,8 trilyon dolara (yaklaşık 23 trilyon TL) indirilerek ABD Temsilciler Meclisi tarafından kasımda kabul edilmişti.

Paket kapsamında milyonlarca kişiye istihdam sağlanması, iş gücüne katılımın artırılması, uzun vadeli büyümenin teşvik edilmesi ve ülkenin temiz enerji hedeflerini gerçekleştirmesini sağlaması amaçlanıyor. ABD Kongre Bütçe Ofisi'yse (Congressional Budget Office) paketin 2022-2031 döneminde federal bütçe açığında 367 milyar dolarlık (yaklaşık 4,7 trilyon TL) artışa neden olacağı tahmininde bulunmuştu. Fakat paketteki vergi düzenlemeleriyle 10 yılda toplam 2 trilyon dolara (yaklaşık 25,6 trilyon TL) yakın vergi geliri elde edilmesi de hedefleniyor.

3D yazıcıdan çıkan evler

Paket kapsamında düşük gelirli kesim için bütçeye uygun kiralık konut inşa edilmesi için 25 milyar dolar (yaklaşık 320 milyar TL) ayrılacak. Yüzbinlerce aileye kira yardımı yapılması ve kamu konutlarının inşası için de 65 milyar dolar (yaklaşık 835 milyar TL) sağlanacak. Ayrıca yine yeterli kaynakları bulunmayan bölgelerde yaşayanlara konut alımlarında ön ödeme desteği için 24 milyar dolar (yaklaşık 310 milyar TL) verilecek.

Öte yandan ABD'de konut sorununa daha yaratıcı çözümler de sunuluyor. Teksas eyaletindeki ICON şirketi, 3D yazıcı teknolojisini kullanarak 100 adet tek katlı müstakil ev inşa etmeyi planlıyor.

Firma henüz toplam maliyete dair bilgi paylaşmasa bile 3D yazıcıyla inşaat temelde daha az el işçiliği gerektireceğinden konutların fiyatlarının daha uygun olması bekleniyor. Seneye başlaması öngörülen proje kapsamında, bir evin yapılması yaklaşık bir hafta sürecek ve çatılar tamamen güneş enerjisi sistemiyle donatılacak.

"Asıl sorun konut inşasında değil devlet desteğinin eksikliğinde"

Ancak daha fazla konut inşa edilmesinin temelde tek başına bu sorunu çözebileceğine dair yaklaşımı eleştirenler de var. Kansas Üniversitesi Kent Planlama bölümünden Profesör Kirk McClure ve New School Üniversitesi Kent Politikası bölümünden Profesör Alex Schwartz, kaleme aldıkları bir yazıda, ülkedeki milyonlarca kişinin piyasada bulunan evleri karşılayabilecek gelire sahip olmadığını belirtiyor.

Yazıda paylaşılan verilere göre ülkede kirada oturan ve gelirlerinin en az yarısını konuta dair harcamalara verenlerin neredeyse üçte ikisi yılda 20 bin dolardan (yaklaşık 260 bin TL) az kazanıyor. Bu miktar, üç kişilik bir aile için belirlenen açlık sınırının da altında.

Konut sorununa en yapıcı çözümün devlet destekli konut yardımları olduğunu belirten McClure ve Schwartz, Biden'ın sosyal harcama paketinde halihazırda yürütülen bu programa verilecek bütçe desteğinin artırıldığını fakat bunun yine de milyonlarca kişinin evsiz kalmasını engelleyemeyeceğini savunuyor.

Arjantin'de 10 milyon kişi konut sorunundan mustarip

Yıllık enflasyonun pandemiyle birlikte yüzde 50'nin üstüne çıktığı Arjantin'de konut krizi kronikleşen sorunlardan biri. ABD merkezli sivil toplum kuruluşu Habitat for Humanity'e göre 45 milyonu aşkın nüfusu bulunan ülkede 10 milyon kişi, yani nüfusun neredeyse yüzde 20'si konut sorunu yaşıyor.

Arjantin Devlet Başkanı Alberto Ángel Fernández, geçen yıl bir süreliğine evden çıkarmaları ve kira artışlarını engelleyecek bir uygulama yürürlüğe koymuş fakat bu uzun vadede sorunun çözümü için etkili olmamıştı.

Fernández hükümetinin daha sonra çıkardığı kanunsa kiracıların korunmasını amaçlıyordu. Yeni kanun kapsamında iki yıllık kira sözleşmelerinin süresi üç yıl olarak güncellendi. Ayrıca kiralar ev sahipleri tarafından değil, ikinci ve üçüncü yılda kiraların ne kadar yükselebileceğini belirleyen ve Merkez Bankası tarafından oluşturulmuş endekse göre ilan edilecek.

Öte yandan kanunla birlikte endeks dahilindeki belirsiz artışlara karşı bazı ev sahipleri erkenden fiyatları aşırı şekilde yükseltirken, diğerleri de ilanları kaldırdı. Pandeminin ilk döneminde uygulanan kira sabitleme ve kiracı çıkarma uygulamalarıysa kiralık ev piyasasının iyice daralmasına neden oldu.

Buenos Aires'te kiralık ev ilanları azaldı

2019'daki ortalamaya kıyasla bu yıl başkent Buenos Aires'teki kiralık ev ilanlarının sayısı yüzde 12 azaldı.

Buenos Aires bölgesinin eski valisi Maria Eugenia Vidal, uygulamanın "iyi niyetli olduğunu fakat durumu hem mülk sahipleri hem de kiracılar için daha da kötüleştirdiğini" söylemişti.

Konut sorunuyla birlikte ülkede gittikçe derinleşen ekonomik kriz kasımda düzenlenen parlamento seçimlerine de yansımıştı.

Konut sorunuyla birlikte ülkede gittikçe derinleşen ekonomik kriz kasımda düzenlenen parlamento seçimlerine de yansıdı. Seçimler sonucunda ülkede Peronizmin temsilcisi Todos ittifakı, Senato'daki çoğunluğu yitirdi. Böylelikle 1983'ten bu yana ilk kez Peronizm, Senato'da üstünlüğü kaybetmiş oldu.

"Ebeveynlerimiz gibi ev sahibi olamayacağız"

Ülkedeki konut sorununun en fazla hissedildiği şehirlerden Buenos Aires'in merkezinde yaşayan Lucia Cholakian, partneriyle birlikte oturduğu eve verdiği kira ve fatura giderlerinin, gelirinin yüzde 40'ına denk geldiğini söylüyor.

28 yaşındaki akademisyen, "Ebeveynlerimiz gibi, kendi evimize sahip olma hayaliyle gelecek planları yapamayacağız" diyor. Cholakian, Fernández hükümetinin kira uygulamasının kusurlu olduğunu belirtse bile kiracılara daha fazla hak tanınmasını sağladığı için olumlu bir adım olduğunu da söyledi. Öte yandan genç eğitimci, ev sahiplerini ve kiracıları mağdur etmeyecek dengeli bir uygulamaya gidilmesi gerektiğini belirtiyor.

"Arjantin belirsizliğin ülkesi" diyen Martin Tetaz ise Fernández hükümetinin konut sorununa ilişkin uygulamalarının ülkeyi daha da belirsizliğe sürüklediğini savunmuştu.

Hong Kong konut sıkıntısını inşaatla çözmeye çalışıyor

Dünyanın en pahalı evlerinin yer aldığı Hong Kong'da konut sorunu kronik bir problem. Yaklaşık 7,5 milyonluk nüfus, idari bölgenin toplam alanının yalnızca yaklaşık 30'una yerleşmiş durumda. Geri kalan yerlerdeyse ormanlık alanlar, bataklıklar, yeşil kuşak ve park alanları bulunuyor.

Hong Kong Baş Yöneticisi Carrie Lam, onlarca yıldır uğraşılan konut sorununu çözmek için şehrin kuzeyinde bir metropol oluşturmayı düşündüklerini açıklamıştı.

Kuzey Metropol adı verilen proje, Guandong ilindeki Shenzen şehri sınırına yakın bir noktada, 300 kilometrekarelik alana yapılacak.

Proje kapsamında metropolde, yarısından fazlası sıfırdan inşa edilecek toplamda 926 bin konut yapılması bekleniyor. Bölgedeki nüfusunsa yaklaşık 2,5 milyon olacağı öngörülüyor.

Çin'in "Silikon Vadisi" olarak da bilinen Shenzen şehriyle yakınlığından ötürü Kuzey Metropol'ün bir inovasyon ve teknoloji bölgesine dönüştürülmesi planlanırken, bu sayede yaklaşık 650 bin kişilik istihdam yaratılacağı düşünülüyor.

"Yapay adalar" projesi çevrecilerden tepki topladı

Hong Kong yönetimi 2019'da da bir "yapay adalar" projesi açıklamıştı. Buna göre Lantau Adası açıklarında 2025'te inşa edilmesi planlanan yapay adalarda 260 bin dairenin yer alacağı ve bunlardan en az yüzde 70'inin kamu konutu olacağı bildirilmişti. Projenin 2032'de tamamlanması ve adalarda yerleşime başlanması planlanıyor.

Öte yandan 624 milyar Hong Kong doları (yaklaşık 1 trilyon TL) maliyeti bulunan proje, Greenpeace ve Dünya Doğayı Koruma Vakfı gibi çevreci sivil toplum kuruluşlarından tepki görmüştü.

Çevreciler özellikle bölgede nesli tükenme tehlikesi altındaki pembe yunusların, inşaat projesi nedeniyle zarar görebileceğini belirtiyor.

Hong Kong, konut krizi nedeniyle son dönemde Çin hükümetinin baskısı altında. Çinli yetkililer, bölgedeki krizin sorumlusunun büyük holdinglerin ve emlak şirketlerinin "tekelci davranışı" olduğunu savunuyor.​

Temmuzda Çin hükümeti Hong Kong'daki küçük evlerin tamamının 2049'a kadar ortadan kaldırılmasına dair bir hedef belirlemişti. Buna rağmen çok kısıtlı alana sahip küçük apartman dairelerinin yapımı sürüyor. Eylülde şehrin önde gelen inşaat firması Sun Hung Kai, Sai Kung bölgesinde 8,2 metrekareden başlayan ve en büyüğü 26,3 metrekare boyutunda daireler inşa etmeye başlamıştı.

"Emlak baronları kazanabilir"

Ancak Hong Kong'daki hesaplı konut inşası girişimlerinin, Çin hükümetinin bölgedeki siyasi etkisini azaltmaya çalıştığı 4 büyük emlak şirketi olan Henderson, Sun Hung Kai Emlak, New World and CK Asset'ın işine yarayabileceği de düşünülüyor.

Konut alacaklar dikkat! 42 bin TL’ye kadar destek veriliyor...

İngiltere’de konut piyasası durulmuyor

Müteahhitlerden konut fiyatlarına 'devlet arazili' çözüm

Financial Times'a konuşan Hong Kong merkezli Finans şirketi Bocom International'dan emlak analisti Philip Tse, özellikle Kuzey Metropol projesinin tamamlanmasının 15-20 yıl sürebileceğini, bu sırada konut fiyatlarının inşaat yapılabilecek mevcut arazilerin kıtlığından ötürü artmaya devam edeceğini, bunun da emlak şirketlerine daha yukardan fiyat verme fırsatı sağlayacağını öne sürüyor.

Yarı resmi düşünce kuruluşu Hong Kong ve Makao Çalışmaları Çin Birliği (Chinese Association of Hong Kong and Macau Studies) Direktörü Tian Feilong da "Hong Kong'daki emlak şirketlerinin aşırı ve yasadışı tekeli ortadan kaldırılmalı ve toplumsal adalet gerçekleştirilmeli" değerlendirmesinde bulunuyor.

Burada yer verdiğimiz farklı ülkelerdeki durumdan da anlaşılacağı gibi konut sorunu kısa vadede çözülebilecek gibi görünmüyor. Emlak piyasalarında yürürlüğe konan çeşitli uygulamalar, geliştirilen projeler ve getirilen sınırlandırmalar, genellikle siyasi çıkar çatışmaları ve pandeminin ekonomik gidişatı öngörülemez kılması nedeniyle doğrudan çözüm üretmekten uzak. Barınma sorunu her geçen gün derinleşirken, çok daha büyük bir ekonomik krizin önlenmesi için gelecekte hem yerel hem de küresel ölçekte adımlar atılması gerekiyor.