Kira artışları: Fiyat dengelenmesi 2023'ten sonra olabilir

İngiltere merkezli bir Emlak danışmanlık firması olan Knight Frank'ın en son açıkladığı 'Küresel Konut Fiyat Endeksi' sonuçları dünyadaki konut krizini tüm detaylarıyla ortaya çıkardı. 2021'in ikinci çeyreğinin baz alınarak oluşturulan ve 55 ülkenin ortalama fiyat değişimlerinin incelendiği endeksin ilk sırasında yüzde 29.2'lik artışla Türkiye yer alıyor.

Ayrıca Rusya, Almanya ve Türkiye de dahil olmak üzere 15’i aşkın ülkede çift haneli yükselişler göze çarpıyor. En dikkat çekense ortalama konut fiyat artışının gelişmiş ekonomilerde gelişmekte olan ülkelere göre iki kattan da fazla gerçekleşmiş olması...

Hürriyet'ten Gaye Kobal ve İsmail Sarı'nın haberine göre; Konut fiyatlarındaki artış tüm dünyada kiralara da artış olarak yansıdı. Gayrimenkul uzmanı Gökhan Taş, “Geçtiğimiz senelerde beş yüz bin lira değeri olan evlerin değeri şimdilerde 1 milyonu buldu. Dolayısıyla evini iki bin liraya veren ev sahibi, değerin artmasıyla kirayı da beş bin liraya çıkardı” dedi.

İKİ ÜLKEDE FİYATLAR DÜŞTÜ

Yılın ikinci çeyreğine kadar olan dönemde sadece iki ülkede düşüş kaydedildi. O ülkeler ise yüzde 0,9'la İspanya ve yüzde 0,5 ile Hindistan. Uzmanlar ise Kovid-19 vakalarındaki aşağı yönlü hareketle önümüzdeki çeyrekte bu ülkelerde de artış görüleceğinin altını çiziyor.

EVDEN ÇALIŞMA KONUT PİYASASINI DA ETKİLEDİ

Goldman Sachs ekonomisti Sid Bhushan ise konuyla ilgili bir ekonomi dergisine yaptığı açıklamasında; ABD, Kanada, İngiltere ve Yeni Zelanda’daki konut fiyatlarındaki yükselişte düşük faiz oranlarının yanı sıra evden çalışmaya geçişin de etkili olduğunu söylüyor.

Konut fiyatlarındaki patlamanın daha ne kadar devam edeceği belirsizliğini korurken Bhushan, “Fiyattaki patlamanın bir sebebi de konut arzının azalması” diyor.

PEKİ FİYAT ARTIŞLARI NE KADAR DAHA DEVAM EDECEK?

Küresel çapta konut satış ve Kira fiyatlarında sürekli devam eden artışı, uluslararası bir gayrimenkul danışmanlık şirketinin Türkiye başkanı olan Gökhan Taş, gayrimenkul yatırım danışmanı Ayşe Fügen Arda ve gayrimenkul değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman ile konuştuk.

Dünyada konut fiyatındaki artışta başı Türkiye çekerken onu sırasıyla Yeni Zelanda, ABD, Slovakya, İsveç, Lüksemburg, Avustralya, Hollanda ve Rusya takip ediyor. Bu ülkelerde çift haneli artışların görülmesini neye bağlıyorsunuz?

Gökhan Taş: Türkiye, Yeni Zelanda, Amerika gibi yerlerde konut fiyatlarında yaşanan çift haneli artışların en büyük nedeninin insanların az olan villa ve müstakil yaşama, belki büyük balkonlu yaşama doğru geçmek istemesi. Diğer ülkelerde kredi oranlarının çok düşük olması da ilk kez ev alacakların sayısında büyük bir artışa sebep oldu. Talebin artmasıyla konut fiyatlarında da neredeyse yüzde yüzü bulan artışlar yaşanıyor.

Konut fiyatlarındaki artışın bir diğer nedeni de konut arzının azalması. Dünyada pandemiden dolayı yaklaşık bir buçuk yıldır sıfır konut arzının eskiye göre azalmasından dolayı da özellikle ikinci ellerde bir fiyat artışı var. Tüm dünyada artan inşaat maliyetlerinden dolayı yeni konut fiyatlarının maliyetinin artmasından kaynaklı da bir artış mevcut.

Ahmet Büyükduman: Konut fiyatlarındaki çift haneli artışların arkasında iki tane temel faktör var. Bir tanesi kırsala yöneliş yani dünyanın her yerinde müstakil ve kırsala yakın evlere yönelik talep artmış gözüküyor. İkinci tarafı da tedarik zincirlerindeki zayıflama. Bu eve kapanma, sosyal izolasyon dönemlerinde hem yeni inşaatlar yavaşladı hem de malzeme tedarik zincirlerinin lojistik bağlantıları kopmuş oldu. Bu da ciddi ölçüde fiyatlara yansıdı.

Dünya çapında konut fiyatlarında yaşanan yükseliş kiralara nasıl yansıyor?

Gökhan Taş: Tüm dünyada kira fiyatlarındaki artış konut fiyatlarına paralel olarak gerçekleştiğini görüyoruz. Rakamları ortalama olarak verdiğimizde konut satış fiyatlarındaki yüzde 27 artış, kira fiyatlarına yüzde 30 olarak yansıyor. Yani konut fiyatlarındaki artıştan bile yüksek kira artışları yaşanıyor. Özellikle de pandemiden dolayı tüm dünyada konut arzının kıt olması da bu artışlarda çok büyük etken.

Kira fiyatlarında artış sürmeye devam edecek mi?

Gökhan Taş: İnşaat maliyetlerinde büyük artışlar yaşandı ve şu an yeni inşaat maliyetleriyle ortaya çıkan ve satılan konutlar fazla yok. Önümüzdeki dönemde bu daireler de satışa çıktığında konut fiyatlarında yüzde 50 civarında artışlar yaşanacak. Dolayısıyla kiraların da en az yüzde 50 oranında artacağını düşünmeliyiz. 2023 yılından sonra yeni konut arzıyla beraber fiyat dengelenmesi kiralarda da olabilir. Ancak o zaman bile büyük düşüşler yaşanacağını düşünmüyorum.

Bir konut krizi mi yaşanıyor?

Gökhan Taş: On yıl öncesine kadar dünya nüfusunun yüzde 40’ı şehirlerde yaşarken şu anda şehirlerde yaşama oranı neredeyse yüzde 66’ya kadar çıkmış durumda. Dolayısıyla şehirlerde artan talebe karşılık yeni konut arzı azalmış durumda. Bu küresel çapta özellikle Çin, Hindistan gibi ülkelere baktığınız zaman şehirde nüfus oranı çok artıyor.

İstanbul, Delhi, New York gibi yerleşim alanları da buna güzel birer örnek. Buralarda bir konut krizinden ziyade yeni yapı yapılamama kriziyle karşı karşıyayız. O yüzden bugün baktığınız zaman İstanbul'un yanı başında Tekirdağ'da veya Gebze’de konut yapılabilecek pek çok alan var ama herkes İstanbul'da oturmak istiyor.

Konut fiyatlarındaki yükseliş nasıl kontrol altına alınabilir? Bu yükseliş daha ne kadar sürer?

Ahmet Büyükduman: Konut fiyatlarındaki yükselişi kontrol altına alabilmek için yeni ihtiyaçlarla uyumlu konut üretiminin artırılması gerek. Talep ise kırsal kesimlerdeki evlere yönelik. Öyleyse bu talebi karşılayacak arz da lazım. Öyleyse kırsalda talep edilen konut yapımına ağırlık vermek gerekiyor. Bir taraftan da maliyetleri düzenleyebilmek için tedarik zincirlerini kolaylaştırmak gerekiyor.

Konut fiyatlarındaki bu artış pandemi tam anlamıyla kontrol altına alanına kadar devam edecek gibi gözüküyor. Malzeme maliyetlerindeki artış hala devam ediyor. Burada şöyle bir şey olabilir; bazı malzemeler yerlerine konulabilir. Yani kereste yerine plastik gibi ikame malzemeler kullanılabilir. İnşaat sektörü de kendini ikame malları kullanmaya adapte edebilir.

Küresel çapta inşaat maliyetlerindeki yükselişten de sık sık bahsedilir oldu. Bu maliyet yükselişi fiyatlara yansıdı mı?

Gökhan Taş: Metrekare birim fiyatı 6 bin lira olan bir gayrimenkulün metrekaresinin şu anda 10 bin lira seviyelerine geldiğini görüyoruz. Yan tarafında bir boş arsa olsa ve orada yeni konut yapılsa aynı konutun metrekare maliyeti 12 bin lira olur. Dolayısıyla 12 bin liraya mal eden müteahhit de en az 15 bin liraya satmak zorunda kalıyor. Önümüzdeki dönemde gayrimenkul fiyatlarında minimum yüzde 50 artış olacak. ‘Çok fiyat artışı oldu daha da olmaz’ gibi düşünüyoruz ama daha da fazla olacak.

Ayşe Fügen Arda: İnşaat maliyetlerinin yükselmesi sonunda gayrimenkul fiyatlarında da artış yaşandı. Bu da alıcılara da direkt olarak yansıdı. İnsanlar doğal olarak ‘Fiyatlar gittikçe daha da yükselecek ve bir an önce ev alalım’ diye talepte bulundukça da arz-talep dengesi bozuldu. Arz talep dengesi bozulunca da fiyatlar artmaya devam ediyor.

Maliyetler yükseldikçe firmalar ve yatırımcılar da bekledi ve iki yıldır neredeyse yeni inşaat olmadı. İnşaatlar bekledi, yıkılmış binalar bekledi. Şimdi ise yavaş yavaş başlıyor. 2024 yılına doğru bu inşaatlar bittiğinde piyasa düzelir gibi görünse fiyatların artık geriye gelmesi mümkün değil görünüyor.

Konut almayı düşünenler ne yapmalı?

Uzmanlar bu konuda farklı görüşlerde…

Ahmet Büyükduman: Konut almak isteyenler pandeminin kontrol altına alınmasını beklesinler. Çünkü pandemiyle birlikte konut tercihleri ciddi ölçüde değişti. Bu tercihlere inşaat sektörü henüz uyum sağlayamadı. Pandemi kontrol altına alındıktan sonra da çalışma koşullarında ciddi değişiklikler olacak. Uzaktan çalışma, internetten alışveriş, uzaktan eğitim gibi durumlar lokasyonun önemini ortadan kaldırdı. Gayrimenkuldeki en önemli değer bileşeni şimdiye kadar lokasyondu. O nedenle piyasaların oturmasını pandemi sonrası çalışma koşullarının yeniden düzenlenmesini beklemelerini tavsiye ederim.

Ayşe Fügen Arda: Belki 2015-2016 yılları arasında konut alanlar bir süre pişman oldu. O dönemde dövizin yükselişine paralel olarak konut fiyatlarının artmadığı düşünüldü. Çünkü stoklar çok fazlaydı ama şimdi stok yok. O yüzden gayrimenkul bugün alınsa bile önümüzdeki sene yine karlı olacak. Maliyetler bu şiddetle artmaya devam ederse konut fiyatlarındaki yükseliş de her zaman artacak. Eğer ellerinde imkan varsa beğendikleri konutları kaçırmasınlar. Çünkü gayrimenkul uzun dönemde hiçbir zaman kaybettirmez.

Dünyadaki kira artışından etkilenen bazı Türk vatandaşları da yaşadıkları ülkedeki son durumu hurriyet.com.tr'ye anlattı.

YENİ ZELANDA'DAKİ TÜRK ANLATIYOR:
'EV FİYATLARI SON İKİ YILDA ÇOK ARTTI'

Yeni Zelanda’da ortalama ev fiyatı 1 milyon dolara yaklaşırken vatandaşlar da hükümetten bu krizi acil bir şekilde ele almasını bekliyor. İkinci çeyrekte yaşanan yüzde 25.9’luk artış Yeni Zelanda için son 18 yılın en kötüsü. Bu yükselişi ise en çok kiracılar hissediyor.

Yeni Zelanda’daki kira ve satış fiyatlarını uzun süredir Yeni Zelanda’da yaşayan Ceren Doğan ile konuştuk.

Yeni Zelanda ev piyasasında, fiyatların yukarıya doğru hareket etmesinin alışılmış bir durum olduğunu ama son bir senede büyük bir artış yaşandığını belirten Doğan, “Uygulanan korona virüs politikaları nedeniyle nitelikli insan göçü durmuş olduğu için, her sektörde insan gücü açığı bulunuyor. Buna inşaat sektörü de dahil ve bu durum bina yapım hızlarını olumsuz etkilemiş durumda. Zaten sınırlı olan ev stokunun yeterli hızda artmaması ise ev fiyatlarının son 2 yılda normalin üzerinde artmasına neden oldu” dedi ve ekledi:

“Yeni Zelanda’da uzun süredir ev talebinin nasıl karşılanacağı ve fiyatların nasıl daha erişilebilir olacağı tartışılıyor. Yatırım amaçlı ev almak zorlaştırılırken, özellikle ilk kez ev alacaklara birçok kolaylık sağlanıyor. Kredi programlarına ise ilk kez ev alacaklar için daha esnek, düşük peşinat ve faiz oranları getirildi.”

"KİRALIK EV BULMAK ÇOK KOLAY DEĞİL"

Doğan, iyi standartlarda bir evi haftalık 500-900 dolar arasında kiralandığını gelişmekte olan ya da şehir merkezine uzak bölgelerde rakamın yarıya yakın düştüğünü belirtti.

“Ev satış fiyatlarındaki artış bu denli yüksekken, kiralardaki artış daha yavaş takip ediyor. Hatta, ev sahipleri, kiracıdan memnunsa birkaç yıl kiranın artmadığı, sabit kaldığı durumlar oldukça fazla. Buna karşın kiralık ev bulmak çok da kolay değil.”

HOLLANDA'DA DA EN BÜYÜK ARTIŞ KAYDEDİLDİ

Hollanda’dan ev satın almak isteyenler için de kötü haberler geliyor. Ev fiyatları üst üste dört aydır rekor kırıyor ve 20 yıldan fazla süredir yaşanan en büyük artış kaydedilmiş durumda. Hollanda İstatistik Kurumu, inşaat maliyetlerinde de rekorların görüldüğünü bildirirken, fiyatlardaki yükselişin asıl sebebinin konut sıkıntısı olduğunu kaydetti. Artan Konut Fiyatları Amsterdam’da yıllardır bir sorun olsa da artık ülke çapında hissediliyor.

"ÜLKEYE OLAN GÖÇ ARTTI, KİRALIK YA DA SATILIK EV BULMAK İMKANSIZ"

Uzun süredir Hollanda’nın kuzeyinde yaşayan İpek Evci, konut fiyatlarındaki artışı ve halka yansımasınına ilişkin konuştu.

Pandemi döneminde ve sonrasında hem satılık hem de kiralık evlerin değerlerinde belirli bir düşüş olabileceğini düşündüğünü belirten İpek Evci, “Fiyatlar beklentilerimizin aksine yükseldi. Kiralık veya satılık ev bulma konusunda da sıkıntılar yaşanıyor, neredeyse imkansız hale geldi. Ülkeye göç ciddi şekilde artış göstermiş durumda ve denizi doldurarak ülke topraklarını genişleten Hollanda için inşaat yapacak toprak bulmak oldukça zor. Koronavirüsün de etkisiyle inşaat sektörü yavaşladı, konut açığı arttı” dedi.

PROTESTOLAR GERÇEKLEŞTİRİLİYOR
'ÖĞRENCİLER TEK BAŞLARINA KİRAYA ÇIKAMIYOR!'

İpek Evci ayrıca yeni iş hayatına başlayan gençlerin ya da öğrencilerin tek başına kiraya çıkmasının son dönemde daha da zor hale geldiğinin altını çiziyor ve protestoların arttığına vurgu yapıyor.

“Devletin belirli gelir düzeyinin altında kazanç sağlayan kişilere sağladığı yardım paketleri, konut yardım sistemleri var. Fakat bu vatandaşlar tarafından yeterli görülmüyor ve zaman zaman protestolar gerçekleştiriliyor. Arz ve talep dengesinin bulunması çoğu zaman zor oluyor. Bu doğrultuda günümüze kadar genelde müstakil ya da az katlı konutlar tercih eden Hollanda, yeni dönemde bazı bölgelerinde apartman inşaatlarına da hız verdi.”

AVUSTRALYA'DA DA MÜSTAKİL EVLERDE YÜKSELİŞ DAHA FAZLA

Konut fiyatlarında yüzde 16.4 ile listenin ilk sıralarında olan Avustralya’da da rekor artışlar görüldü. Özellikle Sydney ve çevresinde emlak fiyatları geçen yıla göre yüzde 19 arttı. En yavaş büyümeye sahip olan Darwin’de bile yükseliş yüzde 13 civarındaydı. Ev fiyatlarına bakıldığında ise müstakil evlerde apartman dairelerine göre daha büyük artışlar görüldüğü kaydedildi.

Ev sahibi, kiracıyı evden zorla çıkartabilir mi?

Berlin'de kira artışlarına dur demek için yapılan referandumdan 'evet' çıktı

Almanya'da kira artışlarına çözüm aranıyor