İşyeri kredileri pazarı büyüyor

Geçen ağustos ayı sonlarına doğru düşüşe geçen konut kredi faiz oranları, tüketiciyi olduğu kadar bankacıları da sevindirdi. Bankaların kredi faizlerine de yansıyan indirimler, konut piyasasına ciddi bir hareketlilik getirdi. Böylelikle 2009 yılına küçülme ile başlayan sektör, son çeyrekte hızla büyümeye başladı. Faiz indirimi, sadece konut piyasasına değil, KOBİ’lerin işyeri alımında da hareketliğe neden oldu. Bundan dolayı işyeri kredileri pazarı da şu sıralar bir kıpırdanma yaşanıyor. Konut kredi pazarı kadar olmasa da işyeri kredileri, son dönemde finans sektörünün keşfettiği bir pazar haline geldi. Henüz emekleme döneminde olan işyeri kredi pazarı, gelişme potansiyeli olan bir pazar olarak görülüyor. İşte bundan yola çıkarak, Garanti Mortgage Genel Müdür Yardımcısı Burak Ali Göçer ile işyeri kredileri pazarını konuştuk. Emlak Mortgage: Ağustos ayı sonlarında başlayan indirimlerle aylık yüzde 1’in altına gerileyen faiz oranları, mortgage kredi talebine nasıl yansıdı? Burak Ali Göçer: Merkez Bankası’nın faiz indirimleri ve yurt dışı piyasalardaki likiditenin maliyetleri düşürmesi sonucu bankaların kredi faizlerine de yansıyan indirimler, konut piyasasına ciddi bir hareketlilik getirdi. Böylelikle 2009 yılına küçülme ile başlayan sektör, son çeyrekte hızla büyümeye başladı. Şu anda özellikle 5 yıl vadede yüzde 1 seviyeleri konuşulurken, uzun vadelerde bu oranın arttığı gözlemleniyor. Orta ve uzun vadede artması beklenen enflasyonun yaratacağı maliyetler faizleri de arttıracaktır. Bu nedenle, bu dönem konut fiyatlarının da makul olduğu seviyeler olduğu için krediyle konut alımı için uygun bir dönemdir. Gayrimenkul yeniden çok iyi bir yatırım alternatifi olmuştur. Mevcut piyasadaki hareketlilik de bu yorumu doğrulamaktadır. Piyasanın lideri olarak bu hareketlilik bize de son dönemin en yoğun kredi talebini getirmektedir. Faiz indiriminin konut piyasası benzeri özellikle KOBİ’ler için işyeri alımında da hareketlilik getirdiği belirtiliyor. Bu görüşe katılıyor musunuz? Eğer böyleyse bunu neye bağlıyorsunuz? Göçer: İşyeri alımı, iki etkenle oluşuyor: Öncelikle hem bireyler hem de KOBİ’ler için işyeri, en az konut kadar hatta belli noktalarda daha da avantajlı bir yatırım enstrümanı. Bu yüzden düşen faizlerle doğru bir yerde işyeri sahibi olmak, her zaman konut yatırımının alternatifi olacaktır. Diğer taraftan halihazırdaki işyerini almak isteyen KOBİ’ler, hem yatırım ve vergi yönetimini yapmış hem de bulunduğu lokasyonu kaybetme riskini ortadan kaldırmış oluyor. Bu etkenlerden dolayı işyeri kredileri pazarının hareketlendiğine ve daha fazla hareketlenme potansiyeli olduğuna inanıyoruz. İşyeri kredileri pazarı, Türkiye’deki konut pazarı ile karşılaştırıldığında, işyeri pazarının henüz gelmesi gereken noktanın uzağında olduğunu görüyoruz. İstanbul’u örnek olarak alırsak, konut arzı belli bir seviyeye ulaşmışken, işyeri kiraları belli bölgelerde arzın yetersiz olduğunu işaret etmektedir. Bu durum faizlerdeki düşüşten mi, yoksa kriz nedeniyle düşen emlak fiyatlarının uygun olmasından mı kaynaklanıyor? Göçer: Faizlerin genel olarak inmiş olması önemli fırsatlar sunmakta ve hareketlilik yaratmaktadır. Ama faizlerdeki bu düşüşten yararlanmak isteyen herkese aynı ödeme planını sunmak da doğru değildir. Gerek konut gerek işyeri alımında, ödeme gücü ve kişiye özel ödeme şartları önem kazanmaktadır. Kişi veya KOBİ, nakit akışı beklentileri doğrultusunda talebini yaparak kendisine özel bir ödeme planına sahip olmalıdır. Bu nedenle aynı konuttaki gibi Garanti Bankası olarak, işyeri kredileri için de birçok ürün sunuyor ve işyeri alımının da bir uzmanlık gerektirdiğini düşünerek “işyeri mortgage” ile mortgage uzmanlığımızı bu alana da taşıyoruz. Ticari gayrimenkule yatırım KOBİ’ler açısından avantajlı mı? Varsa nelerdir? Ne gibi getirileri var? Göçer: Yukarıda çok kısa bahsettiğim gibi işyeri alımı, hem yatırım olarak hem de işletmenin aktifinde bulunan önemli bir varlık olarak faydalar sağlamaktadır. Yatırım olarak bakıldığında, aynı konut gibi, hem zaman içinde değerlenirken hem de kira ile sürekli getiri sağlamaktadır. Sahip olunan varlık olarak da, KOBİ’nin değerliliğini arttırmakta, muhtemel kredi ve borçlanma taleplerinde bir teminat görevi görmekte ve böylelikle şirketin geleceğe sağlam baktığını, kalıcılığını da belgelemektedir. Ayrıca işyerinden istenmediği halde çıkarılması ihtimalini de ortadan kaldırır. Krediyle alınması durumunda ise vergi yönetimi de sağlanmaktadır. Bu bir trende dönüştü mü? Yoksa dönüşebilir mi? Dönüşürse ne olur? Örneğin ticari emlak piyasalarında ne gibi sonuçlar doğurur? (Örneğin fiyatlar yükselir mi?) Göçer: Bireylerin gayrimenkul yatırımı konutta yoğunlaştığı için bir trend olduğunu söylemek zor. Ancak işyeri alımını “mortgage” ile almak yerine ticari kredi ile alanların da olduğunu düşünürsek, gördüğümüzden daha büyük bir pazar olduğunu söylemek doğru olur. Gene de KOBİ’ler için bireylerin çok fazla bilgili olmadığı bir konuda işyeri yatırımının bir avantaj olduğunu söylemekte mümkün. Fiyatların konuta paralel olarak özellikle belli bölgelerde arttığını görüyoruz, artan ilgi bu fiyatların daha hızlı hareket etmesini sağlayacaktır. Gelişen bölgelerde nüfus arttıkça, buna paralel olarak ticari hayatta hızla büyüyecektir. Buna en güzel örnek yapılan “mixed” projeler, yani hem konut hem işyeri barındıran projelerde, proje sahipleri, sahip oldukları konutları satışa sunarken genellikle işyerlerini kiraya vermekte, satmamaktadır. Bunun nedeni, işyerlerinin henüz fiyatını bulmadığını düşünmeleridir. KOBİ’lere ticari emlak için verilen mortgage kredilerinin faiz ve komisyon vb. diğer maliyetler açısından normal konut kredilerinden farkı var mı? Varsa nelerdir? Göçer: Faiz oranlarını birebir karşılaştırmak doğru olmayacaktır. Kanunların verdiği muafiyetler sebebiyle de farklılıklar olmaktadır. Ancak hep söylediğimiz gibi aylık faiz oranı kadar, aylık ödeme gücü, toplam ödenen faiz, ödeme planı, vade gibi birçok unsur dahil edilerek kıyaslamak lazım. Her müşterinin ihtiyacı farklı olmaktadır. Bu yüzden, Garanti Bankası olarak, hem konut hem işyerinin uzmanlık gerektirdiğini düşündüğümüz için, maliyetler konusunda da “işyeri mortgage” konusunda da şubemizdeki uzmanlara danışılması gerektiğini söylüyoruz. KUTU Pazarın büyüklüğü ne kadar? Şu anda işyeri mortgage pazarı 2.5 milyar lira seviyesine ulaştı. Alım satımın önemli bir kısmı kredi kullanmadan veya ticari kredi kullanarak yapıldığı için pazarın tam büyüklüğünü tahmin etmenin zor olduğuna işaret eden Burak Ali Göçer, bu konuda şunları söylüyor: “Fakat zaman içinde mortgage ile alınan işyerlerinin ağırlığının artacağını kesin olarak söyleyebiliriz. Bu pazara çok büyük bir payla KOBİ’nin hakim olduğunu görmekteyiz, bireysel yatırımcılar henüz bu pazarın küçük bir kısmını temsil ediyorlar.”