İstanbul'un taşı toprağı altından değerli

2015’te konut fiyatları Türkiye çapında yüzde 18.4, İstanbul’da yüzde 25 arttı. Habertürk ekonomi yazarı Abdurrahman Yıldırım  bugünkü köşesinde TCMB'nin cuma günü açıkladığı aralık ayı Konut Fiyat Endeksi’ni değerlendirdi. Bu rakamlar ortaya koyuyorki bir zamanlar 'taşı toprağı altın' denilen İstanbul artık altını da geçti. İşte Yıldırım'ın o yazısı;

“İstanbul’un taşı toprağı altın” sözü son beş yıl içinde doğrulanmış durumda. Evet, İstanbul’un taşı toprağı yani emlak sektörüne yatırımı altını da geçti, doları da. Sadece İstanbul değil, Türkiye çapında yapılan emlak yatırımlarının değer artışı da tüm finansal yatırım araçlarını ve bu arada altın ve doları geride bıraktı. Hem 2015 yılında hem de son 5 yılda. Konut fiyatlarının 5 yıllık artışını tüketici enflasyonuyla da hesaplasak, dolarla da hesaplasak böyle bir sonuç çıkıyor.

TCMB cuma günü aralık ayı Konut Fiyat Endeksi’ni açıkladı. 2015’te konut fiyatları Türkiye çapında yüzde 18.4, İstanbul’da yüzde 25 arttı. Dolasıyla 2015 yılının konut fiyat artışı ve yatırım araçlarının getirileri bakımından kesin bilançosu da ortaya çıktı. Beş yılın bilançosu getiri sıralamasına göre şöyle:

İstanbul’da konut fiyatları 5 yıl üst üste artıyor. 5 yıllık toplam artış yüzde 141.8. Bu artışın aynı dönemdeki yüzde 48.2’lik tüketici enflasyonundan arındırıldığında yüzde 63, doların yüzde 89’luk artışına göre yüzde 28 ve Cumhuriyet altınının yüzde 43.9’luk yükselişine göre de yüzde 68 reel getirisi oluyor. İstanbul’da konut yatırımı enflasyona göre de, dolara göre de, altına göre de finansal araçlardan çok daha fazla kazandırmış. Bu nedenle İstanbul’un taşı toprağı altından da dolardan da daha değerli.

Türkiye çapında da 5 yıllık konut fiyatları artışı ortalama yüzde 93.4 oldu. Bu da altını yüzde 34, enflasyonu yüzde 31, doları yüzde 2.7 oranında geçti. Konuta İstanbul’da da, Türkiye’nin çeşitli illerinde de yatırım yapanlar, az veya çok finansal araçlardan daha fazla bir getiri elde ettiler. Tabii ki bu getiri realize edilmemiş, henüz kâğıt üstünde olabilir. Ancak değer artışı böyle bir sonucu veriyor.

Üstelik konut yatırımlarının sadece değer artışı yok. Bir de kira getirisi var. TÜİK verilerinden bunu da çıkardık. Türkiye’de kiralar yıllık yüzde 6-7 civarında artıyor. Son 5 yılda kira artış oranı toplam olarak yüzde 35.9’a vardı. Bu artış konutun değerinin yüzde 36’sı kadar kira getirisi elde edildiği anlamına gelmiyor. Ama konut kiralarının konut fiyatlarını karşılama oranından yola çıkarsak İstanbul’da 5 yılda bir konutun ortalama yüzde 20’si kadar kira geliri elde edilebiliyor. Yüzde 142’lik değer artışı üzerine tahmini 20 puan daha ilave edilebilir. Diyeceğimiz konutta değer artışı yanında kira gibi yan bir getiriyi de dikkate alırsak, emlak yatırımlarının daha yüksek getiriye ulaştığı görülür.
Türkiye’de son 5 yılda konut yatırımından sonra en yüksek getiriyi ABD doları sağladı. Dolar 2010 sonunda 1.5450’den 2015 sonunda 2.9233’e çıkarak yüzde 89.2 arttı. Bu artış aynı dönemdeki enflasyonun yüzde 27.7 üzerine çıktı.

Dolarla birlikte Euro da reel getiri sağladı. Euro’nun yüzde 58.5 nominal getirisi reel yüzde 7 getiriye denk düşüyor. Dolar ve Euro’yu bankaya yatırıp yıllık yüzde 2-3 arasında faiz geliri elde etmek mümkün. 5 yılda bu faiz getirileri birikimli olarak çift haneli rakamları bulur. Kurun artışına bunlar da eklendiğinde dövizin reel getirisi daha yükseliyor.
Hazine faizinin son 5 yıllık reel getirisinin yüzde 3, mevduat faizinin ise sıfır düzeyinde olduğunu belirtelim.

Dikkat çekmemiz gereken bir araç ise bireysel emeklilik fonlarının son 5 yılda reel olarak yüzde 9.6 kaybettirdiği, dolar bazlı hesaplamada ise kaybın yüzde 29’a vardığıdır. Böyle bir vadede bile emeklilik fonlarının ortalama getirisinin pozitife geçememiş olması düşündürücüdür. Yapıda bir bozukluk vardır ancak burada faizin getirisinin sıfır düzeyinde olması, hisse senetlerinin 5 yılda reel yüzde 26 kayıp yaşaması da etkilidir. İki önemli enstrümanın anası bir şey getirmemiş ki.

Borsada 5 yıllık vadede bile reel bir kazancın olmaması ise BES’ten de daha düşündürücüdür. Borsanın performans düşüklüğünde birden çok neden var ve bu ayrı bir yazı konusudur.

Ama 5 yıl gibi uzun vadeli bir dönemde hisse senetleri ile arsa ve emlak yatırımlarının birbirine yakın getiriler sağlaması gerekirken, birinin tepede diğerinin dipte olması bir hayli çarpıtılmış bir yapının sonucu olsa gerek.