İstanbul'daki konutlarda aşırı değerlenme durdu

İstanbul'da 2010-2015 seneleri konut fiyatları için aşırı değerlenmenin yılları oldu. Bu dönem çoğu yatırımcı çeşitli nedenlerden dolayı konuta yöneldi. Bu aşırı değerlenme artık yerini beklentilere paralel artışlara bıraktı. 

REIDIN ve Boğaziçi Üniversitesi iş birliğiyle hazırlanan rapordan derlenen bilgilere göre, İstanbul'da konut fiyatlarındaki aşırı değerlenme; 2010 başında genel olarak merkezi ile orta-yüksek gelir grubunun tercih ettiği ve arazi kısıtlarının bulunduğu merkezi ilçelerde başladı.

Aşırı değerlenme, 2012-2013'ten başlayarak İstanbul geneline yayıldı ve özellikle arazi kısıtlamalarının nispeten daha az olduğu ve büyük konut projelerinin tercih edildiği çevre ilçelerde ciddi boyutlara ulaştı.

İstanbul genelinde görülen söz konusu aşırı değerlenmede 2016 sonrasında ciddi bir düzeltme olurken, konut fiyat artışları beklentilere paralel hareket etmeye başladı. Özellikle merkezi ilçelerde düzeltme çok sert gerçekleşti ve fiyat artış hızı beklentilerin altına geriledi.

Öte yandan, Ankara'da genel olarak konut fiyatlarında rasyonel olmayan bir fiyatlama oluşmazken, İzmir genelinde 2015 ve sonrasında fiyat artış hızının beklentilerin oldukça üzerine çıktığı ve kısa vadede düzeltme görülmesinin beklenmediği tespit edildi.

"Aşırı değerlenme düzeltildi anlamına gelmez"
REIDIN Üst Yöneticisi (CEO) Kerim Bertrand, konuya ilişkin yaptığı değerlendirmede, İstanbul genelinde şu anda fiyat artış hızının beklentilerle paralel hareket ettiğini ancak bunun "aşırı değerlenmenin düzeltildiği anlamına gelmeyeceğini" savundu.

Bertrand, tam manasıyla düzeltme olması için fiyat artış hızının bir süre beklentilerin altına düşmesi gerektiğini belirterek, şunları kaydetti:

"Son birkaç aydaki veriler ışığında bu düzeltmenin yavaş yavaş başladığı gözükmekte ama bu düzeltmenin bitmesi için daha zaman olduğu kanaatindeyiz. Lakin ilçe bazında bazı farklı sonuçlar var. Mesela Beşiktaş, Şişli ve Kadıköy gibi aşırı değerlenmenin ilk olarak gözlenmeye başladığı ilçeler, aynı zamanda düzeltmenin de ciddi anlamda başladığı ilçeler oldu. Bu ilçelerde fiyat artışı beklentilerin altına düşmüş durumda. Ancak aşırı değerlenmenin daha geç başladığı ilçelerde fiyat artışları henüz beklentiler seviyesine düşmüş durumda. Dolayısıyla bu ilçelerde hala ciddi bir düzeltme potansiyeli mevcut."

İstanbul'da 2010-2015 döneminde konut fiyatlarındaki aşırı değerlenmede gelir seviyesindeki artışın ana faktör olmasa da etkili faktörler arasında yer aldığını kaydeden Bertrand, "Bu süreçte alt gelir segmenti içinde gelir seviyesinde artış gözlemlenirken, bu segmente hitap eden konutların bulundukları ilçelerde ilk aşamada aşırı bir değerlenme gözlemlenmiyor." dedi.

Bertrand, İstanbul'da orta-yüksek gelir grubunun tercih ettiği ve arazi kısıtlarının bulunduğu merkezi ilçelerde 2010 yılı sonrası gözlemlenmeye başlayan aşırı değerlenmenin arkasındaki muhtemel ana nedenleri şöyle sıraladı:

"2009-2010 yıllarında konut kredi faizlerinde gözlemlenen hızlı düşüş... Konut kredisi ile konut almak için gerekli peşinat ödemelerinin hala alt gelir seviyesi için bir kısıtlama arz etmekte iken, orta ve üst gelir seviyesindeki yatırımcılar için bunun daha az kısıtlayıcı olması... Bu yüzden düşen kredi faizlerinden üst ve orta gelir grubunun yararlanma imkanının ilk aşamada daha çok olması... Düşük faiz oranları nedeniyle alternatif yatırım araçlarının cazibesinin azalması ve konutun bir yatırım aracı olarak öne çıkması ile birlikte üst ve orta gelir grubunun bu piyasaya yönelmesi... Buna müteakip konut fiyatlarında başlayan yükselmenin oluşturduğu geleceğe yönelik değer artışı noktasındaki olumlu beklenti... Tüm bunlar trendin arkasında yatan nedenler arasında sıralanabilir."

"Döviz kurunun etkisi düşünüldüğü kadar çok değil"

Döviz kurlarındaki artışın inşaat maliyetlerine etkisinin düşünüldüğü kadar yüksek olmadığını vurgulayan Bertrand, "Buna rağmen birçok konut fiyatlanırken döviz kurlarının dikkate alındığını gözlemliyoruz. Bu da bize geçmiş olduğumuz dönemde konutun bir tüketim aracı olmaktan çok, bir yatırım aracı olarak değerlendirildiğini gösteriyor. Bu durumda son zamanlarda yükselen faiz ve döviz kurlarının konuta göre daha cazip bir yatırım aracı olarak ön plana çıkmaya başladığını, bu yüzden konut piyasasında düzeltme hareketinin başladığını söylememiz yanlış olmaz." ifadelerini kullandı.

"Ciddi bir düzeltme potansiyeli mevcut"

REIDIN CEO'su Bertrand, "balon" ya da "köpük" oluşumlarını geçmiş yıllar üzerinde inceleyerek sonuçları ortaya çıkardıklarını belirterek, "Boğaziçi Üniversitesi Ekonomi Bölümü ve Makroekonomi ve Uygulamalı Ekonometri Araştırma Merkezi ile Temel Analiz ve Case-Shiller yöntemleriyle fiyat değerlenme analizi yapmış ve fiyatların beklentilerin ne ölçüde altında ya da üstünde olduğunu, il ve ilçe bazında tespit etmeye yönelik iş birliğini hayata geçirmiş bulunmaktayız." dedi.

Boğaziçi Üniversitesi Ekonomi Bölümü Öğretim Üyesi Doç. Dr. Ceyhun Elgin ise söz konusu yöntemleri kullanarak yaptıkları analizler ışığında, İstanbul geneli ve ilçe seviyesinde fiyat artış hızının ne zaman beklentilerin üstüne çıktığını, dolayısıyla fiyatlarda bir aşırı değerlenme olduğunu gördüklerini söyledi.

REIDIN çalışması, İstanbul'un tüm ilçelerinde, Ankara ve İzmir’in ise seçili metropol ilçelerinde, "temel analiz" adı verilen ve IMF'nin çeşitli raporlarına kaynak oluşturan bir yöntem kullanılarak oluşturulan fiyat değerlenme analizini oluşturuyor.