İstanbul'da konut fiyatlarında hangi ilçe parladı

İstanbul’da gayrimenkul fiyatları önemli oranda artmış durumda. Konutlarda ortalama metrekare fiyatı 3 bin 700 TL’lere ulaştı. Bu süreçte kimi ilçeler öne çıkarken kimileri ise geride kaldı. Yatırımcısını sevindiren ve üzen ilçeleri Zingat.com ve REİDİN işbirliğiyle araştırıldı. Buna göre son beş yılda fiyatlar Maltepe’de yüzde 168 artarken, Beyoğlu’ndaki artış ise sadece yüzde 28 oldu.

Gayrimenkul değerleme platformu REİDİN verilerini kullanarak Zingat. com tarafından Ekonomist Dergisi’ne özel yapılan çalışma ile İstanbul’un son beş yıl içinde gayrimenkul fiyatı en çok artan 10 ilçesi ile gayrimenkul fiyatı en az artan ilçesini ortaya koydu. Buna göre yüzde 168’lik m2 fiyat artışı ile Maltepe İstanbul’un son beş yılda en çok değerlenen ilçesi olurken onu yüzde 153’lük artışla Ataşehir, yüzde 143’lük artışla Şile izledi. Listede kalan sıraları ise yüzde 138 ile Silivri, yüzde 134 ile Küçükçekmece, yüzde 132 ile Büyükçekmece, yüzde 132 ile Üsküdar, yüzde 131 ile Zeytinburnu, yüzde 131 ile Gaziosmanpaşa, yüzde 128 ile Güngören aldı.

Son beş yıllık süreçte gayrimenkul fiyatı en az artış gösteren ilçeler listesinde ise yüzde 28’lik artışla Beyoğlu birinci olurken, onu yüzde 74’lük artışla Adalar, yüzde 77’lik artışla Tuzla izledi. Listenin geri kalanında sırasıyla yüzde 81 ile Avcılar, yüzde 86 ile Beykoz, yüzde 91 ile Esenler, yüzde 91 ile Sarıyer, yüzde 92 ile Sancaktepe, yüzde 94 ile Beylikdüzü, yüzde 94 ile Beşiktaş bulunuyor.

GELECEKTE NE OLACAK?

Metro, hızlı tren gibi projelerin etkisiyle değerini artıran Maltepe’nin önümüzdeki yıllarda da yaşadığı dönüşümle prim potansiyeli barındırdığına vurgu yapılıyor. İstanbul Finans Merkezi’nin yanında konumlanan Ataşehir’in ise önümüzdeki dönemde açılması planlanan metro projeleriyle bir miktar daha değer kazanacağı tahmin ediliyor. Yavuz Sultan Selim Köprüsü ve bağlantı yollarının İstanbul’a daha da yakınlaştırdığı Şile, tüm bağlantı yollarının tamamlanmasıyla önümüzdeki dönemde İstanbul’un yeni banliyösü haline gelecek. Bu durum da ilçenin prim potansiyelinin bulunduğunu gösteriyor.

Küçükçekmece, Zeytinburnu, Gaziosmanpaşa ve Güngören ilçeleri ise kentsel dönüşümün hızlanması beklenen bölgeler olarak dikkat çekiyor. Çürük yapı stokunun kentsel dönüşümle yenilenmesi halinde bu ilçelerin değer kazanmaya devam etmeleri bekleniyor. Büyükçekmece’nin ise Yavuz Sultan Selim Köprüsü bağlantı yollan ve metro projeleriyle önümüzdeki beş yıllık süreçte değer kazanacak bölgeler arasında yer aldığı ifade ediliyor.

Maltepe’de projeler geliştiren şirketlerden biri de Teknik Yapı. 2010 yılından itibaren şirket olarak raylı sistemin ulaştığı bölgelere odaklandıklarına dikkat çeken Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkan Vekili Umut Durbakayım, Maltepe’nin de bu bölgelerin başında yerini aldığını vurguluyor. Bir bölgenin gelişmesinde ulaşım projelerinin büyük etkisi olduğunu belirten Durbakayım, “Teknik Yapı olarak raylı sistemin ulaştığı bölgelere yatırım yapma kararımız çerçevesinde Kadıköy’den diğer bölgelere de açılmış olduk. İstanbul’un en çok değer kazanan bölgeleri ulaşımı kolaylaşan bölgeler oluyor” diye konuşuyor.

KADERİ DEĞİŞTİ

Yaptığımız araştırmada en az değer kazanan ilçe İstanbul’un merkezindeki Beyoğlu oldu. Geçmişte ticari gayrimenkullerden konutlara kadar en çok tercih edilen bölgelerin başında yer alan Beyoğlu, Gezi Parkı eylemleri, terör olayları gibi nedenlerle son yıllarda kabuk değiştirdi. Geçmişte yabancı uyruklu çalışanların tercih ettiği bölge, eğlence mekanlarının üssü iken yaşanan olaylar nedeniyle deyim yerindeyse yıldızı söndü.

Beyoğlu’nda yaptığı dönüşüm projeleriyle bilinen Keten Grup’un yönetim kurulu başkanı Ferhat Keten, Beyoğlu’nun Gezi Parkı eylemiyle inişe geçtiğini, terör olayları ile de dip yaptığını ifade ediyor. Beyoğlu’ndaki restoranlardan masaların kaldırılmasıyla kaliteli mekanların bölgeyi terk etmesinin olumsuz etkilerinin Gezi Parkı olayları ile daha da derinleştiğini ifade eden Keten, şunları söylüyor: “Gezi Olayları’nı izleyen süreçte yabancılar bölgeyi terk etti. İstiklal Caddesi’nin bakımsızlığı, Babylon’un gidişi bölgenin kaderini değiştirdi. Tiyatrolar ve kültürel mekanlar kapandı. Bölgede turist profilinin Araplara doğru evrilmesiyle birlikte düşüş süreci hızlandı. Oradaki sosyal hayatı teşvik etmek lazım.”

Beyoğlu’nda fiyatların ciddi oranda düştüğünü belirten Ferhat Keten, İstiklal Caddesi’nde yüzde 65’lere varan oranda kira gevşemeleri olduğunu, fiyatların bu konjonktürde daha da gevşemeye devam edebileceğini de vurguluyor. Bölgede konut fiyatlarının dolar bazında gevşediğine işaret eden Keten, TL bazında gevşeme olmasının beklenmediğini de belirtiyor.

ARAP YATIRIMCI ETKİSİ

İstanbul’da fiyatları geçmiş yıllarda Arap yatırımcı etkisiyle yükselen Adalar’da önümüzdeki dönemde dramatik bir artış beklenmiyor. İstanbul’un sayfiyesinden yeni banliyösüne dönen Tuzla ile Avcılar’da da benzer bir beklenti hakim. Beykoz’da Yavuz Sultan Selim Köprüsü ve bağlantı yolları ile imara açılan yeni bölgelerinin etkisiyle bir miktar daha yükseliş olabileceğine dikkat çekiliyor. Esenler ise önümüzdeki dönemde dönüşümle öne çıkacak bir bölge olarak anılıyor. Yavuz Sultan Selim Köprüsü ile değer kazanan Sarıyer’in metro hattının devreye alınmasıyla bir miktar daha prim yapması bekleniyor. Metro hattıyla değer kazanacak olan Sancaktepe ve Beylikdüzü de değerlenme potansiyeli taşıyan ilçeler arasında yer alıyor. Metrekare fiyatlarının çok yükseldiği Beşiktaş ise önümüzdeki yılın sonunda açılması planlanan metro hattı ile değer kazanma potansiyeli taşıyor. (Levent Gökmen Demirciler/Ekonomist Dergisi)