İkinci balon patlayabilir

Konut kredilerinden sonra, ticari emlak kredilerinde de 700 milyar dolarlık batık oluştu. Krizde iş yapamayınca ofis ve mağazalarının kredilerinde de ödemeler aksadı. Bu kredilere dayalı yatırım araçları ise 3 bine yakın bankanın elinde. Küresel krizin başlangıç vuruşunu düşük gelirlilerin ev satın almak için aldıkları subprime tipi mortgage kredilerinde başlayan geri ödeme sorunları ile patlayan batık krediler atmıştı. Son iki yıldır bu batık kredilere dayalı yatırım araçlarının zehrinden kurtulmaya çalışan ABD finans sektörü için aynı film başa dönmek üzere. Şimdi en az konut piyasası kadar şişen ikinci bir balon daha patlayabilir: Ticari emlak. Ofis binalar, oteller, mağazalar gibi "ticari" olarak nitelendirilen emlağı satın almak için mortgage kredisi alanlar krizle beraber zora girince kredi ödemelerini aksatmaya başladı. Kendine ofis tutan işadamlarından, perakende şirketlerinin mağazalarına kadar bir çok ticari emlağın kiralarında bile ödeme sıkıntıları başgösterdi. Krizle beraber işleri durma noktasına gelen işadamları ve şirketler kiralarını ödeyemedikçe ticari emlak sektörü iyice köşeye sıkışmaya başladı. Eylül ayından mart ayına kadar ticari emlak kredilerindeki batık oranı neredeyse ikiye katlandı ve yüzde 1,8 ile 700 milyar dolara kadar fırladı. Ancak tıpkı konut piyasasında olduğu gibi bu ödenmeyen miktar da buz dağının görünen yüzü. Çünkü aynen konut mortgage'larında olduğu gibi bu mortgage kredilerine dayalı türev yatırım araçları var ve batık oranı arttıkça bu tahvillerin değerleri de erimeye başladı. Uzmanlara göre ABD bankacılık sektörü ticari emlak piyasasındaki bu erime nedeniyle 250 milyar dolar zarar edebilir, hatta 700 banka bu tahvillere olan pozisyonlarından ötürü zor duruma girebilir. Ünlü spekülatör yatırımcı George Soros'a göre ise ABD ticari emlak piyasası yüzde 30 daha değer kaybedecek. Grafikler ise yalan söylemiyor. Ticari emlak piyasasına dayalı tahvillerin spread farklarını izleyen CMBX endekslerinde son haftalardaki hazine planları sayesinde yaşanan toparlanmalara rağmen ciddi açılmalar var. RGE Monitor'da yer alan bir bilgiye göre bu sene ofis kirası gelirlerinde yüzde 7 civarında bir düşüş görülürse ABD ticari emlak piyasasına dayalı yatırım araçları da iflas riski ile karşı karşıya kalabilir 530 milyar dolarlık kredi ödemesi riskte Uzmanlara göre ticari emlak piyasasındaki bu düşüş 1990'lardaki ticari emlak krizi kadar sertleşebilir. The Wall Street Journal'a göre ise emlak sektöründeki çöküşten yeterince zarar görmüş olan bankacılık sektörü şimdi de ticari emlak tahvillerinin ateşi altına girmek üzere. Bankalar bu kez de ticari emlak tahvilleri yüzünden milyarlarca dolar zarar yazabilir. Üstelik ticari emlak tahvilleri konut tahvillerine kıyasla daha fazla bankanın elinde bulunuyor. Konut mortgage kredileri en büyük 10 bankanın elindeydi. Ancak ticari emlak tahvilleri küçük ve orta boylu 3 bine yakın yerel ve ulusal bankanın elinde bulunuyor. Araştırma kuruluşu Foresight Analytics'in 2008 sonunda yayımladığı verilere göre ticari emlak mortgage kredilerinde önümüzdeki 3 yıl içinde 530 milyar dolarlık bir kısmın itfa tarihi geliş olacak. 2009'da itfası dolan ticari mortgage kredisinin büyüklüğü ise 160 milyar dolar civarında olacak. Hazine konut kredilerini temizliyor, ticariler şişiyor İşin en kritik noktası ise bankacılık sektöründe düğümleniyor. Çünkü Obama hükümeti bankaların bilançolarını dağıtan mortgage piyasasına dayalı tahvilleri trilyonlarca para harcayarak temizlemeye çalışırken, bilançolarda bir yandan ticari emlak piyasasına dayalı tahvillerin açtığı yara genişliyor. Krizde ciddi darbe almış olan Wall Street'in ticari emlak piyasasına dayalı varlıklardaki pozisyonu da küçümsenmeyecek kadar büyük. 2008'in ikinci çeyreğinde Deutsche Bank'ın elinde 25,1 milyar dolarlık ticari emlak tahvili vardı. Aynı dönemde Morgan Stanley'nin elinde 22,1 milyar dolarlık tahvil varken, Citigroup'da ise 19,1 milyar dolarlık pozisyona sahipti. Krizle birlikte tarihe gömülen Lehman Brothers bankası ise 40 milyar dolarlık pozisyonu ile ticari emlak piyasasına en fazla yatırım yapan bankaydı. Riskli varlıklara kapı açıldı spread farkı bir haftada daraldı Markit'in verilerine göre ise ticari emlağa dayalı yatırım araçlarının (CMBS) iflas riskine karşı sigorta niteliği taşıyan CDS'lerinin 10 yıllık gösterge ABD hazine tahvilleri arasındaki spread farkını izleyen CMBX endeksi son aylara kadar ciddi bir yükselişteydi. Yani spread farkı genişliyor, bir anlamda ticari tahvillere yatırım yapmak gittikçe riskli hale geliyordu. Son bir kaç aydır ise gerek FED gerekse hükümetin kriz için attığı adımların etkisiyle spread farkı daralmaya başladıysa da risk halen mevcut. Hazine'nin bankalardan yapmayı planladığı 1 trilyon dolarlık zararlı varlık alımı sonrası amaçlanan yatırımcının daha riskli varlıklara yönelmesi. Son aylardaki adımlarla birlikte nakitin ticari emlak sektörüne bağlı yatırım araçlarına da kayması bekleniyordu. Ne zamanki FED borçlanma programını genişletti ve "kamu-özel ortaklık fonu" ile riskli yatırımlara gidileceğinin sinyalini verdi, 700 milyar dolarlık CMBS'leri sigortalayan CDS tahvillerinin spread farkları yüzde 25 düşüş gösterdi. CMBS fiyatları da dolayısıyla yükseldi. CMBS spreadleri kasım ayında 1500 puana kadar fırlamıştı, 2 yıl önce ihraç edildiği zamanlardaki 30 baz puanlık seviyelerinden öngörülemeyecek bir seviyeye yükselmişti. Referans