Haliç’in yeni yıldızı; Kağıthane

Ekonomist / Mortgage Eki Hazırlayanlar: Ozan Kolcuoğlu-Gülçin Çalışkan (TSKB Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanları) Avrupa yakasının en önemli merkezlerine yakınlığı ile ön plana çıkan Kağıthane, yatırımcıların yeni gözdesi oluyor. Eski sanayi bölgesi imajından sıyrılan Kağıthane, ulaşım altyapısı ve kent merkezine yakınlığının sağladığı avantajlarla Avrupa yakasının yeni merkezi iş alanı (MİA) olma yolunda hızlı bir ilerleme kaydediyor. İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve Kağıthane Belediyesi, bölgeye ilişkin planlama çalışmalarını tamamlarken özel sektör de yeni projelere start vermeye hazırlanıyor. İnşaat şirketleri, Cendere Vadisi üzerinde yer alan eski fabrika alanlarını satın alıyor ya da arsa sahipleriyle kat karşılığı anlaşıyor. Yakın bir gelecekte Kağıthane, nitelikli konut, ofis ve alışveriş merkezi projeleriyle, ticaret, kültür, sanat, spor, festival ve fuar merkezine dönüşecek. Gözde yatırım alanı Büyükdere-Maslak aksında yükselen gökdelenlerin gölgesinde kalan Kağıthane, ulaşım alanındaki yatırımlarıyla dikkatleri üzerine çekiyor. İstanbul'un merkezinde yer almasına rağmen ulaşım ve alt yapı yatırımlarının eksikliği nedeniyle ikinci planda kalan Kağıthane, artık gözde yatırım alanına dönüştü. İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin (İBB) ‘7 Tepe'ye 7 Tünel’ projesi kapsamında inşa ettiği Dolmabahçe-Kağıthane tüneli, kısa bir süre içinde açılacak. Kağıthane'nin metroyla Beşiktaş ve Metris'e bağlanması planlanıyor. Levent-Maslak metrosu, Seyrantepe üzerinden ilçeye ulaşacak. Devam eden yatırımlar arasında ise Cendere yolunun genişletilmesi ve Zincirlidere-Levazım otoyol tünel projesi bulunuyor. 1916 yılında inşa edilen 62 kilometre uzunluğundaki Haliç-Karadeniz Sahra Hattı’nın ??100 milyon liralık?? bir maliyetle tekrar hayata geçirilmesi projesi, Kağıthane’ye değer katacak projelerden bir diğerini oluşturuyor. Bunun dışında 214 bin 708 metrekarelik alana sahip “Cendere Vadisi” özel proje alanı ilan edilerek, sosyo-kültürel merkez olarak tasarlanmakta. Proje alanı içerisinde 74 bin metrekarelik bir alan, kültür tesislerine; 28 bin 255 bin metrekarelik alan ise ticari ünitelere tahsis edilmiş durumda. Bu nedenle yakın bir zamanda Kağıthane’nin kaliteli konut, ofis, alışveriş merkezi projeleri ile ticaret, kültür ve fuar merkezine dönüşeceği öngörülüyor. Eski fabrika binaları ofis ve rezidans oluyor Kağıthane'de yaşanan dönüşümünün bir ayağını da, işlevini yitiren ya da taşınan fabrikaların yerine inşa edilecek yeni projeler oluşturuyor. İstanbul'un nitelikli ofis ihtiyacının bir bölümü Kağıthane'deki eski fabrika alanlarına inşa edilecek ofis projeleriyle karşılanacak. Diğer yandan kimi yatırımcılar da konut ve alışveriş merkezi yatırımları için kolları sıvamış durumda. Geçmişte bölgede faaliyet gösteren Polisan, Hasel Halı, Ege Kimya fabrikaları ve mermer atölyeleri yeni yerlerine taşınırken, faaliyet gösteren sınırlı sayıdaki tesisinde yakın zamanda boşaltılması bekleniyor. Tefken-OZ Gayrimenkul tarafından inşa edilecek ofis projesi, Dap Yapı tarafından eski Polisan fabrikası yerine yapılacak rezidans ve ofis projesi, Enyapı tarafından Kağıthane merkezde yer alan mermer atölyelerinin yerine yapılacak AVM projesi ile Sur Yapı’nın Hayat Kimya'ya ait arsaya inşa edeceği AVM projesi, bu türden projelerin birkaçını oluşturuyor. KUTU….1 Kağıthane’deki yeni projeler Tefken-OZ (Kağıthane Ofis Park Projesi): A sınıfı ofis kompleksi olarak tasarlanan Kağıthane Ofis Park Projesi, 9 adet bloktan oluşuyor. Konsepti ve mimari uygulama projesi Emre Arolat tarafından hazırlanan proje, yaklaşık 15 bin metrekare arsa üzerinde toplam 55 bin 500 metrekare inşaat alanına sahip. Projede, zemin üstü 4 ila 7 katlı bloklar bulunuyor. Ofis katlarının büyüklüğü ise 550 ile bin 500 metrekare arasında değişiyor. İnşaatına başlanan projenin Aralık 2010'da tamamlanması öngörülüyor. Yatırım değeri, yaklaşık 100 milyon dolar olan proje bünyesinde oluşacak yaklaşık 35 bin 200 metrekare kiralanabilir alan bulunuyor. Yüzde 15’lik kısmının satışa çıkarıldığı projede yer alan ofislerin metrekare satış fiyatının 3 bin 500 olduğu belirtildi. Sur Yapı (Alışveriş Merkezi Projesi): Sur Yapı, bu yıl içinde Hayat Kimya'ya ait olan ve deterjan deposu olarak kullanılan 13 bin 152 metrekarelik arsaya alışveriş merkezi inşa edecek. 75 bin 321 metrekare inşaat alanına sahip projede 43 bin metrekarelik alışveriş merkezi, 3 bin 500 metrekarelik market ile 31 bin 980 metrekarelik otopark bulunuyor. Kiralanabilir alan ise 29 bin 697 metrekare olacak Enyapı (Alışveriş Merkezi Projesi): Enkay Group iştiraki Enyapı da Kağıthane'nin merkezinde bir alışveriş merkezi projesi için hazırlık yapıyor. Proje, üzerinde mermer atölyelerinin bulunduğu beş ayrı parselden oluşan yaklaşık 10 dönümlük bir arazi üzerinde yükselecek. Dap-Yapı-Polisan: Polisan’ın Kağıthane’deki eski boya fabrikasının olduğu 14 bin metrekare büyüklüğündeki arazide iki rezidans kulesi yapacak olan Dap Yapı, bu projeyle A sınıfına hitap etmeyi planlıyor. Sinpaş: Şirket, Kağıthane'de de Dap Yapı ile Polisan'ın ortaklaşa proje geliştireceği eski Polisan Fabrikası’nın yanında kendi arsalarına ticari gayrimenkul projesi geliştirecek. Sinpaş Yapı Genel Müdürü Ahmet Çelik, “Bu arazi üzerinde 12 adet izbe yapı var, bunlarla anlaşmaya vardık. Kiracı tahliye taahhütnameleri hazırlandı. Anıtlar Kurulu'nun bölgenin imar planlarına şerh koyması üzerine planlar revize ediliyor. Bu çalışmalar bitince burada da yatırıma başlayacağız" dedi. Efektif Gayrimenkul: Gayrimenkul sektörüne geçen yıl Kağıthane'deki Blox Haliç projesiyle adım atan Efesan Group bünyesinde faaliyet gösteren Efektif Gayrimenkul, Kağıthane'de 10 ayrı yatırım daha gerçekleştirecek. Önümüzdeki beş yıl içinde bölgede konut, alışveriş merkezi ve rezidans yatırımı yapacaklarını belirten Efektif Gayrimenkul'ün Genel Müdürü Cem Dolunay, 10 ayrı yatırımın maliyetinin 1 milyar doları bulacağını söyledi. Kağıthane'de çok büyük çaplı arsaların bulunmadığını kaydeden Dolunay, bu nedenle yapacakları projelerin de butik ve konsept projeler olduğunun altını çizdi. Beşler Sucuk: Şirketin, Silivri’de 20 milyon dolarlık bir yatırımla kurduğu yeni tesisin 2010 yılında devreye girmesiyle birlikte 1950’li yıllardan buyana Kağıthane’de üretimine devam eden 15 dönüm üzerine kurulu olan şu anki fabrika arazisine ise rezidansa projesi planlanıyor. Yaklaşık 50 milyon dolara mal olması beklenen proje için ismini vermediği bir inşaat firması ile görüştüklerini belirten Beşler Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Ayman, “Mevcut fabrikanın yerine alt kısmı üç katlı bir alışveriş merkezi, üstü de 25 kattan oluşacak bir rezidans projesi planlıyoruz. Bu konuda görüştüğümüz inşaat firması ile anlaşmak üzereyiz. Yakında bu projeyi kamuoyu ile paylaşacağız” dedi. KUTU…2 Kağıthane'ye Teknopark kurulacak Kağıthane Belediyesi’nin, İstanbul Büyükşehir Belediyesi’yle ortaklaşa yürüttüğü ve "3D" olarak adlandırılan "Demiryolu, deniz suyu ve dönüşüm projesi" kapsamında Kağıthane-Ağaçlı arasındaki mevcut demiryolu yeniden inşa edilecek. Ayrıca İstanbul Boğazı'ndan Kağıthane Deresi'ne deniz suyu getirilecek ve sanayi tesisleri kaldırılarak 900 dönümlük alana Teknopark kurulacak. Kağıthane Belediye Başkanı Fazlı Kılıç, 3D'nin bir ayağını da dönüşüm çalışmalarının oluşturduğunu ifade ederek, "Dönüşüm kapsamında sanayi tesisleri kaldırılarak, 900 dönümlük alan üzerine teknopark kurulacak" diyor. Teknoparkı 1/25 binlik planlara işlettiklerini anlatan Kılıç, "Hem ekonomik hem de çevre açısından ilçeye çok önemli katkı sağlayacak. Bundan sonra planlamaya koyacağımız son noktadan itibaren hızlı bir şekilde fabrikalar kaldırılarak çevrenin daha temiz ve düzenli olmasını sağlayacak ve kentin ihtiyacı olan önemli bir çalışmaya burada cevap vermiş olacağız" diyor. Kılıç, ilçenin çok hızlı geliştiğini ve "3D" olarak adlandırdıkları marka projelerle, çarpık yapılaşma sanayi tesisleriyle hatırlanan tarihi ilçeyi geleceğe hazırladıklarını söylüyor. Bu projelerden bazılarının imalat aşamasına geçtiğini, İstanbul Boğazı'ndan 5 kilometre tünelle Ayazağa ve Kağıthane Deresi üzerinden Haliç'e deniz suyu getirileceğini belirten Kılıç, tünel çalışmalarının İSKİ tarafından başlatıldığını ve 2010 yılının yaz aylarında bu projenin biteceğini söylüyor. Kılıç, "Böylece deniz suyu hem yazın Kağıthane'de canlı ve güzel bir deniz suyu olmasını sağlayacak hem de sirkülasyon oluşturup Haliç'in temizlenmesine önemli katkı sağlayacak" diyor. KUTU…3 Tarihi demiryolu hattı yeniden canlanıyor 3D kapsamındaki diğer önemli projelerden birisi de tarihi “Haliç-Karadeniz Sahra Hattı”. İstanbul'da 1’inci Dünya Savaşı yıllarında Harbiye Nazırı Enver Paşa'nın emriyle kente kömür taşımak için kurulan ve Haliç'in kıyısındaki Silahtarağa'dan başlayıp Karadeniz kıyısındaki Ağaçlı'ya kadar ulaşan 62 kilometrelik "Haliç-Karadeniz Sahra Hattı" yeniden canlandırılıyor. 40 yıl hizmet veren demiryolu hattı üzerindeki seferlere, 1956'da nokta kondu. Lokomotif ve vagonlar Gelibolu'ya gönderilirken, 62 kilometrelik hat üzerindeki raylar ve ahşap köprüler söküldü. Aradan geçen zaman içinde unutulmaya yüz tutan demiryolu hattı, tarihçi Mert Sandalcı ve Prof. Dr. Emre Dölen'in girişimleriyle yeniden hatırlandı. Hattın yeniden canlandırılabilmesi için Kağıthane Belediyesi, ardından da İstanbul Büyükşehir Belediyesi devreye girdi. Anıtlar Kurulu'na da demiryolu hattının tescil edilmesi için başvuru yapıldı. Proje için İstanbul Metropolitan Planlama Merkezi'nde 40 kişilik bir ekip çalışıyor. Haliç-Karadeniz Sahra Hattı’nın 2011'de hizmete sokulması planlanıyor. Hat, hem nostaljik-turistik özellik taşıyacak hem de işlevsel alternatif bir ulaşım yolu olacak. Tarihte hat üzerinde dokuz istasyon yer alıyor. Günümüzde bunlar yeniden inşa edilecek. Demiryolunun içinden geçtiği 7 kilometrelik ormanlık alan, safari park olarak düzenlenerek turizme kazandırılacak. Park içinde hayvanat bahçesi olacak. Değişik noktalarda mahalle ve köy havasını verecek düzenlemeler yapılacak. Alışveriş merkezleri ve konaklama imkanları sunulacak. Toplam 62 kilometrelik bir alanı kapsayan bu projenin maliyeti 60 milyon dolar. Safari Park’la birlikte projenin toplamda 100 milyon dolara mal olması bekleniyor. Haliç-Karadeniz Sahra Hattı, 1914'te Haliç'in Kağıthane'yle birleştiği noktada Silahtarağa Elektrik Santralı yapılmıştı ve çalıştırmak için kömüre ihtiyaç vardı. İngiltere'den ve Zonguldak'tan gemilerle kömür geliyordu ancak savaş sırasında deniz yolu artık güvenli değildi. İstanbul'u karanlıktan kurtarmak için Karadeniz'deki Ağaçlı'daki linyit kaynaklarına ulaşılması gerekiyordu. İşte bu yıllarda Silahtarağa'ndan başlayarak Ağaçlı'ya kadar uzanan dekovil (Ray aralığı 60 santimetre veya daha az olan, arabaları buhar, hayvan veya insan gücüyle yürütülen küçük demiryolu) tren yolu projesi devreye sokuldu. Hattın Kağıthane-Ağaçlı arasındaki ilk bölümünün inşasına, 1 Şubat 1915’te başlandı. Bu bölüm dört ay gibi kısa bir sürede tamamlanarak, Temmuz 1915’te hizmete girdi. Demiryolu’nun Kemerburgaz’da ayrılan Kemerburgaz-Çiftalan hattının inşasına ise 30 Haziran 1916’da başlandı. Bu bölüm ise 26 Aralık 1916’da faaliyete geçti. Tren yolunun inşaatında Yeşilköy’deki Şömendifer Alayı ile Çorlu Amele taburları görev aldı.