Günlük kiralamalarda vergi cezası riski

Kiralık evlerde oturanlar bankalar aracılığıyla ödedikleri kira bedelleri için EFT ya da havale yaparken açıklama kısmında "kira" seçeneğini işaretlerler.

Bundan sonra günlük kiralanan evler için de vergi ödenmesi şart oldu ve ödemelerin banka aracılığıyla yapılması gerekiyor.

Hürriyet Gazetesi yazarı Ahmet Karabıyık konuyu köşesine taşıdı. İşte o yazı:

İnternet bankacılığı kullananlar sürekli bu seçeneğin üzerini tıklarlar.

Her bir havale-EFT işleminde ekrana bu seçenek gelir…. Ödeme türü ‘kira’ ise üzerine tıklanır, sonra işleme devam edilebilir. (Veya ‘diğer’ seçeneği seçilerek işlem yapılır.)

Kira ödemesini bizzat bankaya giderek gişeden ödeme yapanlar da, dekont açıklamasında kira ödemesi şeklinde açıklama yazdırırlar.

2008/Kasım’da gelmişti bu zorunluluk… İşyeri kirası ödemelerinin tümü için, bankadan veya PTT vasıtasıyla mülk sahiplerine ödeme yapılması zorunlu. Konut kira ödemelerinde ise aylık 500 lirayı aştığında bu zorunluluk başlıyor. Şimdi; 1 Temmuz’dan itibaren haftalık, günlük veya benzeri şekilde ‘kısa süreli konut kiralamalarında da’ tutara bakılmaksızın ödemelerin bankadan veya PTT’den yapılması zorunluluğu geldi. (9.6.2017 tarihli Resmi Gazete: 268 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ‘nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ - Seri No: 298)

Böylece, kiracılar ödemelerini bankadan yapmasına rağmen, kira geliri elde edenler bu gelirlerini beyan etmezlerse kayıt dışılık çok rahat tespit edilebilir hale geldi. Nitekim yıllar itibariyle diğer vergi mükelleflerinin (ticari kazanç elde eden işletmeler, kurumlar vergisi mükellefi şirketler...) toplam sayısında çok düşük oranlarda artış yaşanmışken, kira gelirinden dolayı beyanname veren mükellef sayısında ise 2008’den bugüne katlanarak artış görüldü. (2008’den sonra kira gelirinden dolayı beyanname veren kişi sayısı 750 binlerden, önce 1 milyona, sonra 1,5 milyona çıktı ve 2017’ye gelindiğinde ise 1.9 milyonu buldu.)

VERGİSEL FARKI VAR MI?

İşyeri kiralarında olsun, konut kiralarında olsun vergileme kuralları belli...

2017’de elde edilen işyeri kiralamalarında beyan sınırı (net 24.000 lira) brüt 30 bin lira. Eğer işyeri basit usuldeki bir mükellefe kiraya verilmişse (veya vergi kesintisi zorunluluğu olmayanlarca kiralanmış ise) beyanname verme sınırı 2017 gelirleri için 1.600 lira (GVK Md. 86/1-d).

Konut kiralarında ise; 2017’de elde edilen/edilecek gelir yıllık 3.900 lirayı aştığında beyan zorunluluğu başlıyor. (296 no.lu GV Genel Tebliği)
2017 yılında elde edilen ve saydığımız tutarları aşan kira gelirleri 2018 Mart’da (1-25 Mart) beyan edildiğinde vergi ödevi yerine getirilmiş oluyor. Ve bu kira gelirleri beyannameye gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak dahil ediliyor...

Ancak günlük-haftalık kira geliri elde edenler için kritik bir konu var… Elde edilen gelirler ‘GMSİ’ sayılmayabiliyor. Her ne kadar kira geliri olarak tahsil edildiği düşünülse de bu gelirler ‘ticari kazanç’ olarak kabul edilebiliyor.

Bu durumda, yani elde edilen gelir ticari kazanç sayılınca mülk sahibi için ne değişiyor? GMSİ’de yılda bir kez Gelir Vergisi (GV) beyannamesi vermek yeterli iken ticari kazançta ise (gerçek usulde) defter tutma zorunluluğu, düzenli olarak KDV beyannamesi (ve işlemlere bağlı olarak muhtasar beyanname) verme zorunluluğu gibi meşakkatli yükümlülükler de beraberinde başlıyor. Tabii ki yıllık GV beyannamesi zorunluluğu da var… Dolayısıyla kira geliri ticari kazanç olarak görülünce mülk sahibi için yükümlülükler oldukça artıyor. Peki, günlük kiralamaları Maliye neden ‘ticari kazanç’ olarak görüyor? “Uzun süreli kiralamaya göre daha fazla gelir elde edildiği, süreklilik arz edecek şekilde her kiracı ayrıldığında tekrar kullanıma hazır tutulduğu” yaklaşımıyla ticari kazanç olarak görülmekte. Ayrıca Maliye, bu tip kiralamalar için organizasyon gerektiğini dolayısıyla kira geliri olarak değil ‘ticari kazanç’ olarak vergilendirilmesi gerektiğini belirtiyor. (Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı, 13/09/2012 tarih ve 928 sayılı Özelge)

ÖDENMEDİĞİNDE CEZASI NE?

Kira ödemelerinin banka veya PTT üzerinden gerçekleştirilmesi zorunluluğuna uymayanlara kira bedelinin yüzde 5’i kadar (her bir işlem için) ceza öngörülmekte (ceza, özel usulsüzlük cezasından az olamıyor.)

Günlük kiralama yapan mülk sahiplerinin adli riskleri de dikkate alması gerek ayrıca. Günlük- saatlik kiralamalarda kiralayanın kimliği bilinmiyor çoğu zaman. Terör örgütleri ve fuhuş çetelerinin de bu konutları kiralama riski var. 22 Kasım 2016’da Resmi Gazete’de yayınlanan 678 sayılı Kanun Hükmünde Kararname (KHK) kapsamında, günübirlik ev kiralayanlara da kimlik bildirimi zorunlu hale getirildi.

Dolayısıyla; günlük-haftalık kiralama yapan mülk sahiplerinin, bir yandan aylık-yıllık kiralamalara göre daha yüksek tutarlarda gelir elde ederlerken, diğer yandan artan gelirleriyle beraber vergi cezası risklerini ve adli riskleri de değerlendirmeleri gerekiyor.