Gayrimenkulde yeni gözde Sütlüce

Okhan Şentürk / Ekonomist İstanbul’un Haliç kıyısında yer alan tarihi Sütlüce bölgesi, son dönemlerde adeta gayrimenkul yatırımcısı akınına uğruyor. 1984 yılına kadar faaliyet gösteren Sütlüce Mezbahası nedeniyle, kimsenin geçmek dahi istemediği bölgenin çehresi bugün hızla değişiyor. Yapılan iş merkezler, rezidans, otel ve alışveriş merkezi yatırımları ile de bir anda gayrimenkul yatırımcılarının ilgi odağı haline geliyor. Bunun en önemli göstergesi ise son dönemlerde bazı eski binaların el değiştirmesi, bunların yıkılarak yerine yenilerinin yapılması, bazılarının ise elden geçirilerek farklı bir çehreye büründürülmesi… Bu arada birçok yerli ve yabancı grup, az da olsa bölgede elde kalan son arsaları toplama gayreti içinde. Bölgede arsa toplayan gruplar arasında Koç, Demirören ve Ulusoy gibi devler de bulunuyor. Sanat camiası da orada Bölgenin cazibesine kapılanlar sadece bu gruplarla sınırlı değil elbet. Sanat camiasının ünlü isimlerinden İbrahim Tatlıses ve Hülya Avşar’ın da yatırım amacıyla bölgede arsa aldıkları ifade ediliyor. İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB), Haliç Kıyısı Kentsel Dönüşüm Projesi çerçevesinde bölgede düzenleme çalışmaları yapıyor. Sütlüce’de yaşanan değişimde özellikle 1990’yı yılların başında faaliyete geçen Rahmi Koç Sanayi Müzesi ve Miniatürk projesinin etkisi büyük. Yine Sütlüce'nin değişiminde geçtiğimiz yıl hizmete açılan Sütlüce Kültür ve Kongre Merkezi ile 1955 yılında Sütlüce’de temeli atılan Arçelik’in genel merkezini Gebze Çayırova’dan yeniden buraya taşıması itici güç oldu. Ak Parti ile Müstakil Sanayici ve İşadamları Derneği’nin (MÜSİAD) genel merkezleri de bölgenin gelişimine önemli katkılar sağladı. Yine TEM bağlantı yolu ve yeni devreye alınan tünel yolunun bölgedeki gelişmeyi tetiklediği ifade ediliyor. Arsalar sınırlı sayıda Özellikle Sütlüce Kongre Merkezi’nden Kağıthane’ye doğru uzanan Karaağaç Caddesi boyunca arka arkaya rezidans, otel ve iş merkezi inşaatlarının başladığı bölgeye, Sütlüce’nin gayrimenkul açısından lokomotif bölgesi denebilir. Karaağaç Caddesi’nin sağ tarafında inşaatı devam eden ya da tamamlanmış küçük çaplı iş merkezi ve konut projeleri göze çarpıyor. Bölgenin en büyük projeleri olarak, Hilton Garden Inn otel projesi, ARY Grup'un alışveriş merkezi ve rezidans projesi, Anda Gayrimenkul-Gürler İnşaat ortaklığının AG Plaza ofis projesi ve Aysir Turizm’in, Kazak ortağı ile birlikte yaptığı Sütlüce Ofis projesi cadde boyunca sıralanıyor. Sütlüce sahilinin hemen arkasında yamaçlara doğru da hızlı bir inşaat faaliyeti dikkat çekiyor. Buralarda yer alan eski binalar daha geniş arazi yaratma mantığı ile müteahhitler tarafından satın alınarak yıkılıyor. Bu araziler üzerinde bir-iki bloktan oluşan butik tarzda konut projeleri yükseliyor. Bölgede, Beyoğlu Belediyesi’ne ait de önemli bir arsa bulunuyor. Belediye yönetimi, özellikle turizm yatırımcılarına dönük olarak uzun vadeli kiralamaya sundu sözünü ettiğimiz araziyi. Hemen hemen tüm önemli turizm yatırımcılarının ilgi gösterdiği araziye, Japon yatırımcıların da ziyarette bulunduğu dile getiriliyor. Fiyatlar uçtu Sınırlı sayıda arsanın bulunduğu Sütlüce’de daha çok tek tek eski yapılar satın alınarak yeni arsalar üretilmeye çalışılıyor. Elde kalan sınırlı sayıdaki arsaların fiyatı ise dudak uçuklatacak cinsten. Sütlüce bölgesinde en değerli arazilerin yer aldığı Karaağaç Caddesi, metrekare fiyat bakımından adeta Büyükdere Caddesi ile yarışıyor. Ağırlıklı olarak ticari imarın yer aldığı Karaağaç Caddesi üzerinde yer alan arsaların metrekare fiyatı 10 bin liradan başlıyor. Yamaçlara doğru konut imarlı arsaların metrekaresi ise 3 bin liradan başlayan fiyatlarla satılıyor. Bölgede 40 yıldır müteahhitlik yapan Recep Özaydın, Kağıthane’ye doğru uzanan Karaağaç caddesi üzerinde yer alan ticari imarlı arsaların iki yıl öncesine kadar metrekaresi 3 bin liradan satıldığına işaret ediyor. Bugün aynı bölgede 670 metrekare büyüklüğündeki bir arsanın 6 milyon liraya satıldığını da ifade eden Özaydın, “Cadde üzerinde yer alan yeni bitmiş dükkanlar metrekare bazında 3 bin ile 3 bin 500 dolar arasındaki rakamlara satılıyor” şeklinde bilgi veriyor. Merkezi konumu avantaj “Sütlüce prim yapma potansiyeli olan bir bölge” diyen İstanbul Emlakçılar Odası Başkan Yardımcısı Nizamettin Aşa da “Bölgede son dönemlerde ciddi bir yapılaşma var. Ev fiyatları yükselme eğiliminde. Önümüzdeki dönemde daha da artacak. Belediyenin bu bölgeye kentsel dönüşüm projesi de dahil olmak üzere özellikle sahil kesiminde ciddi çalışması var. Sosyal yönden hızla gelişen bir bölge” diyor. Sütlüce’nin merkezi konumuna dikkat çeken Aşa, E-5 ve Haliç Köprüsü’ne çok yakın bağlantı yolları olması nedeniyle ulaşım imkanlarının kolaylığı ve evlerin büyük bir kısmının Haliç manzaralı oluşu gibi birçok avantajlı özelliğinin olduğunu dile getiriyor. Aşa’ya göre, tüm bu olumlu yönlere rağmen, bölgenin yapılaşma alanının sınırlı olması ise önemli bir handikap. BÖLGEYE KİMLER YATIRIM YAPTI? Sütlüce Ofis Projesi: Bodrum Kempinski Otelinin sahibi olan Aysir Turizm, otelin yüzde 75 hissesini alan Kazak ortağı ile birlikte son dönemde ofis ve rezidans projelerinin ilgi alanında olan Sütlüce'de bölgenin karakteristik özelliklerinden izler taşıyan bir ofis projesine başladı. Uras&Dilekçi Mimarlık tarafından tasarlanan proje 32 bin metrekare kapalı alan üzerinde inşa edilecek. Proje, her biri altı katlı toplam üç yatay bloktan oluşacak. Her katta 250 ile 750 metrekare arasında değişen farklı büyüklüklerde kullanım alanları yer alacak. 18 milyon dolara mal olacak projenin 2010 sonunda tamamlanarak teslim edilmesi öngörülüyor. Hilton Garden Inn: Hilton Hotels Corporation'ın Türkiye'deki stratejik ortaklarından Amplio, Sütlüce'deki arsası üzerine 50 milyon dolarlık bir yatırımla, 210 odalı Hilton Garden In Otel projesine başladı. Mimari projesi Tece Mimarlık ofisi tarafından hazırlanan Sütlüce Hilton Garden Inn'in 2011'in Nisan ayında açılması ön görülüyor. ARY Sütlüce Projesi: Ali Rıza Yılmaz (ARY) İnşaat AŞ, Sütlüce'de Miniatürk'ün hemen karşısında yer alan yaklaşık 8 bin 500 metrekarelik arazi üzerine alışveriş ve rezidans projesi inşaatına devam ediyor. Toplam 35 milyon Euro’ya mal olması öngörülen projenin Haziran 2010'da tamamlanması planlanıyor. Alışveriş ve rezidans projesi 9,10 ve 11 katlı 3 bloktan oluşuyor. Ofislerin de yer alacağı projede, 350 araç kapasiteli otopark, spor salonu, kafeteryalar, restoran ve mağazalar da yer alacak. ARY Grup henüz projede satış ve kiralama çalışmalarına başlamamış durumda. AG Plaza: Anda Gayrimenkul ve Gürler İnşaat ortaklığı tarafından inşa edilen AG Plaza, klasik Türk mimarisinin yalı tarzını Sütlüce’ye taşıyor. AG Plazada, 184-719 metrekare arasında değişik tipteki 39 ofisin bulunduğu projede ayrıca isteğe bağlı olarak da ofis alanı seçilebilecek. AG Plaza'da ofislerin dışında 64 -300 metrekare arasında değişen dokuz adet de dükkan bulunuyor. Spor ve sosyal alanlarıyla dikkat çeken projede ayrıca 238 kişilik konferans salonu da bulunuyor.