Gayrimenkulde sat-kirala dönemi

Finansal kiralama şirketlerine ‘sat-geri kirala’ izni verilmesi ile birlikte küçüğünden büyüğüne işletmeler birer birer tesislerini satm aya başladı, leasingciler de gayrimenkul zengini oldu. Şirketlere, gayrimenkullerini elden çıkarmadan finansman imkanı sunan ve 2013 yılında başlayan sat-kirala uygulaması ile turizmden gıdaya, tekstilden sağlığa birçok sektördeki yatırımcı, gayrimenkulünü leasing şirketine satıp, kiralamaya başladı. Üç yıl gibi kısa sürede de leasing şirketlerinin portföylerindeki gayrimenkul tutarı 5,3 milyar dolara ulaştı. İş Finansal Kiralama Genel Müdürü Hasan Bolat, sat-kiralamanın genelde fabrika, ofis, depo ve arsa gibi gayrimenkullerde tercih edildiğini belirterek, “2015’te toplam leasing işlemleri içinde gayrimenkul, yüzde 29,32 pay aldı. Hem sat geri-kirala ürünü hem de gayrimekullerin finansal kiralama yöntemi sayesinde portföyümüze gayrimenkul dahil edebiliyoruz” dedi.

KOBİ’LER İÇİN AVANTAJLI

Deniz Leasing Genel Müdürü Kahraman Günaydın, sat-geri kiralamanın işletmeler açısından avantajlı bir yöntem olduğunu, genellikle KOBİ ve ticari kesimde yer alan işletmelerin; uzun süredir bilanço aktiflerinde yer alan, yeniden değerlemeye konu ticari gayrimenkulleri için bu uygulamadan yararlanmayı tercih ettiklerini belirterek şunları söyledi: “Bilançoda yer alan varlık için yeniden değerleme yapıldığından amortisman ayrılır ve bu sayede vergi yükü azaltılır, firma KDV’den muaf olur. Sağlanan fonlama ile özkaynak artar, borçluluk oranı azaltılır ve işletmenin bilanço rasyolarında iyileşme sağlanır. Bu işlemler yapılırken stok kalemi ve kasada da herhangi bir artış yaşanmaz. Gayrimenkul devir işlemlerinde de yüzde 0,45 gibi cüzi bir tapu harcı ödenir. Özetle, firmalar bilançosunda yer alan varlığa dayalı finansman sağlarken, aynı zamanda da bilanço rasyolarını düzeltme imkânı buluyorlar. Leasing şirketleri de değeri ekspertiz ile belirlenen bir teminat karşılığında firmalara finansman sağlamış oluyor.”

YOĞUN TALEPLE KARŞI KARŞIYAYIZ

Finansal Kurumlar Birliği (FKB) Başkanı Osman Zeki Özger, sat-geri kiralama ile şirketlerin orta, uzun vadeli, sabit koşullu işletme sermayesi ihtiyaçlarını karşılayabileceklerini belirterek, şunları söyledi:

“Bu yöntem ile kredi kullandıklarında, finansman ihtiyaçlarının karşılanmasının yanı sıra bilançolarının da güncellendiğini gördüler. Şöyle ki; 10-15 yıl önce almış olduğu fabrika binasını finansal kiralama şirketine ekspertiz değeri üzerinden satıp, geri kiralayan şirketin aktifinde tarihi maliyet değerinden görünen fabrika binasının değeri ekspertiz değerine çıkarılmakta. Bu değer artışı kiracının bilançosunun pasif tarafında özel bir fon hesabında tutulmak koşulu ile kurumlar vergisinden istisna tutulmuştur. Bu nedenle ürün, ilgi gördü ve yoğun talep ile karşılaşıldı. Satıp geri kiralama işlemlerinden alacaklarımız toplam alacaklarımızın yüzde 20’sine yaklaştı. Bu oran risk yönetimi açısından üst sınır olarak kabul edilebilir ve bu oranı muhafaza ederek daha fazla satıp geri kiralama işlemi yapabilmek için toplam portföyümüzü büyütmemiz daha çok iş yapmamız gerekir.”

GAYRİMENKUL YENİDEN DEĞERLENİYOR

İş Finansal Kiralama Genel Müdürü Hasan Bolat, sat-geri kirala uygulamasının avantajlarını şöyle anlattı: “Bu ürünü kullanan bir işletme, bilançosunda yer alan gayrimenkulü tasarruf hakkını kaybetmeden faaliyetlerine mevcut iş yerinde devam ederek şirketine orta-uzun vadeli fon yaratabilmekte. Böylece işletmesine yeni kaynak sağlayarak, ister yeni yatırımlarını finanse etme, ister mevcut borçlarını orta-uzun vadeye yayma imkanına kavuşan müşterimiz; ayrıca aktifinde düşük bedelle duran gayrimenkulü rayiç bedel üzerinden göstermek suretiyle de amortisman ayırabilmekte. Bunun yanı sıra gayrimenkullerde sat-geri kirala ürününün kullanılması durumunda kurumlar vergisi ve KDV istisnası ile tapu harcı oranında avantajlar bulunmakta.”

EKSPERTİZ DEĞERİ ÖNEMLİ

Garanti Leasing Genel Müdürü Ünal Gökmen, sat-geri kirala işleminin şirketlerin aktiflerindeki sabit kıymetlerin, leasing şirketine satıp tekrar geri kiralanması olduğunu belirterek, şunları söyledi: “İşletmelerin nakit ihtiyaçlarına hızlıca çözüm olan ve kurumlar vergisi istisnası ile tapu harcının binde 4,55’ine kadar uygun bir miktarda maliyeti olan bu ürün, leasing firmalarını da hem yeni müşteriye ulaştırıyor hem de işlem hacmini artırıyor. Leasing firmaları için bu üründe en kritik konu, sat-geri kirala yapılacak olan gayrimenkulün ekspertiz değerinin çok iyi belirlenmesi. İleride müşterimizin geri ödeme gücünde aksaklık yaşanması durumunda, bu gayrimenkulün ikinci el değerliliği bizlerin tek teminatı. Halen bu ürün firmalar tarafından çok da iyi bilinmemesinden kaynaklı, taleplerin sınırlı olduğunu düşünüyoruz. Avantajları ise, işletme sermayesi açığı olan şirketler satış bedelini leasing şirketinden peşin olarak tahsil etmek suretiyle bilançolarını likit hale getirip, ortaya çıkan fonu işlerine kanalize edebilirler. Leasing şirketine geri ödemeler de uzun vadeye yayılmış finansal kira bedelleri şeklindedir.”