Gayrimenkul sertifikalarında vergi ne olacak

Daha önce olmamıştı. Herkesin dikkatini çekmiş; bir borsa başkanı, içinde kamu ortaklığı da olsa nihayetinde özel bir şirketin halka arz ‘promosyonuna’ bu kadar destek vermemişti. Gayrimenkul sertifikası yeni bir finansal araç olarak piyasaya çıkıyor. Ankara bürokrasisi, SPK, BİST yönetimi ve aracı kurumlar birliği seferber oldular. Sebep; bunun faizsiz bir araç olması ve yeni bir finansal araç olması. Bu bürokratlar, sertifikaların ‘helal’ olduğunu anlatıyor da, yatırımcıya en önce vergi durumunun anlatılması gerekmez mi?

Çalışacağı zemin iyi ise her zaman yeni olan olumludur ve piyasayı derinleştirir. Hele ki vergi muğlaklığı yoksa.

Bir inşaat şirketi TOKİ ile birlikte hasılat paylaşımı temelli bir ortaklıkla bir konut projesinin üçte birini, 3 yıl içinde bitirme taahhüdü ile bu projenin metrekare paylarını bir finansal araç olarak, gayrimenkul sertifikası olarak halka arz ediyor. Sertifikalar borsada (BİST) alıp-satılabilecek.

Bu konuda yeterince bilgi yer aldı medyada. Kağıt üstünde iyi görünüyor; ‘metrekare metrekare ev biriktirmek’ mümkün. Ya da bir kısmını sertifika olarak biriktirip, o evin ‘rantına’ ortak olmak da. Ama ya pratikte?

Anımsatmak gerekiyor; aynı anda bu projenin üçte ikilik bölümünde de fiziksel satış yapılıyor olacak. Yani bir taraftan sertifika fiyatlanırken, diğer taraftan da fiziksel satışla fiyat oluşacak.

Bu projeden bağımsız olarak; böyle bir durumda bana kalırsa temel sorun, satın alınacak sertifikanın arkasına dayandığı reel konutun pazar fiyatının nasıl oluşacağı, daha doğrusu oluşan fiyatın ‘doğru fiyat’ olup olmadığının nasıl bilineceği. Bu paralel fiyatların nasıl uyuşacağı.

Klasik bir örnektir, gazetelerde sıkça karşımıza çıkar; yapsatçı inşaat şirketi ‘faizleri sıfırlamıştır’. ‘Sıfır faizli’ taksitlerle uzun vadeli satış yapıyordur. Ama bu ilanın can alıcı sorusu fiyatın ne olduğudur. Yapsatçı şirket gelecekte ödenecek faizin bugünkü değerini satış fiyatına yedirmiş olmasın sakın?
Ya da dövize dayalı mal ya da hizmet satan firmaların ‘döviz kurunu sabitledik’ ilanları gibi; ‘kur sabitlenir’ ama, ana fiyat ne yapılmıştır?

Konut sektörü; pazar fiyatı standart olmadığı gibi, rayiç fiyat etiketinin pazarın oyuncuları tarafından şeffaf biçimde izlenebildiği bir sektör değil. Gerçek fiyat, alıcı ve satıcı arasında bilinir. Etiket fiyat her zaman üzerinde iskontoların rol oynadığı bir fiyattır. Bunun da temel nedeni, tapu devir işlemlerinde gerçek değerleri göstermemesidir.

Bir başka özellik ise fiyat oluşumuna da zemin olan bu pazarın likiditesidir. Gayrimenkul pazarı, eşdeğer bir varlığın dar fiyat marjı içinde alınıp satıldığı, her zaman alıcı ve satıcıların fiyat etiketi ilan ettiği bir pazar değildir. İşte gayrimenkul sertifikası da böyle bir pazarda işlem görecek.

İlk deneyimde, “Sertifikaya konu olan bir dairenin satış ofisine göre yüzde 20 daha ucuza satılabilecek”. Bu modelin ilk uygulamasında TOKİ yer aldığı için, ‘kamusal bir gözetim’ olduğunu da dikkate almak gerekir. Ancak önümüzdeki can alıcı asıl soru; bunun tek başına özel kesim elinde nasıl yürütüleceğinde?

Gayrimenkul sertifikası, bir konut projesinin belli kısımlarının finansal bir araca, ‘metrekare hissesine’ dönüştürülmesi olduğu için; projenin bir kısmı fiziksel olarak satılıp fiyatlanırken, diğer taraftan da bu sertifika hisse senedi gibi alınıp satılarak fiyatlanıyor olacak. İnşaat şirketi bir taraftan sertifikaya bağlanmamış ve ayrı tutulmuş ama aynı nitelikteki konutları satarken, diğer taraftan da sertifikaya bağlanmış olanlar da borsada fiyatlanacak.

İleride iyi niyetli olmayan konutçular için her iki taraftan da ‘dokunulmuş fiyat’ yaratma kapısı açık duruyor. Yakın geçmişte hisse senedi piyasasında ‘halka arz seferberliği’ ile ‘sopa yemiş’ yatırımcılar için bu ‘kapı’ rahatsız edici açıklıkta duruyor.

‘Metrekare metrekare satışın’ bir model olarak, işleri durmuş olan özel kesim inşaatçılarına dahi heyecan verdiğini sanmıyorum. Ama bürokratlar azimli; faizsiz bir finansal araç başarılı olsun istiyorlar. Ama bir sorun var; aynı evleri alıp satıp 5 yıl içinde kazanç sağlayanlar gelir vergisi ödeyecek de, bu sertifikaları alıp satanlar ne ödeyecek? Vergisiz mi? Stopaj mı olacak? Menkul sermaye iradı mı sayılacak? Henüz bu konu muğlak; talep toplanıyor ama vergi durumu karışık. Sorduğum uzmanlar; ‘Maliye’den haber bekleniyor’ diyor.