Gayrimenkul gözde olmayı sürdürecek

Yılın ilk yarısı tamamlanıyor. İstanbul’da art arda konut projeleri satışa çıktı. Önemli projelerde teslimler de başlıyor. Okullar tatile girdi. Böyle bir ortam ev almak için uygun mu? Yoksa yaz sonunda mı alım yapmalı? Ev fiyatlarının yükseleceğini belirtenler, arsa fiyatlarının yanı sıra demir, çimento gibi maliyetlerin de arttığını vurguluyor. TEBERNÜŞ KİREÇÇİ / Milliyet Euro’nun değer kaybının etkisiyle dövize güvenin kalmadığını belirten uzmanlar, yatırımcıların güvenli liman olarak gördükleri altın ve gayrimenkule ilgilinin artacağını, bunun da konut fiyatlarını yükselteceğini kaydediyor.Öte yandan, satışa sunulan proje sayısının fazlalığına dikkat çekenler, sektörde yoğun rekabet olduğu için konut fiyatlarının yükselmeyeceğini söylüyor. Ayrıca, gözde olan gayrimenkul yatırımlarının düşük kiralarının etkisiyle cazibesini kaybedeceği belirtiliyor. TÜRKİYE’NİN ÖNDE?GELEN?KONUT?ÜRETİCİLERİNİN?DEĞERLENDİRMELERİ Uzun vadeli düşünenler için fırsat var Ali Ağaoğlu (Ağaoğlu Grubu): “Uzun vadeli düşünenler için Türkiye ve özellikle İstanbul’daki emlak fiyatlarının taban olduğunu ve alım için bir fırsat olduğunu düşünüyorum. Faizler yükseldi. Ama biz bu yükseliş oranını sübvanse ettik. müşteriye yansıtmadık. Önemli olan faiz oranları değil, ev alacakların ödeme gücü.” Faizler yükselecek Nazmi Durbakayım (Teknik Yapı): “Şimdiki faiz oranları reel faiz değil. Bankalar zararına kredi kullandırıyor. 4. çeyrekten itibaren faizlerde yükseliş öngörüyorum. Global piyasalarda rüzgarlar ters yönden esiyor. Bu faizlerde tüketiciler için önemli fırsat var. Maliyetler artıyor. Bankacılar da maliyet hesabına başladı. Geçmiş yıllardaki tecrübelerimizden biliyoruz, bankacılar maliyet hesabına başlarsa faizler yükselir. Ev almak isteyenlerin dikkatli olması gerekiyor. Ucuz konut piyasasında sıkıntı yaşanabilir.” Hem fiyatlar yükselecek hem de faizler Ali Dumankaya (Dumankaya İnşaat): “Konut şirketleri yaz döneminde zam yapmaz. Yeni sezona girerken zam yapar. Yeni sezonda faizler de yükselecek, fiyatlar da... Önümüzdeki 2-3 aylık yaz durgunluğu ciddi yatırımcı ve oturum amaçlı ev almak isteyenler için önemli fırsatlar barındırıyor.” Emlak cazibesini koruyor Tamer Özyurt (Özyurtlar İnşaat): “Faizler yükselse bile, gayrimenkul cazibesini kaybetmez. Gayrimenkul İstanbul’da en cazip yatırım aracı. Az parası olanlara, sağlam şirketlerin gelişme akslarında yaptığı projelerden konut almasını öneririm. Çok parası olanlar ise dükkan ve mağazadan şaşmasın. Hem iyi kira getirisi isteyenler hem de aldığı gayrimenkulün yüksek prim yapmasını isteyenler için ticari gayrimenkul en iyi enstrüman.” Sağlık yatırımdan daha önemli Süleyman Çetinsaya (Avrupa Konutları): “İstanbul’un sağlıklı konutta ihtiyacı çok fazla. Sağlıklı insan, sağlıklı aile, sağlıklı çocuk, sağlıklı konutlarda ve sitelerde olur. Gecekondularda doğan, büyüyen ve yaşayan insanlarda fiziksel ve ruhsal sorunlar fazla olur. Bence bu primden de, faizlerin yükselmesin de, fiyatların artmasında da önemli. Bugünkü ortam nitelikli konut sahip olmak isteyenler için bulunmaz fırsatlar barındırıyor.” İyi araştırmak gerekli Emrullah Turanlı (Taşyapı): “Ev almak için çok iyi bir dönem. Ama iyi araştırmak gerekiyor. Alınacak evin lokasyonu, metrekaresi, net ile brüt arasındaki farkı çok iyi araştırmak gerekiyor. Ev alanlar manavdan domates alırken gösterdiği özeni ev alırken göstermiyor. Yaz döneminde piyasalar durgun. Araştırma yapmaları için çok iyi bir fırsat.” Bu faizler bir daha zor görülür Ahmet Özyazıcı (Özyazıcı İnşaat): “Türkiye için bu faiz oranları tarihi dip seviyelerde. Faizler çok düşük. Bankalar krediyi kolay veriyorlar. Faizler yükselişe geçtiğinde, hem taksitler artıyor hem de bankalar kredi verirken incele eleyip sık dokuyorlar. Bu kadar düşük faiz oranını Türkiye bir daha zor görür.” İyi bir dönem kaçan fırsat yok Fikret İnan (Fi-Yapı): “Ev almak için son derece iyi bir dönem. Metrekare bazında fiyatlar maliyet seviyelerinde. Faiz oranları çok düşük. Ama kaçacak bir fırsat da yok. Öyle tahmin ediyorum ki seçime kadar piyasa böyle gider. Seçimlerden sonra oluşacak hükümete ve politikalarına göre yeniden değerlendirmek gerekiyor.” Fırsatlar çoğalıyor Bülent Ataman (Ataman İnşaat): “Yaz dönemi konut alıcısı için çok fırsat barındırıyor. Fiyatlar ve kampanya koşulları bir önceki sezona ait. Yeni sezonda fiyatlar yükselecek. İstanbul’da kalan veya tatilini yapıp gelenlerin projelerini dolaşması için uygun dönem. Ayrıca yollar boş. Normal sezona göre satış ofislerine daha kısa sürede gidilebilir. Satış ofislerine gelen ziyaretçi sayısı az. Bu durumda projeyi daha detaylı inceler. Müşteri temsilcilerinden daha fazla ilgi görürler. Nereden bakarsanız bakın fırsatlar var.” 2010’da alanlar karlı Serdar İnan (İnanlar İnşaat): “Bu sene alanlar karlı. Gelecek yıl alanlar orta halli. Bir sonraki yıl alanların hali meçhul. Gayrimenkul piyasası 7 yıllık döngülerle hareket eder. Bu yıl 2003’e benziyor. 2012’ye kadar piyasalarda yükseliş bekliyorum. 2015’te piyasalar yine bir dip yapacak. Konut alırken hesap yapanlar, bunları göz önünde bulundursun.” Gelişim aksları ciddi prim vaat ediyor Murat Kurum (Emlak Konut GYO Genel Müdürü): “Gayrimenkul yatırımında hesap kısa vadeli yapılmaz. Uzun vadeli düşünenler için büyük ve önemli fırsatlar var. İstanbul’un ve diğer kentlerin gelişme aksları bu anlamda ciddi prim vaat ediyor. Yatırım için düşünenlerin gelişme aksında yatırım yapıp beklemesi gerekiyor. Kayabaşı, Halkalı, Bahçeşehir, Ispartakule ve Ataşehir’i yatırım için öneririm.” Şu anda tatili iptal edip ev alma dönemi Gökçen Kuzu (Kuzu Grup): “2 bin 750 konuttan 650’sini son 1 ayda sattık. Elimizde satılacak ev kalmadı. Toplam 400 evimiz kaldı. Bunun da 300’ü rezervasyonlu. Ev satmak için söylemiyorum. Tüketiciler için söylüyorum: Arsa bedelleri yükseliyor. İnşaat maliyetleri artıyor. Bu artış yaz tatili bittiğinde fiyatlara da yansır. Tatili iptal edip ev alınacak dönem.” Ev almak bu kadar kolay olmamıştı Atilla Yavuz (Ucra Grup): “Şu anda uygun proje, uygun lokasyon, uygun metrekareli konut almak için çok iyi fırsatlar var. Piyasada lüks ve lüks ötesi konutlar sosyal konut fiyatına satılıyor. İstanbsul’da ev sahibi olmak hiçbir zaman bu kadar kolay olmamıştı. Böyle bir dönemin 10-20 yılda bir bile geleceğini düşünmüyorum.” Uzmanlar konut fiyatlarını değerlendirdi Ev fiyatları yükselir çünkü... 1- Arsa fiyatları artıyor. Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı sözleşmelerindeki artış oranı tüketicinin aleyhine. 2- Maliyetler artıyor. Özellikle demir ve çimento ile başlayan maliyetlerdeki artış sürüyor. Bu artış sonbahardan itibaren fiyatlara yansıyacak. 3- İlkbaharda İstanbul’da 50’nin üzerinde yeni proje ve eski projelerin yeni etapları satışa çıktı. Bu projelerin önemli bir kısmında satış oranı yüzde 30 seviyesinde. Normal koşullarda şirketlerin satış oranı yüzde 30’u aştığında, inşaatı tamamlama riski azalıyor. Yüzde 30 ve üzeri oranını yakalayanlar ‘tok satıcı’ haline dönüşecek. Sonbaharda satışa çıkarılacak proje sayısı sınırlı. Bu durumda eldeki satılmayı bekleyen konutlar daha değerli hale gelecek. 4- Euro değer kaybediyor. Dolar ve diğer döviz enstrümanlarının ne olacağı belli değil. Güvenli yatırım arayanların önünde iki alternatif var. Altın ve gayrimenkul. Gayrimenkul kira getirisiyle altının da önüne geçiyor. Ev fiyatları yükselmez çünkü... 1- Arz, yani satışa sunulan proje sayısı her geçen yıl artıyor. Bu artış, talebi fazlasıyla karşılıyor. Talebin bu kadar güçlü olduğu bir piyasada artış olmaz. 2- Maliyetler artıyor. Ama rekabetin bu kadar yoğun olduğu bir ortamda inşaatçıların maliyeti sineye çekmekten başka şansı bulunmuyor. 3- Satışlarda yüzde 30’u aşamayan şirketler daha yoğun rekabete girişecekler. Dolayısıyla sonbaharda da fırsatlar bitmeyecek. 4- Gayrimenkul güvenilir bir yatırım aracı. Ama reel bazda arz fazlası dolayısıyla kiralarda gerileme var. Arz fazlası devam ettiği sürece kira getirisi için gayrimenkul cazibesini kaybediyor. Ayrıca kira çarpanları, yani bir gayrimenkulün brüt kira geliriyle fiyatını karşılama rasyosu tüketicilerin aleyhine işliyor.