Fabrikadan lükse dönüşüm!

Son beş yılda 23 fabrika, konut, otel ya da ofise dönüştü. Şu anda da 23 fabrika arazisinde dönüşüm çalışmaları devam ediyor. Üç fabrika arazisinde proje geliştirilmesi için gün sayılırken, üç fabrika arazisi için de görüşmeler yürütülüyor.

Türkiye'nin 1980'li yıllarda yaptığı sanayi hamlesiyle İstanbul'da Levent, Bomonti, Kağıthane, Kartal, Basın Ekspres Yolu gibi bölgeler fabrika bölgeleri haline gelmişti. İstanbul'un göç alması ve Mütekabiliyet Yasası'nın ardından yabancı yatırımcıların İstanbul'a ilgisinin artması, fabrikaların şehir dışına taşınmaları, fabrikaların dönüşmesinin fitilini ateşledi.

Özelikle son beş yıllık süreçte fabrikalar kent dışına taşınırken yerlerinde lüks konut, ofis, AVM ve otel projeleri yükselmeye başladı. Merkezde arsa sıkıntısı yaşanan İstanbul'da Bomonti'den Ayazağa'ya, Basın Ekspres Yolu'ndan Levent'e kadar eskinin fabrika bölgeleri hızlı bir değişim sürecinde. Öyle ki İstanbul'da son beş yılda 23 fabrika lüks konut, otel, AVM ya da ofis projesine dönüşürken, 23 fabrikanın da dönüşüm çalışmaları hızla devam ediyor. Üç fabrika arazisinde proje geliştirilmesi için gün sayılırken, üç fabrika arazisi için de görüşmeler yürütülüyor.

TEK MALİK RAHATLIĞI

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, fabrikadan dönüşümdeki yüksek ilgiyi "tek malik" etkenine bağlıyor. Fabrikadan dönüşüm, tek bir malikle muhatap olunup aynı kurumsal yapıya sahip kişilerle iş yapılması bakımından gayrimenkul geliştiricisi şirketler tarafından özellikle tercih ediliyor. Maya, "Fabrikadan dönüşümde, büyük arsa, tek malik ve arsa sahibi profili işi kolaylaştıran unsurlar oluyor. Son birkaç yıldır bu tarz işlerde artış var. Kentsel dönüşüm kanununda KDV, harç gibi teşviklerden faydalanabilmeleri de dönüşümü kolaylaştırıyor" diyor.

KARTAL ATAKTA

İstanbul'da fabrikadan dönüşümü en iyi uygulayan bölgelerden biri olarak Kartal gösteriliyor. Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİ-DER) Başkanı Melih Tavukçuoğlu, Türkiye'nin önemli sanayi devlerinin fabrikalarının bulunduğu Kartal'ın metro hattının devreye alınmasıyla ve ulaşımının kolaylaşmasıyla birlikte cazibe merkezi haline geldiğine işaret ediyor. Tavukçuoğlu, sektörün en önemli oyuncularının şu anda rotalarını fabrikadan dönüşümle öne çıkan Kartal'a çevirdiklerini söylüyor. Melih Tavukçuoğlu, "1949 yılında İstanbul'un sanayi merkezi olan Kartal, şehir büyüdükçe yeni yaşam merkezi konumuna geldi. 1992 yılında sanayinin bölgeden çıkarılmasıyla birlikte bölge konut, turizm ve ticaret bölgesi ilan edildi. Şimdi bu sanayi alanlarında kentsel dönüşüm çalışmaları yürütülüyor" diyor.

Örneğin Kale Grubu'nun kendi depo alanını kurduğu Bodur Gayrimenkul üzerinden konut inşa ederek değerlendirdiğini hatırlatan Melih Tavukçuoğlu, eski depoların ve fabrikaların kentsel dönüşümde değerlendirilmesinin ilçenin yıldızını daha da parlatacağını söylüyor. Dönüşüm çalışmalarının yanı sıra ulaşımı kolaylaşan Kartal'da ortalama m2 fiyatları 5 bin 500 TL'ler seviyesini aşmış durumda.

Bağdat Caddesi'nin müteahhitlerinden Aydoğan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı İrfan Aydoğan ise "Kartal'ın kentsel dönüşüme dahil edilmesiyle birlikte fabrikaların yerinde yeni konut projeleri yükseliyor. Biz de kentsel dönüşümdeki tecrübemizi Kartal'a yansıtmak istiyoruz. Şu an boş arsanın dışında kentsel dönüşüm kapsamında olan birkaç fabrikayla görüşmemiz var" diyor.

OTELE DÖNÜŞECEK

Fabrika dönüşümü konusunda Boğaz Hattı ve Zeytinburnu sahili de öne çıkıyor. İstanbul'un en değerli arazilerinden biri olarak nitelendirilen, Paşabahçe'de yer alan Tekel Fabrikası'nın arsası 2012 yılında 355 milyon dolara Torunlar GYO'ya satılmıştı. Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun, Paşabahçe arazisi üzerinde 350 milyon dolarlık bir yatırımla 240 yataklı 5 yıldız ve üzeri bir otel projesi geliştirme planları yaptıklarını söylüyor. 2019 yılında açılması planlanan otel için uluslararası birkaç marka ile ön anlaşma yapıldığını belirten Torun, bahsi geçen alanda İstanbul'un en özel otellerinden birini inşa edeceklerini ve bu otelin uluslararası lüks zincirlerin iştahını şimdiden kabarttığını vurguluyor.

Fabrika dönüşümü konusunda öne çıkan bir diğer şirket olan Teknik Yapı, bugüne kadar 10 civarında fabrikayı dönüştürdü. Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Umut Durbakayım, fabrikadan dönüşüm konusunda ilk çalışmayı 1985 yılında gerçekleştirdiklerini, son olarak da Halkalı'da Bahariye Halı Fabrikası'nın yerine bin 475 dairelik Metropark projesini hayata geçirdiklerini söylüyor. Fabrika dönüşümü konusunda önümüzdeki dönemde de çalışmalar yapabileceklerinin işaretini veren Durbakayım, "Yıllar önce inşaatını yaptığımız fabrikaları konut projelerine dönüştürüyoruz. Önümüzdeki dönemde de fabrika dönüşümü konusunda çalışmalarımız olabilir" diyor.

DÖNÜŞÜME DEVAM

Kağıthane'deki Hayat Kimya ve Hasel fabrikalarının yerine Axis AVM'yi yaparak fabrika dönüşümüne imza atan Sur Yapı, Sancaktepe'de Aydın Örme Fabrikası'nın yerine de Adapark projesini geliştirdi. Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Akan Elmas, İstanbul gibi arsa sıkıntısı yaşanan bir kentte proje geliştirmek için geniş bir alan bulmanın zorluğuna işarete ederek, kent merkezlerinde kalan fabrikaların dönüşümle kabuk değiştirdiğini vurguluyor. Elmas, sanayiden dönüşümün konut üreticileri için çok daha kolay bir süreç olduğun söylüyor.

Levent, son 15 yılda fabrika dönüşümünde en popüler semt olurken fabrikadan dönüşümün de öncüsü oldu. İstanbul'un metrekare fiyatları ortalama 20 bin TL'ler seviyesine yükselen Büyükdere Caddesi merkezi iş alanı haline geldi. Yerli ve yabancı yatırımcıların prestij alanı haline gelen semtte yer alan Roche İlaç Fabrikası Özdilek Park'a, Tekfen Ampul Fabrikası Tekfen Tower'a, Philips TV Fabrikası Metrocity'ye, Eczacıbaşı İlaç Fabrikası Kanyon'a, Deva İlaç Fabrikası Zorlu Ofis'e dönüşmüş durumda. Özdilek Grubu, Levent'teki Roche İlaç Fabrikası'nın yerine Özdilek Center çatısı altında 5 yıldızlı, 389 odalı Wyndham Grand Otel ile River Plaza'yı inşa etti.

MERKEZİ SEMTLER

Bir diğer fabrika bölgesi olan Bomonti'de yer alan Sanofi İlaç Fabrikası'nın yerinde ise Now Bomonti inşa edilmişti. Bomonti'de Organik Kimya Fabrikası'nı alarak Bakır Palas'ı inşa eden Keten Grup Yönetim Kurulu Başkanı Ferhat Keten, "Bölgede son olarak Topkim İlaç Fabrikası'nı alarak Kuzey Bomonti projesini hayata geçirdik. Bölgede yer bulmamız ve piyasaların açılması halinde başka fabrikaları da dönüştürebiliriz" diyor.

İstanbul'un simge yapılarından biri olan Mecidiyeköy'deki Likör Fabrikası'nın yerinde dikkat çeken karma projelerden biri olan Quasar İstanbul yükseliyor. DAP Yapı ise Kağıthane'deki eski Polisan boya fabrikasını ve çevresini dönüştürerek DAP Z, İ, Y, A ofis projelerini gerçekleştirdi.

Şişli Ayazağa'da Cendere Yolu üzerinde bulunan eski Evyap Fabrikası'nın arazisi de Vadi İstanbul projesine dönüşürken çevresinin yıldızını parlattı. Vadi İstanbul projesinin ortaklarından Artaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, projeleriyle geçmişte 900 TL olan ortalama m2 fiyatlarının 6 bin TL'lere ulaştığını söylüyor. Cendereyolu ve Topkapı bölgesinde fabrikalarla görüşmeler yaptıklarını belirten Çetinsaya, uygun bir fırsat bulmaları halinde buralarda yeni projeler geliştirebileceklerini de vurguluyor.

FABRİKA DÖNÜŞÜMÜN SAĞLADIĞI 3 AVANTAJ

1-Kentsel Dönüşüm Yasası kapsamında KDV'den, vergilerden ve harçlardan muaf olunması. 2-Arsa sorunu yaşanan İstanbul'da fabrika dönüşümünün geniş arsalar yaratması. 3-Fabrika sahipleri ile anlaşmanın kolay olması ve tek muhatapla dönüşüm yapılabilmesi. (Levent Gökmen/Ekonomist Dergisi)