Evinizin değerini nasıl hesaplarsınız?

AYSUN GÖKSU-FİNANSGUNDEM.COM
Son yıllarda inşaat firmalarının konut projelerinin artması ile İstanbul konut yatırımında gözde konuma geldi. Faizlerin de düşmesi ile hızla gelişen ve hareketlenen gayrimenkul sektörü ihtiyaçların yanı sıra beraberinde sektöre birçok yeniliği de getirdi. Bu yeniliklerden biri de sektörün kendi içinde oluşturduğu iş kolu olan gayrimenkul danışmanlık ve Değerleme hizmetleri…
Gelişen mortgage sistemiyle özellikle bankaların vazgeçilmezi konumuna gelen gayrimenkul danışmanlık ve değerleme şirketleri, taşınmazların gerçek değerinin tespit edilmesinin yanında gayrimenkul ve buna bağlı hakların tespiti, piyasa araştırması, bölgesel gayrimenkul raporu hazırlanması, en yüksek ve en iyi kullanım değeri analizi konusunda da rol üstleniyor.
Türkiye’de sektörün ihtiyaçlarına cevap veren 80 adet SPK lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketi bulunuyor. Bu şirketlere geçtiğimiz yıl Ağustos ayında bir yenisi daha eklendi. Respa Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Hizmetleri A.Ş. …
2006 yılında kurulan şirket üç yıllık değerleme hizmetinden sonra 2009 Ağustos ayında uzmanlık sertifikasını aldı.
Respa Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Hizmetleri Yönetim Kurulu Başkanı Avukat Nermin Çiviciler, aslında gayrimenkul davalarında uzman kırk yıllık bir avukat. Geçtiğimiz yıl da değerleme konusundaki yetkinliğini belgeleyen lisansını almış.
Sektörde henüz gelişmeye başlayan bu iş kolunu ve gayrimenkul sektörünü Respa Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Hizmetleri A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Avukat Nermin Çiviciler ile konuştuk.
Uzun yıllar boyunca yerli ve yabancı yatırımcılara gayrimenkul ile ilgili hukuki durum değerlemesi yaptığını anlatan Çiviciler, hukuki değerlemede mülkün sadece kanunlar karşısında durumunun incelendiğini, beklenen iyileşme ve risklerinin tanımlandığını, ancak bedele ilişkin bir değerleme yapılmadığını söyledi. 2006 yılında Respa Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Hizmetleri A.Ş.nin kuruluşu ile bu kez fiyatlandırmaya yönelik çalışmalar yapmışlar, bu konudaki yetkinliklerinin Sermaye Piyasası Kurulu’nca onaylanmasından sonra da ağırlıklı olarak banka kredileri için de değer tespiti yapmaya başlamışlar.
Gayrimenkul değerleme şirketlerini mortgage sistemin ayrılmaz bir parçası olarak niteleyen Av. Nermin Çiviciler, sistemin işleyişi konusunda şunları söyledi: “Mortgage, kendi kendini besleyen bir sistem. Konut kredisi veren kuruluşlar kredili alacaklarını teminat göstererek uzun vadeli borçlanırlar, sağladıkları kaynağı konut finansmanına aktarırlar. Kredi borçlusu geri ödemelerini yapmazsa sistem çöker. Bu durumda vakit geçirmeden kredi alacağı bulunan konutun ödeme kapasitesi olan üçüncü bir kişiye nakli gerekir. Sistemin zarar görmemesi için bu el değiştirme en azından eski koşullarda olmalı. İşte burada gayrimenkul değerleme şirketi kredi ile alınan konutun değerini doğru tespit etmemişse, krediyi veren kuruluş alacağın o kadarlık kısmını tahsil edemez hale gelir ve sistem yara alır.”
DEĞERLEMENİN ÜÇ METODU
Değerlemenin temelinde herkes tarafından bilinen üç metot yatığını belirten Çiviciler bu metodları şöyle sıraladı: “Emsal karşılaştırması en bilinen metotdur. Konutun emsaline bakılıyor, farklılıklar tespit edilerek fiyat uyarlaması yapılıyor. Başka bir değerleme biçimi maliyet esası; bu konut bu gün inşa edilseydi kaça mal olurdu, yıpranma oranı nedir? Bazen de getirisine bakılarak değer tahmini yapılması gerekebiliyor. Mesela, İstanbul'da bir apartman dairesinin fiyatı yaklaşık 15-16 yıllık kiraya eşit iken, İzmir'de bu süre 19 yıla kadar uzuyor. Bursa'da ise bir apartman dairesinin fiyatı 17 yılda geri dönüyor.”
YATIRIMLAR BEKLENTİYE GÖRE TERCİH EDİLMELİ
Çiviciler değerleme yapılırken göz önünde bulundurdukları hususları da şöyle anlattı: ‘Değerleme yaparken şehrin büyüme hızı, ne tarafa büyüdüğü, şehir planlaması konusunda ne düşünüldüğü, ne kadar sürede ne oranda bir getiri amaçlanıyor, bunların hepsi yatırımcı için değerleme yapılırken göz önünde bulundurulmalı. Birde yatırımcının beklentisi önemlidir. Yatırımın paraya çevrilme hızı burada önemli hususlardan biridir. Yatırımlar beklentiye göre tercih edilmelidir.”

YABANCILAR GÜNEYİ TERCİH EDİYORLAR
Bireysel konutlarda yabancıların Türkiye’nin güneyini tercih etmesine karşın, yabancı iş adamlarının konutta İstanbul diğer ticari gayrimenkullerde ise İstanbul yanında diğer Anadolu kentlerine de ilgi duyduklarını anlatan Çiviciler, yabancıların mülk edinmesindeki sınırlar nedeniyle bu konuda beklenen gelişmenin henüz sağlanamadığı görüşünde…

KONUT FİYATLARI ARTACAK MI?
Gelecek dönemlerde konut fiyatlarının az da olsa artmasını beklediğini belirten Çiviciler, fiyatlarda arz talep dengesinin de etkili olacağını kaydetti.
Çiviciler, çeşitli bölgelerde birçok konutun inşa edildiği şu dönemlerde yatırım yapılabilecek bölgeler konusunda şu değerlendirmelerde bulundu: “Yatırım olarak gayrimenkul alımı düşünülürse üçüncü köprü tarafları tercih edilmeli. Silivri’ye hava alanı yapılması o bölgeyi değerlendirecektir. Birde rızaya bağlı kentsel dönüşüm uygulanıyor, Göztepe ve Fikirtepe’ de uygulanmaya başlandı. Esenyurt, Esenler, Küçükçekmece, Zeytinburnu sırada. Şehir merkezindeki konutların ilerde daha da değer kazanacağı tartışmasız.”

2B ARAZİLERİ VE KENTSEL DÖNÜŞÜM
2B arazilerini satışı uzun süredir Türkiye’nin gündeminde. Bu konuda ülke ikiye bölünmüş durumda. Bazı çevreler ormanların yok olacağı kaygısıyla yasaya karşı çıkarken, düzenlemeyi savunanlar konunun ormanla bir ilgisi olmadığını vurguluyor. Avukat Nermin Çiviciler ise bu konudaki hukuki süreci iyi bilen bir hukukçu olarak orman vasfını yitirmiş araziler konusunda şu değerlendirmelerde bulundu: “Bugün üzerinde geniş yerleşim alanları oluşmuş pek çok alan kağıt üzerinde 2B arazisi . Son düzenlemelerle çarpık yapılaşmanın bulunduğu bu gibi alanlar kentsel dönüşüm kapsamına alınıyor. 2B arazisi denildiğinde, orman örtüsü yok edilerek işgal edilen alanlar anlaşılmamalıdır. Kötü niyetle, ormana yerleşmek amacıyla tahrip var mıdır? Şüphesiz ki evet... Ama inanın bu çok küçük bir bölümdür. 2B arazilerinin çoğu, yeteri kadar uzman ve ekipmanın olmadığı zamanlarda, 50-60 yıl önce, hata en orman olarak belirlenmiş alanlardır.
İçlerinde devlet tarafından iskan verilen yerler hatta parası ile satılan araziler vardır. Yine üzerinde hiçbir kayıt yokken tapudan satın alınmış, sonra devlet tarafından burası eskiden ormandı diye el konulmuş, usulüne uygun inşaat ruhsatı verildikten sonra, inşaatı durdurulmuş yerler var.
Yeni çıkarılacak yasayla eskiden bedelsiz olarak Hazine’ye mal edilen bu çeşit 2B alanları hak sahiplerine bedelsiz devredilerek, devletin vatandaşına karşı borcunu ödemesi sağlanacak.
SORUNLAR ÇOK
Uzun vadeli konut kredi sisteminin olmazsa olmazı olan değerleme şirketleri ve uzmanlarının sıhhatli değerleme yapabilmesinin önünde halen pek çok engel bulunduğunu açıklayan Çiviciler’e göre bu konuda sıkıntı çok. Çiviciler, “Öncelikle her meslekte olan bir asgari ücret uygulaması yok. Kredi taleplerini cevaplayabilmek için zamanla yarışılıyor ve bu da rapor kalitesine yansıyor. Bir tapu kaydının görülmesi, belediyedeki bir dosyanın incelenmesi problem oluyor. Değerleme mesleğinin henüz layık olduğu saygınlığa kavuşamadığı görüşündeyim. Değerleme Uzmanları Birliği yöneticilerinin gayretleri ile değerleme uzmanlığının kısa sürede sektörde olması gereken konuma kavuşacağını umuyorum” dedi.
ÇOK HIZLI BÜYÜDÜK
Av. Nermin Çiviciler, son dönemde sektörde isimi ön plana çıkan şirketi Respa’yı ise şöyle değerlendirdi: “2006-2009 yılları arası çok faal bir şirket değildi Respa. Arazi değerleme, verimli kullanış, imar durumu, daha ziyade yatırıma dönüktü. Yabancıların mülk alımında çok mütalaa verdik. 2009’da uzman sertifikamızı aldıktan sonra, yapılanmaya, kredi içinde değerleme yapmaya başladık. Çok hızlı bir büyüme gerçekleştirdik En fazla talep kredi değerlemesinden geliyor. Çarkı bu döndürüyor aslında. Ama şirketi ayakta tutacak bir iş değil tabii ki.”