Emlakta balon var mı?

İnşaat sektörünün önde gelen isimlerinden Ali Ağaoğlu geçen hafta “Hocalar emlakta balon var diye ahkâm kesiyorlar. Ben işin içindeyim, kesinlikle bunlara katılmıyorum” deyince Mahfi Eğilmez ile birlikte üstümüze alındık çünkü biz de yayınlarda emlak sektöründe balon üzerine konuşanlardandık. Mahfi Eğilmez “Benim şişkinlik ölçüm getiri ile fiyat arasındaki farktan kaynaklanıyor. 2008’de bir konut kira geliriyle 20 yılda kendisini amorti ederken şimdi 27 yılda kendisini geri ödüyor” diyor. Ben ise kişisel gözlemlerime ve sektöre ilişkin istatistiklere bakarak henüz aşırı şişkinlik hali olmasa bile balonun şişmeye başladığını düşünenlerdenim. Ali Ağaoğlu’nu CNBC-e’deki Sabah Notları programına davet ettik. Sektörde bir marka olan Ağaoğlu perşembe günü yayına katıldı ve konutta balon olmadığı görüşünün gerekçelerini anlattı.
Ağaoğlu, “Fiyatta balon yok. Ödeme sıkıntısına düşen müşteri yok. Konut kredisinde batık oranı az. Genel olarak balon yok” görüşünde. Piyasalarda konuşulan astronomik metrekare fiyatları sadece A+ denilen üst gelir grubu projeleri için söz konusu. Müşterinin çoğunluğu ise A dışı gruplarda, özellikle C’de. Daha düşük gelirlilerin oluşturduğu bu grupta böyle bir ‘astronomik’ fiyat sorunu yok.
Şu anda A üzeri grupta müşteri doygunluğu var ama diğer kesimde yok. B ve C grupları yatırım için değil, oturmak ve yaşam standardını iyileştirmek için konut alıyor. Bu kesime yönelik ucuz konut yapmak önemli ama özellikle İstanbul’daki arsaların çoğunun sorunlu olması, sorunsuz arsaları daha pahalı hale getiriyor. Müteahhitler yüksek arsa maliyeti nedeniyle C grubuna yönelmekte zorlanıyorlar.
Öte yandan nüfusun yoğun olduğu İstanbul’da deprem tehdidi nedeniyle artmakta olan kentsel dönüşüm ihtiyacı var. Bu çerçevede İstanbul’un önemli bir bölümünün yeniden inşası gerekiyor. Bu durum talebi önümüzdeki dönemde canlı tutacak bir gelişme.
Ağaoğlu küresel kriz nedeniyle konut fiyatlarının son dönemde çok fazla artmadığına işaret ediyor. Geçen yıl ortalama yüzde 7’lik bir artış vardı. Buna karşın demirdeki fiyat artışı yüzde 40, betonda ise yüzde 15. Diğer malzemelerde de kayda değer fiyat artışı var. Maliyetlere gelen bu artışlar henüz satış fiyatlarına yansıtılamadı ama bir noktada yansıtılacaktır.
İnşaat sektörü için zor tablo
Ağaoğlu’nun görüşleri böyle. Özellikle C grubuna yönelik konut arz ve talebi hakkında söylediklerinde haklı. Türkiye’deki kişi başına gelir son 10 yılda neredeyse 3 katına çıktı. Gelirdeki gelişmeye paralel yaşam standardını iyileştirmek için ortaya çıkacak konut talebini göz ardı edemeyiz. Ancak henüz ben ve Mahfi Eğilmez konutta şişkinlik olmadığı konusunda ikna olmuş değiliz. Aslında şişkinlik var mı yok mu tartışması daha çok su götürür. Şişkinlik ya da balon deyince akla hemen ABD örneği gelmesin. Türkiye’deki konut kredilerinin toplam içindeki payının düşük olması nedeniyle ABD benzeri ‘mortgage’ krizi yaşanma olasılığı çok düşük. Ama benim gördüğüm inşaat açısından zor bir tablo var. Yapı ruhsatları konut arzının arttığını gösteriyor. Geçen yıl 810.000 yeni ruhsat verilmiş. Konut satışı ise ilk çeyrekte 2010 son çeyreğine göre azalmış. Arz var ama talep kriz öncesi yıllardaki kadar canlı değil. Talebi destekleyen konut kredilerinde faizler son dönemde ciddi şekilde arttı. Bu da talebi olumsuz etkiliyor. Arzın olduğu, talebin olumsuz etkilendiği bir ortamda önemli girdilerin fiyatı hızla yükseliyor. Yani maliyet artıyor. Bu, sektör için zor bir durum değil mi?

Servet Yıldırım / Radikal