Dövizdeki hızlı yükseliş pazarlık yaptırıyor!

Döviz kurunda ocak ayından bu yana devam eden yükseliş kiralarını dolar ve Euro olarak ödeyen perakendecileri harekete geçirdi. AVM'lerin kapısını çalarak dolar ve euroda sabitleme isteyen pek çok marka, yeni açılacak AVM'lerde Türk Lirası ile kirayı şart koşuyor.

Birleşmiş Markalar Derneği ise önümüzdeki günlerde düzenleyeceği bir toplantıyla AVM'lere çağrı yapmaya hazırlanıyor.

Dövizdeki önlenemeyen yükseliş, AVM kiralarını tekrar perakendecinin gündemine taşıdı. Iç pazardaki sıkıntıları yurtdışında mağazalaşarak aşmaya çalışan perakendeciler, AVM'lere süreci birlikte aşmak için çağrı yapmaya hazırlanıyor. Perakende yasasıyla ilgili tartışmalar nedeniyle bu konudaki toplantılarını erteleyen perakendeciler, önümüzdeki dönemde tekrar bir basın toplantısıyla konuyu gündeme taşıyacak.

 Son dönemde döviz kurunda yaşanan artış nedeniyle kira giderleri cirolarının yüzde 15'ine kadar çıkan perakendeciler, diğer taraftan tüm girdi maliyetleri yükseldiği için de zor günler geçiriyor. Yatırım kararlarını tekrar gözden geçiren pek çok perakendeci bulundukları AVM'lerde kiraların düşürülmemesi durumunda mağaza kapatmaktan çekinmezken, yeni açılacak AVM'lerde kiraların TL üzerinden ödenmesi için de çok sıkı pazarlıklar yapılıyor. Hatta bu pazarlıklar nedeniyle bazı AVM'lerin açılışının geciktiği ifade ediliyor. Perakendeciler genelde doların 2,3-2,7 TL arasında, euronun ise 2,7-2,9 TL arasında sabitlenmesini talep ediyor.

DENGEYİ BOZUYOR

Uzun, orta ve kısa vadede sürdürülebilir büyüme için kiralarda TL'ye geçilmesi gerektiğini söyleyen Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı Sami Kariyo, "Perakendeciler olarak gündemimizde verimlilik var. Ürünlerimizi TL olarak satarken giderlerimizin dolar olması bizi sıkıntıya sokuyor. Kârlı ve sürdürülebilir büyüme imkansız hale geliyor" diyor.

Perakendeciler, kiraların yanı sıra ticaretin dolar üzerinden dönmesi nedeniyle 2016 yılı büyüme planları konusunda temkinli hareket ediyor. Hammaddeyi yurtdışından dolarla aldıklarını belirten Koton Yönetim Kurulu Başkanı Yılmaz Yılmaz, şunları söylüyor: "İç pazardan temin ettiğimiz hammaddeler var ancak birçoğunu ithal etmek zorundayız. Dünyaya bağlı bir durumda Türkiye'de farklı bir ortam organize edememişiz. Diğer taraftan kura bağlı kiralar da bizim dengemizi bozuyor. Dolarizasyon probleminin konuşulması, gündemde olması, bu tarz kriz dönemlerinde bizi şoklara karşı koruyacak mekanizmalar oluşturulması anlamında önemli.”

SIKI PAZARLIK VAR

Türkiye genelinde 195 mağazası bulunan Orka Group, mağazaları için ödediği kiranın yüzde 65'ini dolar ve Euro olarak ödüyor. Kur artışının ardından pek çok AVM ile pazarlığa oturduklarını ve bulundukları pek çok noktada kum sabitlediklerini söyleyen Süleyman Orakçıoğlu, "Her marka fayda maliyet analizini daha fazla yapıyor. Artık iş yapmayan bir AVM'de ısrarcı olmuyoruz. Yeni AVM'ye girerken çok daha dikkatli davranıyoruz" diyor.

109 mağazasının 80'i AVM'lerde olan Karaca da yeni AVM'lere girerken daha dikkatli davranan ve öncesinde kur sabitlemesi talep eden markalardan biri. Karaca İcra Kurulu Başkanı Cüneyt Güneş, bu konuda şunları söylüyor: "Metrekaresi yeterli olmayan, genel gider oranı fazla ve kur konusunda sıkıntı çıkaran AVM'lerdeki mağazalar konusunda çalışmalarımız devam ediyor. Diğer taraftan kur artışına karşı genel stratejiyi fazla miktarda dövizle borçlanmama olarak belirledik. Ancak AVM'lerdeki giderlerimizin dövizle olması mecburiyetinden dolayı, hiç olmazsa gelirlerimizin bir kısmının dövizle olması için ihracata ağırlık verdik. Yurtdışında kendi mağazalarımızı açmaya başladık."

YENİ AVM'LERDE SABİTLEME

Türkiye'nin en büyük hazır giyim gruplarından biri olan Aydınlı da yeni açılan AVM'lerde TL ile kiralama konusunda daha ısrarcı davranırken diğer mağazalarında ise daha hassas fizibilite ve araştırma yapıyor. Aydınlı Genel Müdürü Levent Özkan, verimli olmayan mağazaları AVM yönetimleriyle değerlendirip ihtiyaca göre stratejiler geliştirerek ilerlediklerini belirtiyor.

Erkek giyim markası Süvari'nin yönetim kumlu başkanı Ahmet Coşkun, kuru sabitleme talepleri konusunda AVM'lerin yüzde 80'inden olumlu, yüzde 20'sinde ise olumsuz yanıt aldıklarını söylüyor. Coşkun, "Oralarda da duruma bakıyoruz, zarar edecek pozisyon var ise AVM'den çıkışı konuşuyoruz. Elbette AVM'lerle olan görüşmelerimizde karşılıklı sorunlarımızı konuşarak, her iki tarafın da mağdur olmayacağı bir orta yol bulmaya çalışıyoruz" diye konuşuyor.

AVM'LERDEN ÖZEL ÇÖZÜM

Diğer taraftan pek çok AVM de bu süreçte perakendecilere destek olmaya çalışıyor. Bazı AVM'ler euro ve doları 2,5 TL civarına sabitlerken, bazıları mevcut kur üzerinden yüzde 20 indirim yapıyor. Bazıları ise zor durumda olan perakendecilere özel çözümler buluyor veya pazarlama desteği veri-yor. AVM'lerin perakendecilere özel çözümler geliştirdiklerini söyleyen KDM Danışmanlık'ın kumrucusu Murat İzci, bu kapsamda kirayı sabitlemenin dışında ticareti artıracak farklı kampanyalar da yapıldığını belirtiyor.

Torium, Özdilek, Capacity gibi AVM'ler perakendecilerin talebini beklemeden kurları sabitleyen AVM'ler arasında yer alıyor. Kurdaki artışa karşı ilk aksiyon alan AVM yatırımcılarından biri olan Aziz Torun’un, AVM'lere göre değişmekle birlikte, dolar kurunu 2,5 ile 2,7 TL arasında sabitlediği ifade ediliyor. Ece Grubu kiracılarla yaptığı özel görüşmelere göre çeşitli kolaylıklar sağlarken, Trump Towers da doları 2,5 TL'ye sabitleyen AVM'lerden biri oldu.

HER KİRACIYA AYRI

İstanbul'da Marmara Park, Beylikdüzü Migros Alışveriş Merkezi, Aqua Florya, MetroCity gibi AVM'lerin de aralarında olduğu 11 AVM'nin yönetimini üstlenen Ece Grubu, her bir kiracı için özel bir çözüm geliştiriyor. Her projenin kiralamasının projeye göre değişiklik gösterdiğini belirten Ece Türkiye Genel Müdür Yardımcısı Nuri Şapkacı, şunları söylüyor: "Tüm kiracılar için kurun aynı seviyede sabitlenmesini içeren yaklaşımın, doğru araç olduğuna inanmıyoruz. Biz kira seviyelerini sürekli olarak analiz ediyor ve aylık bazda her bir kiracının cirosu ile ilişkilendiriyoruz. Bu doğrultuda kiracılarımız ile birlikte her bir mağaza için tespit yapıyor ve bir düzenlemenin gerekli olup olmadığına bu bağlamda karar veriyoruz."

AVM İŞLETMECİLERİ 'KUR SABİTLİYOR'

İstinyepark AVM: 2015 sonuna kadar üst seviyeden sınırlı olarak euro 3.20 TL'den, dolar 2.84 TL'den sabitlendi.

Ece Grubu: Kira seviyelerini sürekli olarak analiz eden ve aylık bazda her bir kiracının cirosu ile ilişkilendiren şirket, bu değerlendirmeler ışığında her mağaza için özel çözüm geliştiriyor.

Kayseri Park: Euro'yu 1 Ağustos kuru olan 3,06 TL'ye sabitledi.

ArmoniPark: Hem TL hem euro üzerinden kiralama yapan AVM'de euro 3,06 TL'ye sabitlendi.

Kipa AVM: 26 AVM'si olan grup, genelde TL ile kiralama yapıyor. Kur sabitlendiğinde ise artışın tüketici ve üretici fiyat endeksindeki değişimi aşmamasına dikkat ediliyor.

Trump Towers: Dolar kurunu eylül ayında 2,5 TL'ye sabitleyen şirket, aralık ayına kadar da aynı oranda devam edecek.

Özdilekpark Antalya: AVM'de 2013 sonu ve 2014 yılı boyunca dolarda belli periyodlarda sabitleme yapan şirket, doları 2,23-2,50 TL aralığında tutmaya çalışıyor.

Özdilekpark İstanbul: Eylül ve ekim aylarında euroda sabitleme yapıldı.

Bilkent Holding: Dolar ve euro cinsinden kira ödemeye devam eden kiracılarıyla her AVM ve kontrat özelinde görüşmeler yapıyor.

Mali of İstanbul: Torunlar Grubuna ait olan AVM'de dolar kuru 2,70 TL'de sabitlendi.

İzmir Ege Park: Kiracıların durumuna göre çözüm üretiyor.

Oasis Bodrum: Kiracıların durumuna göre çözüm üretiyor.

Kızılay AVM: Kiracıların durumuna göre çözüm üretiyor.
 
Edirne Margi AVM: Doları 2,70 TL'ye sabitledi.

KİRANIN CİRO İÇİNDEKİ PAYI ARTIYOR

Perakende sektöründe verimliliğin en önemli kriterlerinden biri olarak kabul edilen kira/ciro oranı, perakendenin farklı alanları için değişiklik gösteriyor. Bu oranlar normalde gıda perakendesinde yüzde 2,5-4, teknoloji marketlerinde yüzde 3-4,5, yapı marketlerde yüzde 4-6, çok mağazası olan güçlü hazır giyimcilerde yüzde 5-7, erkek konfeksiyonda yüzde 8-12 arasında değişiyor. Ancak son dönemde dövizde yaşanan artış bu oranların yüzde 15'lere kadar çıkmasına neden oluyor.
(AYŞEGÜL SAKARYA PEHLİVAN/EKONOMİST DERGİSİ)