Deprem nedeniyle arsa fiyatları katlandı

İstanbul’da son sekiz yıldır konut talebini etkileyen faktörlerin başında "deprem korkusu" geliyor. 1999'daki büyük Marmara depremlerinin ardından insanların konut tercihleri de ona göre şekilleniyor. Bu korku nedeniyle İstanbullularda nitelikli ve sonuçta yönetmeliğe uygun konutlara yönelim başladığı ifade ediliyor. Bu ihtiyaca yanıt vermek amacıyla İstanbul'da birçok yeni konut bölgesi oluşturulurken, Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ve KİPTAŞ da geliştirdiği projelerle bu konuya yönelik çözümler üretiyor. İşte bu ihtiyaçla birlikte İstanbul'da, şehrin dış bölgelerinde imar problemi olmayan arsalar; şehir içinde ise hazır imarlı arsalar daha çok primlendi. ‘Doğru yerde doğru yatırım’ içinse, bölge imar planlarını ve şehir gelişim doğrultularını, yol bağlantılarını çok iyi analiz etmek gerekiyor. Örneğin; Kemerburgaz bölgesi... 2-3 yıl önce metrekaresi 100 dolara arsa bulmak mümkünken, şimdi metrekaresine 250 dolar verseniz bile arsa bulmanız çok zor. Bahçeşehir arkasında metrekaresine 20-30 dolar istenen arsalarda, şimdi birim fiyatları 100 doların üzerine çıkmış bulunuyor. Arsa sahipleri de bu yükselişte panik yapıyor; bu yüzden talep azalmadıkça fiyatlara dizgin vurulamıyor. Bu da bazen belirsiz yükselişlere yol açıyor. Metrekaresine 100 dolar isteyip, karşısında bir anda müşteri bulan satıcı, bu kez "Acaba ucuza mı veriyorum?" çelişkisini yaşıyor. Son dönemde birçok emlakçı, her türlü gayrimenkulde bu problemi yaşıyor. Öte yandan İstanbul'da en çok prim yapan bölgeler olarak önce Mimaroba, Bahçeşehir, İkitelli, Kemerburgaz, Riva, Çekmeköy, Kurtköy, Tepeören, Akfırat'ın adı sayılıyor. Zemini sağlam bölgeler prim yaptı Emlakçılar, son iki yıldır bu bölgelerde arsa fiyatlarını takip etmenin adeta imkansız olduğunu, bu bölgelere olan ilginin başlıca nedeninin ise “deprem korkusu” olduğunu belirtiyor. Adeta, şehrin güneyi deprem korkusu yüzünden kuzeydeki arsalarda üretilen yeni, zemini ve inşaatları sağlam konutlara geçmiş durumda. Bu rüzgara, projesi olan şirketlerin daha hızlı yanıt verdiği ifade ediliyor. Kar eden bu şirketlerin, sermayelerini de derhal yeni projelere aktardıkları gözleniyor. Kuzeye hareketin öncelikle Avcılar'dan İkitelli, Bahçeşehir, Esenkent'e yönelik olduğunu ifade eden uzmanlar, yıllardır uzaklığı nedeniyle boş kalan Beylikdüzü, Mimaroba, Sinanoba'da deprem yönetmeliğine uygun yapılan projelerde evlerin dolduğuna işaret ediyor. Anadolu yakasında ise deprem korkusu olanlardan Maltepe, Kartal, Pendik sahil kesiminin; Kurtköy, Ataşehir, Ümraniye, Samandıra, Çekmeköy gibi yerlere taşınmayı tercih ettiği vurgulanıyor. Sabiha Gökçen Havalimanı ile Formula-1 Pisti’nin de bu geçişte çok önemli role sahip olduğu ifade ediliyor. Levent-Maslak’ı geçen yok İstanbul'da arsaların en değerli olduğu bölge ise hiç şüphesiz Levent-Maslak hattı... Geçen yıl yapılan iki büyük arsa satışı, bölgede bütün hesapları değiştirmişti. Bu satışların etkisiyle, arsaların metrekare fiyatları 15 bin doları geçti. Yine, İstanbul'un Bodrum'u olacağı söylenen Riva da müthiş değer kazandı. Çok iyi pirim yapan bölgenin, değerlenmeye devam etmesi bekleniyor. Yerli şirketler daha çok şehir içinde kalan bölgelerde; rezidans, apart otel ve lüks konutlara ilgi gösterirken öncelikli olarak şehir merkezini tercih ediyorlar. Yabancı şirketler ise gelişmeye açık ve düzgün altyapısı olan, villa türünde yapılaşmaya uygun arsalarla ilgileniyor. Yabancılara gayrimenkul satışları, inanılmaz artışlar gösteriyor. Ancak arsa yatırımının konut veya iş yeri yatırımından ayrı değerlendirilmesi gerekiyor. Uzmanlar, "Arsa uzmanlık ister. İmar durumu, yola terkleri, İSKİ, Çevre Bakanlığı, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu, TEK ve daha birçok kurumun şerhlerinin incelenmesi gerekir. Ehil olmayan, kulaktan dolma bilgilerle arsa pazarlanamaz. Harita mühendisi, şehir plancı veya mimara göstermeden, hatta yerini sınırları ile görmeden yatırım yapılmamalı" diye uyarıyor. Ticari imarlı arsalar da değerlendi İstanbul’da ticari imarlı arsalar da müthiş prim yapmış durumda. Ticari yatırımın kendini amorti etme süresi konut yatırımına oranla daha kısa olduğu için, önemli bir yatırımcı kitle ticari gayrimenkullere ilgi gösteriyor. Bu tercih; ticari amaçlı arsa yatırımlarına da değer kazandırdı. Yeni konut projeleri ve hedef alanlar içerisinde ticari imarlı alanlara ilgi, her yıl daha çok artıyor. Konut imarlı arsalara nazaran ticari imarlı arsalar, bu yüzden daha iyi prim yapıyor. Birçok yeni yerleşim alanı oluşmasına paralel olarak; bu bölgelerdeki ticari imarlı arsalara yatırım yapıp gelecekte iyi bir market, alışveriş merkezi, küçük sanayi sitesi olarak kullanılacak potansiyel yatırım sahibi olmak isteyenler var. Ticari imarlı arsalar; yeni yerleşimlerde 3-5 yıl zarfında iyi prim yaptı. Bunu örneklemek gerekirse; Ataşehir yerleşik hayata geçmeden önce dükkan stoku prim yapmamıştı. Fakat daire almak yerine dükkan alanlar, hele iyi dükkanları seçebilenler bugünlerde çok iyi para kazandı. Bu sistem, özellikle arsa aşamasında yatırım yapanlara çok kazandırdı. İstanbul'un Anadolu yakası, sanayi ve depolama amaçlı arsalar için daha çok tercih ediliyor. Anadolu yakasında özellikle Tuzla ve Gebze'de ciddi büyüklükte organize sanayi bölgeleri var ve bu bölgeler son derece profesyonel yönetilerek çalışıyor. Lojistik şirketleri taşınabilir Öte yandan şehrin ihtiyaçlarını karşılayan Harem Limanı'nın, Tuzla ve Gebze civarına taşınması ihtimali de bulunuyor. Lojistik hizmeti veren şirketlerin bölgeye ilgisi de artmış durumda. Limanların iyi hizmet veren profesyonel sistemlerle donatılması da tercih sebebi. Avrupa yakasında da Hadımköy, Kıraç ve Esenyurt; sanayicinin gideceği adresler olarak ifade ediliyor... İkitelli-Güneşli civarı ise aşırı değerlendiği için, sanayi yapılanmasının imkansızlaştığı söyleniyor. Avrupa yakasında Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Terkos göllerinin bulunması ise sanayinin belli başlı bölgelerde sınırlı kalması sonucunu doğuruyor. Bu sıkıntı nedeniyle, İkitelli hariç iyi yönetilen boş arsaları olan bir organize sanayi bölgesi de yok. Söz konusu sıkıntı da Anadolu yakasını cazip kılıyor. Sanayi, limanlar, havaalanı ve Formula-1 Pisti’nin yer aldığı bölge; ibreyi Anadolu yakasına çeviriyor. Avrupa yakasının cazibelerinden biri de finans merkezi olması, olarak gösteriliyor. Birçok otel ve tarihi merkezler de Avrupa yakasında yer alıyor. Ancak bankaların bilgi işlem merkezleri de Anadolu yakasına kaymaya başladı. Yapı Kredi Bankası Gebze'de, Anadolubank Kartal'da, Finansbank ve Citibank Ümraniye'de. Anadolu yakasının, Finanskent için de öne çıktığı dikkat çekiyor. Müstakil ev yapmaya uygun bölgeler öne çıktı İstanbul’un birkaç yıldır kuzeye doğru hızla genişlediğini söyleyen Turyap Yönetim Kurulu üyesi Başak Soner, "Kuzeye doğru taşınma, güzel projeler üretilmesine bağlı olarak sürecek. Bu gelişim için, arsa üretiminin desteklenmesi şart" diyor. İstanbul’un kuzeye doğru genişlediğine işaret eden Soner, bu konuda şu bilgileri veriyor: “Şimdi şehrin kuzeyinden de ileri gitmek gerekiyor. Ayrıca sadece kuzey değil, şehir Kumburgaz'la ve doğuda Gebze ile birleşti. Avrupa yakasında Güzelce, Çatalca, Mimaroba, Behçeşehir'in arkaları, Esenkent civarları, Kemerburgaz, Zekeriyaköy, Kilyos, Uskumruköy ve Demirciköy; Anadolu yakasında Riva, Çekmeköy, Alemdağ, Reşadiye, Samandıra, Kurtköy, Akfırat ve Tepeören hedef bölgeler." Riva ve Kilyos'ta konut imarlı arsalar, Pendik ve Tuzla'da sanayi arsaları hızlı değerlendi İstanbul'da konut ve sanayi imarlı arsalar hızlı prim yaptı. Buna göre; İstanbul'da konut bölgelerinde kuzeyin de kuzeyinde yer alan Kilyos, Riva gibi bölgeler, hızla prim yapmaya devam ediyor. Sanayi bölgelerinde de öne çıkan yerler, şehrin doğusunda kalıyor. Ele alınan bölgelerde; konut imarlı arsa fiyatlarında yüzde 10 ile yüzde 150 oranında artış bulunuyor. Ataşehir, Küçükbakkalköy, Çekmeköy, Şerifali gibi bölgelerde yüksek oranda artışın nedeni; lüks konut projelerinin buralarda veya buralara yakın semtlerde yoğunlaşmış olması. 2006 yılına kadar yapılaşmanın büyük oranda tamamlandığı ve rayiç değerlerin yerine oturduğu Zekeriyaköy, Küçükköy, İçerenköy gibi yerlerde artış oranlarının daha düşük kaldığı gözleniyor.. Yapılaşmanın hızlı olduğu bölgelerden Kilyos, Riva gibi semtlerde ise artış daha yüksek seyrediyor. Sanayi arsaları ise Pendik ve Tuzla'da diğer bölgelere göre daha yüksek oranda primlenmiş durumda. Bu da Pendik ve Tuzla'da sanayiye açılabilecek yeni arazilerin olmamasına ve seçeneklerin kısıtlı olmasına bağlanıyor. Arsa yatırımı yaparken bu kriterleri göz önüne alın • İstenilen tip (konut, ticaret, sanayi, depolama amaçlı) arsa seçimi. • Şehrin gelişme yönü. • Yol bağlantıları ve ulaşım imkanları. • Tapu, çap, coğrafi şekli, imar durumu. • Kurum görüşleri (dereye göle yakınsa İSKİ, enerji nakil hattı geçiyorsa TEK, ormana yakınsa Orman ve Çevre Bakanlığı gibi ilgili kurumlara sorgulama). • Mutlaka uzman görüşü. • İyi fiyat araştırması. Okhan Şentürk / Ekonomist Dergisi-Mortgage Market