Değişen konut kredi sisteminden kim nasıl etkilenecek?

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’nun (BDDK) konut kredilerinde dün aldığı yeni karar, kredi taksit tutarlarının uçuk seviyesini bir kez daha gözler önüne serdi.

Sözcü'nün haberine göre; Yeni düzenleme ile Anadolu’da 500 bin TL’nin altında ikinci el konut almak isteyen vatandaşın kredi çekerek ev sahibi olmasının önünün açıldığı, ancak büyükşehirlerde krediyle ev almanın artık avantajlı olmaktan çıktığı belirtiliyor.

Ayrıca, yeni uygulama enerji sınıfı A olan evleri önceliyor ancak piyasadaki sıfır konutların çok büyük bölümünün C sınıfı olduğu, dolayısıyla kredi verilecek evlerin sınırlı sayıda olduğu ifade edildi.

Bazı uzmanlara göre ise, yeni düzenleme, krediye ihtiyacı olmadığı halde yararlanmak isteyen ve birden fazla ev sahibi olanları bu kez talebin dışına itecek.

Dünkü düzenlemenin detayları

BDDK’nın dün yayımladığı karara göre:

• Enerji sınıfı A olan, değeri de 2 milyon TL’nin altında olan birinci el konutlar için yüzde 90 oranında,

• Değeri 2 milyon TL ila 5 milyon TL arasında olan konutlar için yüzde 70 oranında,

• Değeri 5 milyon TL ila 10 milyon TL arasında olan konutlar için de azami 3,5 milyon TL kredi kullanma imkanı sağladı.

• Enerji sınıfı A olan ikinci el konutlar için kredi değer oranı; konut değeri 500 bin TL’nin altında olan konutlar için yüzde 90 oranında,

• Konut değeri 500 bin TL ile 2 milyon TL arasında olan ikinci el konutlar için yüzde 70,

• Konut değeri 2 milyon TL ile 5 milyon TL arasında olan konutlar için yüzde 50 oranında ve konut değeri 5 milyon TL ile 10 milyon TL arasında olan konutlar için azami 2,5 milyon TL kredi kullanma imkanı sağladı.

Aylık kredi taksitleri 52 bin TL'ye kadar çıkıyor

Ancak satılık evlerin ülke genelindeki ortalama fiyatı resmi verilere göre bile 1 milyon TL’yi aşıyor. Vatandaş evin değerinin yüzde 90’ını krediden sağlasa da aylık kredi taksiti 22 bin TL’yi aşabiliyor.

Büyükşehirlerde ise değeri 2 milyon TL olan bir evin yüzde 90’ı oranında konut kredisi kullanmanın maliyeti, kamu bankalarında aylık 25 bin TL iken, özel bankalarda ise aylık 40 bin TL’den başlayan taksitlere tekabül ediyor.

Bazı bankalarda bu tutar 52 bin TL’ye kadar çıkıyor ve 120 ay vadeyle 2 milyon TL’lik bir evi satın almanın toplam bedeli 6 milyon TL’yi aşabiliyor.

"Ödeyebilecek bir zümre yok"

Gayrimenkul Danışmanı Burçak Sencer Çokgör, “2 milyon liralık bir evin yüzde 90’ı kadar kredi kullandırmanın hiçbir faydası yok. Çünkü bu taksitleri ödeyebilecek bir zümre yok” dedi.

“Aylık en az 25 bin TL ödenebilmesi için aylık gelirin en az 50-60 bin TL olması gerekir” diyen Çokgör, “Orta direk ve en alttaki zümreye yardım edebilecek bir Allah kaldı. Açlık sınırında yaşıyorlar, belki o seviyeye bile erişemiyorlar. Dolayısıyla ‘vatandaşın ev sahibini sağlamak için şunlar yapıldı’ denmesi doğru değil” diye konuştu.

Vatandaş evin yüzde 50'si kadar kredi çekebiliyor

Gayrimenkul İktisatçısı Ahmet Büyükduman’ın sozcu.com.tr’ye verdiği bilgiye göre ise, Türkiye’deki konutların yüzde 66-67’si 2 milyon TL’nin altında ancak aylık kredi taksit tutarının da etkisiyle insanlar evin değerinin ortalama yüzde 50’si kadar kredi kullanabiliyor.

Bazı vatandaşların evin ancak yüzde 20’si kadar kredi çekebildiğini aktaran Büyükduman, “Konut değerinin yüzde 90’ı kadar kredi kullanan zaten çok az sayıda. Türkiye’de 2021’in son çeyreğinde 113 bin kişiye kredi kullandırılmış. Kişi başı kredi miktarı ise 285 bin TL. O dönem ortalama konut fiyatları da 585 bin TL idi. Yani Türkiye’de insanlar kredi kullanıyor ama yüzde satın alınan evlerin ortalama yüzde 50’si kadar kredi kullanabiliyor” dedi.

“Yapılan son düzenlemenin piyasaya etkisi olacaksa da marjinal düzeyde olacağını düşünüyorum” diyen Büyükduman, “Önemli bir değişiklik yapacak bir düzenleme değil” diye konuştu.

Anadolu'da 500 bin TL'ye ev alacaksınız...

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu ise sozcu.com.tr’ye yaptığı değerlendirmede, yeni düzenlemelerin getirdiği kredi taksitleri ile artık büyükşehirlerde kredi kullanarak sıfır konut almanın avantajlı olmaktan çıktığını kaydetti.

Ancak Erdoğdu, yeni düzenleme ile ikinci el konut almak isteyen Anadolu’daki vatandaşa fırsatlar sunulduğunu anlattı.

BDDK’nın dünkü kararı sonrası değeri 500 bin TL’nin altında olan ikinci el konutlar için yüzde 90 oranında kredi kullandırılacağını anımsatan Erdoğdu, “Bu insanlar için piyango gibi bir durum. Ancak 500 bin TL’nin altındaki konutların sayısı, toplam konutların içinde yüzde 5,5 ile çok düşük bir orana sahip. Dolayısıyla toplama etkisi de düşük olacaktır” diye konuştu.

BDDK'a sınıfı diyor ama piyasadaki evler C sınıfı

Erdoğdu ayrıca, BDDK’nın yeni düzenlemesinin enerji sınıfı A olan evleri öncelediğini anımsattı ve sahadan edindiği bilgilere göre piyasadaki sıfır konutların çok büyük bölümünün C sınıfı olduğunu aktardı.

“A sınıfı olabilmesi için güneş enerjisinden elektrik üretebiliyor olması ve binanın ısıtma ve soğutmasında güneş enerjisini kullanabiliyor olması gerekiyor” diyen Erdoğdu, “Dolayısıyla yeni düzenleme ile kredi kullandırılabilecek konutlar sınırlı sayıda” dedi.

"Birden fazla ev sahipliğini engelleyebilir"

Erdoğdu ayrıca, şimdiye kadar kullandırılan düşük faizli kredilerden çoğunlukla aynı kişilerin faydalanarak birden fazla ev sahibi olması gibi bir sorun olduğunu da anımsatarak şöyle dedi:

“Son düzenleme ile konut kredisini, bu krediye ihtiyacı olmayan kişilerin kullanmasını engellemeye çalışıyorlar diye düşünüyorum. Bu kişiler talebin dışına itilmiş. Parası olan, ihtiyacı olmayan ama yatırım yapmak isteyenler kredi imkanından faydalanıyordu. Şimdi bunun sınırlandırıldığını görüyoruz.”

BDDK'dan konut kredilerine ilişkin yeni karar

BDDK'dan bireysel kredilere fren!

BDDK'dan 6 tasarruf finansman şirketine faaliyet izni